河南省工商业联合会并梁静主席：

为更好的为省会、相关部门领导分忧，践行我们商会“帮忙不添乱”、“解读市场，献言献策”、“引领行业发展”的职能和理念，我河南省房地产业商会于2007年9月成立了河南地产研究中心，聘请行业资深专家，研究行业环境、经营和发展问题，为政府、为企业做一些行业商会这一特殊组织，应当做的事情，立志做全国领先的“有为”商会。

2007年底以来，我们关注到中国金融、房地产市场的变化，曾发出“市场不拐房企拐”的预警，告诫房企调整战略，防范风险。今年年初，我们又发出“郑州房价不会拐低会拐高的”预警，预示市场将呈现“量减价升”的趋势。同时，也向置业者发出“该买就买”的信号，引导观望心理，意在避免出现“多空相持，供需滞涨”的市场局面。

但是，由于全球经济形势的恶化，资源、粮食价格上升，国内自然灾害频繁，人们对经济发展的悲观预期增加，通货膨胀已然显现。接下来，需要防范的不是经济过热，而是骤然冷却。这样的大起大落，会导致“经济萧条”，陷入漫长的复苏期。

房地产也一样要避免“大起大落”。房地产业的支柱性是毋庸置疑的。对地方财政收入40%左右的贡献率也是普遍的。如果出问题，轻则经济发展放缓，重则金融系统崩溃，经济动荡，威胁社会稳定。因此，作为行业商会，我们强烈建议政府：采取“巧渡，激活，缓升”之策，保障郑州房地产业稳定运行，健康发展。  

第一部分: 房地产市场多因素分析

一、宏观因素

（一）国民经济

国际经济环境。发达国家经济增长停滞或衰退，美元贬值，世界能源、资源、粮食、黄金价格上涨，部分地区发生金融危机。在低汇率年代，世界对中国低价商品需求过盛，中国产能剧增，能源、原材料消耗增加，形成原材料进口依赖，成品半成品出口依赖，当资源价格成倍上涨，美元持续贬值，人民币汇率升值，但是，抑制通货膨胀当前较适合国情的是对外不过分升值、对内不对称加息、提高存款准备金率，继续收缩流动性，防止人民币出现先升值后贬值，出现大的金融动荡及由此产生的经济危机。

国内经济发展。历经改革开放30年的发展，积累了一些体制问题需要调整；最近5年两位数的高增长，积累了少量风险泡沫需要释放；人民币持续升值和国内自然灾害的不幸爆发，促进了这一调整的到来。但是，中国不会发生大规模金融危机。中国金融相对封闭，外汇管制严格。外资“进得来”不一定“出的去”。而且，大规模抛售套现的条件，无论是房市、股市，现在都不存在。崩盘的威胁也只局限于信贷规模以往的增速过快，银行的不良贷款的规模是可控的。而且，中国资产在经济实力持续增长的趋势下，估值已经趋于合理。

通货膨胀还有一个条件，就是国内生产力不足，商品奇缺，但现在没有出现，而且，汇率上升，出口增长减缓，商品转内销后，对内产能相对增加。另外，我国的消费需求旺盛，购买力没有受到较大的影响，农产品价格上升，使农民在一定程度上还增强了购买力。购买力下降的只是城市中低收入者。国家统计局总经济师姚景源日前也表示，虽然国际经济形势复杂，但是2008年中国经济将“稳”中发展，工业化、城市化、市场化和国际化是支撑中国经济增长的原动力，中国不会出现恶性通货膨胀。

总之，当前情形，是政府主动对经济的正常调整。本轮经济调整的深度和周期，就是政府“治疗性调控”的力度和实施“康复治疗”的时间。未来1－2年，在涨幅回落后，中国经济必然稳步、持续增长，进入下一个“30年”。

（二）政策走向预期

金融方面，继续上调存款准备金率，持续加息，汇率升幅放缓。2008年银行信贷规模限制为3.6万亿，与2007年持平。而且2008年上半年，基本上各大银行都执行了“只存不贷”的政策，下半年，贷款业务可能放开，尤其是第四季度。但是，私募基金和国际热钱，将部分取代银行，成为房企重要的融资渠道。

