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08-09郑州房地产市场走势多因素分析、预测与对策建议
来源: 发布日期:2010/7/27 发布时间:18:31:14 浏览次数:2535次

河南省工商业联合会并梁静主席:

为更好的为省会、相关部门领导分忧,践行我们商会“帮忙不添乱”、“解读市场,献言献策”、“引领行业发展”的职能和理念,我河南省房地产业商会于20079月成立了河南地产研究中心,聘请行业资深专家,研究行业环境、经营和发展问题,为政府、为企业做一些行业商会这一特殊组织,应当做的事情,立志做全国领先的“有为”商会。

2007年底以来,我们关注到中国金融、房地产市场的变化,曾发出“市场不拐房企拐”的预警,告诫房企调整战略,防范风险。今年年初,我们又发出“郑州房价不会拐低会拐高的”预警,预示市场将呈现“量减价升”的趋势。同时,也向置业者发出“该买就买”的信号,引导观望心理,意在避免出现“多空相持,供需滞涨”的市场局面。

但是,由于全球经济形势的恶化,资源、粮食价格上升,国内自然灾害频繁,人们对经济发展的悲观预期增加,通货膨胀已然显现。接下来,需要防范的不是经济过热,而是骤然冷却。这样的大起大落,会导致“经济萧条”,陷入漫长的复苏期。

房地产也一样要避免“大起大落”。房地产业的支柱性是毋庸置疑的。对地方财政收入40%左右的贡献率也是普遍的。如果出问题,轻则经济发展放缓,重则金融系统崩溃,经济动荡,威胁社会稳定。因此,作为行业商会,我们强烈建议政府:采取“巧渡,激活,缓升”之策,保障郑州房地产业稳定运行,健康发展。  

第一部分: 房地产市场多因素分析

一、宏观因素

(一)国民经济

国际经济环境。发达国家经济增长停滞或衰退,美元贬值,世界能源、资源、粮食、黄金价格上涨,部分地区发生金融危机。在低汇率年代,世界对中国低价商品需求过盛,中国产能剧增,能源、原材料消耗增加,形成原材料进口依赖,成品半成品出口依赖,当资源价格成倍上涨,美元持续贬值,人民币汇率升值,但是,抑制通货膨胀当前较适合国情的是对外不过分升值、对内不对称加息、提高存款准备金率,继续收缩流动性,防止人民币出现先升值后贬值,出现大的金融动荡及由此产生的经济危机。

国内经济发展。历经改革开放30年的发展,积累了一些体制问题需要调整;最近5年两位数的高增长,积累了少量风险泡沫需要释放;人民币持续升值和国内自然灾害的不幸爆发,促进了这一调整的到来。但是,中国不会发生大规模金融危机。中国金融相对封闭,外汇管制严格。外资“进得来”不一定“出的去”。而且,大规模抛售套现的条件,无论是房市、股市,现在都不存在。崩盘的威胁也只局限于信贷规模以往的增速过快,银行的不良贷款的规模是可控的。而且,中国资产在经济实力持续增长的趋势下,估值已经趋于合理。

通货膨胀还有一个条件,就是国内生产力不足,商品奇缺,但现在没有出现,而且,汇率上升,出口增长减缓,商品转内销后,对内产能相对增加。另外,我国的消费需求旺盛,购买力没有受到较大的影响,农产品价格上升,使农民在一定程度上还增强了购买力。购买力下降的只是城市中低收入者。国家统计局总经济师姚景源日前也表示,虽然国际经济形势复杂,但是2008年中国经济将“稳”中发展,工业化、城市化、市场化和国际化是支撑中国经济增长的原动力,中国不会出现恶性通货膨胀。

总之,当前情形,是政府主动对经济的正常调整。本轮经济调整的深度和周期,就是政府“治疗性调控”的力度和实施“康复治疗”的时间。未来12年,在涨幅回落后,中国经济必然稳步、持续增长,进入下一个“30年”。

