湖北的城市更新正在从机制创新向可持续的实操路径突破。

日前，在2026国际（武汉）智能建造产业博览会——城市更新学术交流活动上，湖北省住建厅副厅长刘震表示，“要以重构房地产商业模式为核心，以找到‘更新标准是什么、资金平衡怎么办、群众工作怎么做’三把钥匙为路径，以重组地上地下空间、整合各类支持政策、链接外部服务资源为手段，以改善群众居住环境和重塑城市商业生态为目的，大力度、持续性推动全省城市更新提质和内涵式发展。”

此前，为实施高质量城市更新，湖北省于8月28日出台了《关于支持城市更新行动的若干措施》。从优化规划管控、支持盘活存量等方面，进一步加强改革创新，破除制度障碍。形成与存量提质增效阶段相适应的规划、土地、建筑标准。

在政策与机制的靠前保障下，湖北城市更新已进入破局突围、提质扩面的关键阶段。正在从“单点突破”转向“片区统筹”，推动投融资从“卖地输血”向“运营造血”转变。构建“策投规建营”一体化模式，健全政府、市场、公众多元参与机制。

目前，全省呈现了687个更新片区（含6671个项目）、总投资1.4万亿元的更新蓝图。其中，武汉有182个重点更新片区，开工率超九成。武汉城建•楚宝天地、环武汉理工大南湖硅巷、华中小龟山金融文化公园、昙华林等一批项目，以“五改四好”有机更新，植入产业、新零售、休闲购物等新业态新场景，体现了城市更新助力科技创新、产业焕新与文化出新等“五新融合”的新路径。

央企国企率先进场，化解“政府热、市场冷”现象

城市更新一头连着民生，一头连着城市发展。其关键在于盘活存量、创造资产价值。但目前在实操层面，也面临一些问题。 

刘震表示，“由于城市更新项目周期长，涉及主体多，平衡难度大。在新形势下，城市更新对项目策划、业态植入、长效运营提出了更高要求，迫切需要政、经、产、学、研多方携手，共同破解实践难题。”

“首先存在着‘政府热、市场冷’的现象。”中国城市规划设计研究院中部分院副院长丁洪建表示，目前，城市更新主要的投资方是城投类企业，民营企业占比较少。而由于更新的投入比较大，存量空间资源更新的综合成本比较高，更新的产出偏弱，缺乏稳定的现金流，市场主体进场积极性还不强。

从湖北的情况看，央企国企已率先将城市更新视为业务转型的重要方向，并探索在更长时间周期、更大空间里实现资金平衡。

以湖北襄阳古城更新为例，中建三局以全域盘活的思路进行整体统筹，在约5.6平方公里的范围涉及26个项目，包括景区配套、文旅景区、文商旅街区，覆盖景区风貌、城墙、护城河的完整空间。目前，重塑襄阳文旅名片的成效已开始显现：今年十一比去年十一同期，襄阳古城外地游客数量增长了70%！

中建三局城市投资运营有限公司执行总经理白栋表示，公司首先把投、建、运有机组合，从串联的接力走向并联的合力。单个项目尽量能实现收益平衡；如果单个项目平衡不了，要探讨跨项目收益平衡的统筹机制。

值得关注的是，该项目采取“建设期3年、运营期20年”的长周期模式，由企业自主投资、自主经营。这意味着城市更新收益不再来自“建设利润”，而是来自20年运营周期内的现金流回报。

“这几年有很多网红项目、高流量项目，但其中有多少项目可以持续从网红变成长红，持续地红5到10年？我们一个成熟的网红项目回报周期可能是8年、10年起步。”白栋强调说，公司一个主要的工作抓手是，当城市政府高质量城市更新的合伙人，以长期主义，实现政府、企业、居民、商户、社区五方共治、共建、共享的生态机制。

“项目的策划很重要，并要将之前置到项目投融资中去。” 永业行常务副总裁文云波表示，从片区规划、行动方案，到年度计划，要形成“策划前置赋能投融资、投融资反向支撑策划”的双向协同路径，构建“策投规建营”一体化及多元合作生态圈。如果不全生命周期把资金平衡、融资、回款、风控贯穿到全过程去适配，供需两端就很难配合起来。

降低成本，优化存量盘活激励机制

谈到实操中的体会，白栋较深的感受是，城市更新中的交易成本远远大于其他行业，当交易成本高于创造的价值增量时，社会资本方不会选择参与，不交易就是最理性的选择。

丁洪建认为，城市更新主要涉及五种成本：建安成本、税费成本、产权协商成本、融资成本、审批时间成本。其中，建安成本相对固定，而后四项是制度性成本，怎么降低制度性成本是加快推进城市更新的重要一环。

为此，丁洪建建议：研究合理的税费模式，形成适应城市更新的增值税、企业所得税等税费；降低产权交易和协商成本；降低融资成本，拓宽运营主体的融资渠道。同时，优化审批流程，压缩时间成本。

白栋则建议，要深化收益平衡机制，优化存量盘活激励机制。以提高更新实操中的效率。

资产盘活是最关键的核心。项目更新前期，权属方和运营方对存量资产的估值往往存在争议。权属方对旗下资产估值有较高的期待。但它由于处于经济低效甚至濒死状态，才需要“资产盘活”。这样的建筑物理寿命还在，但经济寿命已经丧失。如果无法合理的资本化估值，项目更新就会受阻于此。

为此，需要有针对性的政策保障，强化对运营能力定价的支持。支持从建设思维转向运营服务，应该让运营方盘活资产后分享资产增值收益。

白栋认为，城市更新的特点是具有正外部性，改造一个街区，周边租金会提高、人流量会提升，但这些流量和提升并并不是全部回到资本方。资本方的收益一定低于项目的整体社会收益，这会导致社会资本参与更新的动力不足。这在全球范围内都是共同课题。美国有一些案例，把未来税收增量固化、折现到当前，做一些增值分享，来推动城市更新。

丁洪建特别提出，要推动规划制度改革。传统适应增量时期的规划，是侧重于高度、密度、强度的管控型规划；存量时期，需要转向以激励、奖励、平衡经济发展与公共事业为导向的规划方式。并以“设计+运营”作为激发城市发展动能的重要路径。目前，各城市需要针对空间、建筑风貌、场所活力和场所美学进行设计赋能的设计规划，推动多元参与。比较理想的模式是：国企重资产持有，整合资源、明确产权、兜底公益；民营企业轻资产运营，创造创新业态、营造场景，形成比较优势。