土地方面，闲置土地的清查回收、土地增值税的清缴以及房地产企业所得税的继续加大的征收力度，都将持续。存量土地开发力度加大，“存量+闲置”成为主要的土地供应方式。

国家调控意图、目标，不是打压房价，而是抑制投机活动，健全金融市场秩序。使房价在一个相对合理的区间内运行，使国民经济避免出现大起大落。

（三）银行信贷规模

房地产与金融高度相关。我国银行资本充足率不高，主要资金来源是居民储蓄。主要盈利来源是固定资产投资贷款的利息收益，都是长期品种，而国外大行，自有资金非常雄厚，主要做投行业务，利润丰厚，长短结合，经营灵活，具有更强的抵御风险的能力。因此，我国抑制房地产投资，也是出于防范金融风险考虑的。

2003年初到2006年底，个人住房消费贷款从11700亿增长22500亿，4年增加1万多亿，而国内房价也在这个时期快速增长。但是，到2007年个人住房按揭贷款增长出现前所未有的异常现象，即在近一年的时间里，个人住房按揭贷款增长速度接近前四年的总和，即达到9000多亿。可以说，个人住房按揭贷款的异常增长就是2007年房地产市场价格疯狂上涨动力所在。

2007年深圳房价之所以能够快速飚升，就在于这个市场80%以上人在利用银行金融杠杆在投资，现在，已跌至2006年的水平，全年房价振幅达105%。银行信贷紧缩，这是深圳市场立马出现逆转的根本所在。

2008年，国家要控制的信贷规模总额为3.6万亿，与2007年持平。9.27、12.11房贷新政后，贷款炒房将备受冲击。合理分配信贷资金，也是稳定房价的关键。

二、产业与区域因素

（一）产业结构

我国当前经济增长的模式主要是粗放型增长。靠的是劳动力资源、对当代福利的掠夺、高消耗、破坏生态平衡为代价。产业结构处于较低的层次。用美国的话说，就是“处于经济食物链的最低端”。而房地产在中国被发展成为怪胎：模糊的产权、高昂的土地出让金、不容许自建房、全民买房、有钱就做开发商、政府银行都参与……过度的投机，使得房地产完全成为资本游戏，沦为看得见的“虚拟资产”。房地产的功能被过度放大，财政过度依赖，对经济形成绑架。因此，房地产业在国民经济中要做结构性调整，但这个任务不是一蹴而就的，需要相当的时间。

（二）房地产业生命周期

在中国经济全面发展，向世界强国进发的主旋律下，房地产作为第三产业的主力，仍将发挥中流砥柱的作用。加之，城市经济体系中，房地产作为城市化的根本，居住属性永远都是第一位的；房地产作为城市经济的载体，投资属性也不可回避。

房地产业必然伴随城市化进程的全过程，我国城市化率仅为35%，距离发达国家60%—80%还有很远的距离。以此估量房地产业的周期，可谓是任重道远。

（三）“中原崛起看河南”

河南粮食总产量连续8年全国第一、GDP连续3年稳居全国第五位。常住人口1亿，劳动力资源充足。2007年全省消费品市场持续活跃，全年实现社会消费品零售总额4597.54亿元，居全国第五位、中部第一位。是当之无愧的中部崛起领军者。

河南省2007年房地产投资总额837.11亿元，居全国第十；开发施工面积1.06亿平方米，居全国第八；其中新开工面积5061万平方米，居全国第七；销售面积3934万平方米.居全国第六；总销金额885.8亿元，是全国第十二位。

河南房地产的发展，与经济增长水平相比较，是偏低的。郑州，在与中部其他省会城市的比较中，也得出相同结论（《2008年郑州房地产市场将健康平稳运行》访郑州市房管局局长王广国《河南商报》2008.6.26第C5版）。