(二)政策走向预期

金融方面,继续上调存款准备金率,持续加息,汇率升幅放缓。2008年银行信贷规模限制为3.6万亿,与2007年持平。而且2008年上半年,基本上各大银行都执行了“只存不贷”的政策,下半年,贷款业务可能放开,尤其是第四季度。但是,私募基金和国际热钱,将部分取代银行,成为房企重要的融资渠道。

土地方面,闲置土地的清查回收、土地增值税的清缴以及房地产企业所得税的继续加大的征收力度,都将持续。存量土地开发力度加大,“存量+闲置”成为主要的土地供应方式。

国家调控意图、目标,不是打压房价,而是抑制投机活动,健全金融市场秩序。使房价在一个相对合理的区间内运行,使国民经济避免出现大起大落。

(三)银行信贷规模

房地产与金融高度相关。我国银行资本充足率不高,主要资金来源是居民储蓄。主要盈利来源是固定资产投资贷款的利息收益,都是长期品种,而国外大行,自有资金非常雄厚,主要做投行业务,利润丰厚,长短结合,经营灵活,具有更强的抵御风险的能力。因此,我国抑制房地产投资,也是出于防范金融风险考虑的。

2003年初到2006年底,个人住房消费贷款从11700亿增长22500亿,4年增加1万多亿,而国内房价也在这个时期快速增长。但是,到2007年个人住房按揭贷款增长出现前所未有的异常现象,即在近一年的时间里,个人住房按揭贷款增长速度接近前四年的总和,即达到9000多亿。可以说,个人住房按揭贷款的异常增长就是2007年房地产市场价格疯狂上涨动力所在。

2007年深圳房价之所以能够快速飚升,就在于这个市场80%以上人在利用银行金融杠杆在投资,现在,已跌至2006年的水平,全年房价振幅达105%。银行信贷紧缩,这是深圳市场立马出现逆转的根本所在。

2008年,国家要控制的信贷规模总额为3.6万亿,与2007年持平。9.2712.11房贷新政后,贷款炒房将备受冲击。合理分配信贷资金,也是稳定房价的关键。

二、产业与区域因素

(一)产业结构

我国当前经济增长的模式主要是粗放型增长。靠的是劳动力资源、对当代福利的掠夺、高消耗、破坏生态平衡为代价。产业结构处于较低的层次。用美国的话说,就是“处于经济食物链的最低端”。而房地产在中国被发展成为怪胎:模糊的产权、高昂的土地出让金、不容许自建房、全民买房、有钱就做开发商、政府银行都参与……过度的投机,使得房地产完全成为资本游戏,沦为看得见的“虚拟资产”。房地产的功能被过度放大,财政过度依赖,对经济形成绑架。因此,房地产业在国民经济中要做结构性调整,但这个任务不是一蹴而就的,需要相当的时间。

(二)房地产业生命周期

在中国经济全面发展,向世界强国进发的主旋律下,房地产作为第三产业的主力,仍将发挥中流砥柱的作用。加之,城市经济体系中,房地产作为城市化的根本,居住属性永远都是第一位的;房地产作为城市经济的载体,投资属性也不可回避。

房地产业必然伴随城市化进程的全过程,我国城市化率仅为35%,距离发达国家60%80%还有很远的距离。以此估量房地产业的周期,可谓是任重道远。

(三)“中原崛起看河南”

河南粮食总产量连续8年全国第一、GDP连续3年稳居全国第五位。常住人口1亿,劳动力资源充足。2007年全省消费品市场持续活跃,全年实现社会消费品零售总额4597.54亿元,居全国第五位、中部第一位。是当之无愧的中部崛起领军者。

河南省2007年房地产投资总额837.11亿元,居全国第十;开发施工面积1.06亿平方米,居全国第八;其中新开工面积5061万平方米,居全国第七;销售面积3934万平方米.居全国第六;总销金额885.8亿元,是全国第十二位。

河南房地产的发展,与经济增长水平相比较,是偏低的。郑州,在与中部其他省会城市的比较中,也得出相同结论(《2008年郑州房地产市场将健康平稳运行》访郑州市房管局局长王广国《河南商报》2008.6.26C5版)。

