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关于暂停或取消郑州市商品房产权预告登记的建议
来源: 发布日期:2010/7/27 发布时间:18:29:26 浏览次数:2486次

尊敬的赵建才市长:

全国人大代表、天伦集团董事局主席张瀛岑,郑州市人大代表、居易国际集团总裁赵宏延,郑州市人大代表、亚星集团董事长高国安,郑州市人大代表、正商地产集团董事长张敬国,郑州市政协委员、鑫苑置业总经理宋福林等30多位我们河南省房地产业商会的会员企业代表,委托本会向您反映一个当前困扰郑州房地产开发企业发展的重要问题:

20087月,国家实施“从紧”和“打压”房地产政策之时,郑州市出台了一项新制度,即房屋产权预告登记制度,并于200911日开始实施。

这一制度让开发商获得银行按揭贷款的时间生生延长了约20天,大大增加了开发商的资金成本。在投资信心和消费信心双双低迷的当下,这一制度无疑是在“冬天放冷气”,是在不合时宜地反向调控。

经济过热时开的“药”让企业在经济过冷时吃下去,结果可想而知。因此,希望政府能从重振投资和消费信心的角度出发,暂停或取消产权预告登记制度。从操作层面来讲,改变这一制度并不增加政府成本,却能让企业和行业大大减负。

一、郑州市实施的商品房产权预告登记制度简介

开发商在与消费者签订房屋认购协议、消费者全额交付购房定金后,开发商应向房地产管理局申请办理此户房屋的产权预告登记,产权预告登记时间为10个工作日(实际要15天以上),然后才能送银行办理抵押贷款。

二、产权预告登记制度带来的不利影响

问题一:延长了开发商获得银行按揭房款的时间(比200911日前晚20天)。由于数额巨大(按揭金额平均是销售额的65%左右),给开发商的现金流造成严重影响。

自预告登记制度实行以来,承诺的是10个工作日领取预告登记证明,但实际要等13个工作日。预告登记证明出具后还需银行再审批才能作抵押,这样还需1-2个工作日,导致现在银行放款时间比未实施预告登记前晚了20天。

如果一个开发商在预售期销售额为5亿元,其中按揭款为65%,也就是3.25亿元被拖延,这将对整个公司的现金流造成重大影响,可能导致“催欠”“催债”纠纷,造成“烂尾楼”的发生。

问题二:增大了房地产商的资金成本。

如一家房地产公司实现合同金额10亿元,涉及按揭金额为6.5亿元,按年利率7%,拖延近1个月放款,则增加的资金成本约为380万元。

问题三:商品房产权预告登记与银行按揭严格的审核存在自相矛盾。

商品房产权预告登记与银行按揭审核存在自相矛盾:本身整栋楼的产权备案证(开发商在预售时办理的证件)的出具已经证明了该楼具备了办理房产证的条件(包含未售房屋),再者单户的产权预告登记也只是再次阐述了此套房屋的产权归属于消费者,开发商不得再次售出该套房屋,因此产权备案证出具后直接送抵押即可,没必要再办理现房预告登记。银行作为盈利组织,本身对风险的控制非常严格,自会审核产权人资格和还款能力。

问题四:消灭了客户定房后反悔的机会,对房地产商形成重大风险。

在实际操作中,经常出现客户在按揭到帐后还反悔的情况,但按新的预告登记政策是,一旦预告登记完毕,该房便不能再恢复商品房状态,即使客户一天也未居住,未来也只能由客户进入二手房交易市场进行交易。这会造成两个不利后果——房子进入二手房市场,买房者增加交易税费。在消费低迷的当下,这无疑又在老百姓的消费信心上压上了“一根稻草”;延误销售时机,影响开发商回笼资金,而资金能否快速流转,关乎开发商的生死存亡。

三、分析和建议

商品房产权预告登记制度制定时间是20087月,当时国家正在实施“从紧”和“打压”房地产的政策,然而,政策总是具有滞后性,当它按计划在200911日正式实施时,房地产市场已经发生剧变,这一制度却没有及时修改。

当前形势下,房地产市场持续低迷的趋势仍然不可逆转,我市房地产市场仍然前途未卜。房地产不振,必然持续压制我市经济的平稳健康发展。

目前,国家和地方正密集出台各种政策来稳定房地产市场。比如:杭州市已经出台了“地方政府所能出台的全部政策”;有些地方领导甚至说“买房就是爱国”并带头买房。3月24日,河南省住房和城乡建设厅下发通知,要求各地建设部门要做好协调工作,建立起扩大内需投资建设项目的快速审批通道。凡是属于扩大内需投资的建设项目,如市政道路、立交桥、房地产、污水处理厂等,在不违反规定和保证质量的前提下,尽可能地简化审批手续,缩短审批时限。这正是暂停或取消我市房地产产权预告登记制度、加快办理速度的政策基础。

房地产作为支持地方财政和扩大内需的重要产业,短期稳定和长期发展同样重要。

因此,本会代表会员企业郑重建议:希望暂停或取消商品房产权预告登记制度,为开发商减负,让利于消费者,保障我市房地产市场稳定健康发展。

我们河南省房地产业商会成立近5年来,取得了长足的发展。现有会员企业的开发量约占郑州市房地产年开发量的70%,对郑州城市化建设做出了积极贡献。本着对政府、对行业负责的宗旨,近年来,我们商会多次向全国人大、全国政协、河南省委省政府等建言献策,并获得相关领导的重要批示。尤其是在去年房地产发展形势困难的情况下,我们做了大量积极并富有成效的工作,通过座谈和调研等各种形式,将收集到的房地产行业问题和困难,及时反映给政府和相关部门。特别是《关于进一步加大对房地产行业扶持力度的建议》得到省委书记徐光春亲自批示,并要求相关部门研究落实。

上述问题,我们感到事关重大,特专此呈文,向您反映。

恳望赵市长批示

河南省房地产业商会

20090401

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