河南经济连续发展,郑州,作为中部的区域中心,外来人口密集,经济增长潜力巨大。

(四)郑州房地产市场的特殊性

目前,对中国房地产市场较为广泛、较为理性的观点是:中国房地产业正在向理性的轨道上发展。来自中央政府的“主动治疗性调控”,使一线有泡沫的城市房价下跌,大部分市场出现“供需相持”的局面,有人戏称“骑虎难下”,又怕暴涨,又怕暴跌。

但是,郑州房地产具有特殊性。就像吃消炎药一样,有炎症的地方,药物浓度就高,药物和炎症的斗争就激烈些;没炎症的地方,药物浓度就低,生理活动基本风平浪静。郑州是刚开始有一些炎症,现在,用药已经足量,该停药了,否则会“药物中毒”。

三、微观因素

(一)郑州目前市场现状

2008年上半年,郑州市房地产销售面积256.1万平方米,同比下降45.3%,销售金额同比下降33.3%,均价3963/平方米。

(二)周期分析—调整与回暖

郑州房价,2002年与2001年持平,2003年开始上涨,2004年开始以两位数的速度上涨,2007年涨幅最大,公开统计数字达20%,同期70大中城市平均上涨10.5%200710月价涨量缩,到今年12月份的小幅下跌,3月份以来,虽然成交价格稳定,但是,实际上已经是下跌了,幅度在10%左右。只有部分市区优质楼盘销售情况相对较好,环线、外环等位置较差的楼盘,销售基本停滞。中介也有20%倒闭,大部分处于停业状态。预计观望会持续到奥运结束后并选择突破方向。我们认为郑州房地产调整到位,同时具有向好、向上的条件,应该呈现“相对繁荣”。

(三)价格与价值—泡沫分析

对比中国中部省会城市人均GDP与物价、房价,我们发现,郑州人均GDP是偏高的,物价、房价水平是偏低的。郑州房地产开发企业利润率极限是30%,而一线城市可达50-100%。这与普通消费品行业利润率相当。郑州住宅租售比为1285,而北京是1:480, 武汉是1390。并且,郑州市成套住宅租金自2007年底,增长幅度加大,目前约为15/平米/月。2007年境外购买者购买面积仅占住宅销售总量的约万分之二。这些指标,均说明郑州房价泡沫不大或者基本正常。

(四)供求关系—结构分析

土地方面,郑州市未来3年,主要任务就是消化存量土地。城中村改造项目占极大比例。由于拿地成本较高,地块配套成熟,产品结构丰富,因此,价格相对要高。而且,在政策日趋完善的情况下,河南本土开发商越来越多的参与到城中村改造中来。未来郑州建成区有143个、共10万亩的土地可供开发。

商品房开发方面,截止2007年底,郑州市三年内开发空置面积149万平方米,而2005年郑州开发竣工面积为422万平米,2006年为486万平米,2007年为665万平米,三年合计1193万平米,三年空置率12.48%,处于14%以下的合理水平。二手房交易方面,自3月份以来,价量齐升,二手市场开始回暖。

房地产投资额中部城市郑州人口最多,外来占一半,住房消费潜力巨大。另根据市场调查,半数购买者,都认为郑州房价不会大跌,持币待购者认为,奥运后如不下跌,则会购买。

(五)开发成本与资金情况分析

开发成本居高不下,“亏本的买卖没人干”,开发商会学“朱坚强”撑到底。极个别开发商会因资金流问题而举债,但是,不会出现大面积的“降价抛售”。面对市场的不景气,房地产投资放缓,供需更加不平衡的市场隐患增加。2008上半年,河南省房地产投资总额501亿元,同比增长5成,但房地产主流开发企业资产负债率达60%,出现高的投资额,是因为其中支付土地出让金的比例大,但同时银根紧缩,销售滞涨,投资难以回收,现金流的压力更大,为后市房地产的波动埋下风险。

(六)房价下跌的安全区间

大概在30%以内,如果大于30%,银行就会出现大规模坏账,就会出现真正的金融动荡。目前而言,据成交统计来看,郑州实际上已经有15%左右的跌幅,有继续向下的可能。

总之,郑州房地产市场,供需基本是健康的,泡沫基本没有,主要问题是07年放量增长,而08年银根紧缩,这“一放一收”是最大的风险,当前急需解决的是开发商资金回流,也即销售的问题。

第二部分   郑州房地产发展趋势预测预警

房价下半年相对稳定,成交量回升;个案分化,房地产行业市场细分;行业风险成为常态,房地产向薄利行业靠拢,有赚有赔,有进有出;房地产行业投资基金盛行;行业并购交易增加,集中度提高;投资需求偏向商业地产、住宅改善需求增加;住宅供应结构受政策影响、保障性住房影响、市场价格影响,向多元、均衡的方向发展,价格分化,价差拉大;置业者更加理性,需求刚性弱化;刚性积累会导致市场出现短暂的中期繁荣……

关键时点:

0810:多空对决最激烈,但在开发商蕴量的大规模营销活动攻击下,向上的可能性较大;至少,成交量会有回升;

0936:如果0810月,市场表现不佳,那就只有看0936月了;

09910:通货膨胀峰值出现。不动产的保值增值属性被认可,多数城市房地产市场成交活跃,至少是结构性恢复;

2010年下半年:通货膨胀消退,国家经济全面稳定恢复,房地产全面恢复。

         

当前国家的经济问题是什么

两年后的国家的经济问题是什么

国家最好的结果是什么最坏的是什么

郑州的当前问题是什么

郑州一、两年后的问题是什么

郑州最好的结果是什么

郑州最坏的是什么内外交困,通胀显现,经济回落威胁

复苏,回暖

软着陆,物价相对稳定,经济持续增长,在7%上调整

金融危机,经济滞涨

成交低迷、投资放缓,企业效益下降

房价继续上升,幅度符合郑州购买力

河南经济持续快速发展,郑州房价涨幅合理

全国经济滑坡,郑州经济衰退,房价大幅跌

以上那一种最可能出现?中间两种可能,即:国家经济增长放缓,但总体仍向好。区域差异较大,郑州稳定增长。

日前,国务院召开会议,在强调金融安全的大命题下,要求稳定房地产市场。防范风险,避免大起大落,保障税收,又要稳定房价。

国家层面的问题,具体到地方,具体到郑州,要实事求是,区别对待。通胀已不可避免,物价上涨是全国性的。当下在紧缩的宏观背景下,如何确保郑州经济持续发展、社会稳定、确保地方财政收入才是第一位的。

当前,郑州房价已经下跌了10%左右(根据成交价格统计分析),如果加上通货膨胀因素、成交量降低因素,时间价值因素,实际上,郑州房价已经调整幅度应该是15%左右,基本认为是“探底”了,反转的主要条件具备。但如果缺乏舆论引导、政策支持,买卖双方长时间对峙,有继续向下的可能。因此,我们发出市场预警,呼吁“治市”。

第三部分   应对策略与具体措施建议

房地产的发展,不仅仅是价格的变动。不能简单的关注价格是涨还是跌。而是要看综合发展情况。自2004年“831”大限以来,国家连续出台的针对房地产业的调控政策,目的都不是单纯的打压房价,而是为了房地产业更健康的发展,更好的为城市化建设服务,更好的为国民经济长期稳定发展做贡献。因此,我们应从长远角度、大局角度分析、判断市场,并采取相关的应对之策。

从全国来说,本轮“治疗性调控”下,哪个地方不降或者涨了,也就涨了。郑州没有必须和全国“共振”的内因,反而有“一枝独秀”的基础,这就更要求我们要先行竖起差异化的观念。稳定房价,表面是开发商得利,实际本质是地方经济的稳定,财政收入的稳定,最终惠及的还是老百姓。

郑州房价,需要解决的不是要“随风降”,而是要控制涨幅不要过快。即“防跌,促升”。为此,我们提出“巧渡、激活、缓升”之策。

“巧渡”

根据郑州市的特殊性,实事求是,合理执行国家政策;在权利范围内,适当调整地方政策细则,放宽政策。“治疗性调控”的波浪平静后,让郑州国民经济先期复苏,仍然保持较快的增长。

“激活”

引导舆论,引导消费,促进交易,激活市场。具体可供选择的措施如下:

1. 改变购房者心理预期,舆论引导。

2. 通过行业组织号召企业,引导企业经营。

3. 提高普通住宅界定标准,提高20%左右,这样开发商税收优惠,可间接刺激需求。

4. 适度放宽商品房预售条件,促进开发商资金回拢。

5. 降低公积金贷款门槛。

6. 暂缓土地增值税收缴力度。

7. 适度控制新增土地出让量,回收长期闲置土地,投放市场。既保证地价不过分上涨,又保证市场供应量。

8. 尝试对部分资金压力过大房企的在建项目,改成限价房推向市场,对其进行税费减免或延期缴纳,或者组织收购。

9. 严格行政监管,防止腐败问题发生,避免增加开发商不可预见成本。“价格透明化”,房价形成的每一步,都仅仅是必须的成本价格,没有暗箱操作,以降低消费者负担。

10.减免或调整税收和行政收费。“该收的一分也不能少,不该收的一分也不能拿”。

11.鼓励金融机构为优质项目贷款。帮助拓宽其他金融渠道。如信托、外资等。

12.协助企业进行并购、合作。

“缓升”

在市场激活之后,为了防止房价上涨过快,而采取的稳定措施。稳定就会导致缓升。缓升是为了地方经济的健康增长、保障地方财政收入、促进居民收入水平增长。主要建议如下:

1. 加快推进限价房建设,平抑房价。调整供应结构:对购买普通住宅给予税收优惠,调整需求结构。结构性调控:经济房、限价房、商品房、高档房,满足各个层次的需求。“该降的降,该涨的涨”。

2. 土地清算。有地就查帐、闲置就罚款、有税就征缴。加大查处土地闲置的力度、加大税收稽查力度,严惩税收违法。对土地闲置、有钱不建的企业进行稽查、施压,促其施工。没钱建的促进流转交易、合作开发。

3. 严格行政审批。按照国家控制泡沫的要求,减少开发商对银行资金的占用,遵守国家控制信贷规模的政策。不该发证的坚决不发证。

4. 规范市场行为,严惩违规违纪。暗箱操作、违规交易等都要严厉查处并制裁。“房价透明化”,使房价形成的每个环节都是透明的、公开的。

5. 进行税费改革。尤其是要减少行政审批环节收费。据调查,一个开发项目,要经过约80个科室、交60多项费用。减少“不可预见费”的发生(见2008年两会提案《减少政府收费环节遏制房价上涨》)。调整税收,以涵养税源,保障政府长期稳定税收收入。

6. 该退出的退出:提高房地产开发门槛,收回土地、注销资质、合法破产等。

7. 采取“双限双竞”的土地出让方式,控制房型结构,限制开发利润。

8. 号召消费者理性购房。

9. 继续控制炒房行为。收紧“第二套”细则;经济房、限价房5年内等不能上市交易;商品房据实开征个人所得税。研究经济房政府回购政策、开征物业税等。

不仅是房地产业,为了确保企业利润增长,市民收入增长,消费品价格相对稳定,维护经济社会稳定,各级各类市场都要搞活。引导消费,增加交易,逐步稳定,然后稳步回升。

国家统计局总经济师姚景源分析,支撑中国经济增长的原动力是“四个化”,即工业化、城市化、市场化和国际化。目前这四个原动力都没有改变,将支撑着中国经济继续增长。他同时表示,虽然中国经济增长速度会比去年有所降低,但是增长率估计仍会在10%左右。

在我国城市化进程的的加速阶段,房地产业作为国民经济的支柱产业,还有很长的路要走。当前,主要问题是经济全球化与我国金融体系不健全的矛盾、我国经济结构失衡与全球资源价格上涨之间的矛盾,这些矛盾促使政府采取了“治疗性调控”的宏观政策,导致了房地产业的理性回归。从长远看,中国经济、房地产业都将健康增长。

河南省房地产业商会

2008725

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