河南经济连续发展，郑州，作为中部的区域中心，外来人口密集，经济增长潜力巨大。

（四）郑州房地产市场的特殊性

目前，对中国房地产市场较为广泛、较为理性的观点是：中国房地产业正在向理性的轨道上发展。来自中央政府的“主动治疗性调控”，使一线有泡沫的城市房价下跌，大部分市场出现“供需相持”的局面，有人戏称“骑虎难下”，又怕暴涨，又怕暴跌。

但是，郑州房地产具有特殊性。就像吃消炎药一样，有炎症的地方，药物浓度就高，药物和炎症的斗争就激烈些；没炎症的地方，药物浓度就低，生理活动基本风平浪静。郑州是刚开始有一些炎症，现在，用药已经足量，该停药了，否则会“药物中毒”。

三、微观因素

（一）郑州目前市场现状

2008年上半年，郑州市房地产销售面积256.1万平方米，同比下降45.3%，销售金额同比下降33.3%，均价3963元/平方米。

（二）周期分析—调整与回暖

郑州房价，2002年与2001年持平，2003年开始上涨，2004年开始以两位数的速度上涨，2007年涨幅最大，公开统计数字达20%，同期70大中城市平均上涨10.5%。2007年10月价涨量缩，到今年1、2月份的小幅下跌，3月份以来，虽然成交价格稳定，但是，实际上已经是下跌了，幅度在10%左右。只有部分市区优质楼盘销售情况相对较好，环线、外环等位置较差的楼盘，销售基本停滞。中介也有20%倒闭，大部分处于停业状态。预计观望会持续到奥运结束后并选择突破方向。我们认为郑州房地产调整到位，同时具有向好、向上的条件，应该呈现“相对繁荣”。

（三）价格与价值—泡沫分析

对比中国中部省会城市人均GDP与物价、房价，我们发现，郑州人均GDP是偏高的，物价、房价水平是偏低的。郑州房地产开发企业利润率极限是30%，而一线城市可达50-100%。这与普通消费品行业利润率相当。郑州住宅租售比为1：285，而北京是1:480, 武汉是1：390。并且，郑州市成套住宅租金自2007年底，增长幅度加大，目前约为15元/平米/月。2007年境外购买者购买面积仅占住宅销售总量的约万分之二。这些指标，均说明郑州房价泡沫不大或者基本正常。

（四）供求关系—结构分析

土地方面，郑州市未来3年，主要任务就是消化存量土地。城中村改造项目占极大比例。由于拿地成本较高，地块配套成熟，产品结构丰富，因此，价格相对要高。而且，在政策日趋完善的情况下，河南本土开发商越来越多的参与到城中村改造中来。未来郑州建成区有143个、共10万亩的土地可供开发。

商品房开发方面，截止2007年底，郑州市三年内开发空置面积149万平方米，而2005年郑州开发竣工面积为422万平米，2006年为486万平米，2007年为665万平米，三年合计1193万平米，三年空置率12.48%，处于14%以下的合理水平。二手房交易方面，自3月份以来，价量齐升，二手市场开始回暖。

房地产投资额中部城市郑州人口最多，外来占一半，住房消费潜力巨大。另根据市场调查，半数购买者，都认为郑州房价不会大跌，持币待购者认为，奥运后如不下跌，则会购买。

（五）开发成本与资金情况分析

开发成本居高不下，“亏本的买卖没人干”，开发商会学“朱坚强”撑到底。极个别开发商会因资金流问题而举债，但是，不会出现大面积的“降价抛售”。面对市场的不景气，房地产投资放缓，供需更加不平衡的市场隐患增加。2008上半年，河南省房地产投资总额501亿元，同比增长5成，但房地产主流开发企业资产负债率达60%，出现高的投资额，是因为其中支付土地出让金的比例大，但同时银根紧缩，销售滞涨，投资难以回收，现金流的压力更大，为后市房地产的波动埋下风险。

（六）房价下跌的安全区间

大概在30%以内，如果大于30%，银行就会出现大规模坏账，就会出现真正的金融动荡。目前而言，据成交统计来看，郑州实际上已经有15%左右的跌幅，有继续向下的可能。

总之，郑州房地产市场，供需基本是健康的，泡沫基本没有，主要问题是07年放量增长，而08年银根紧缩，这“一放一收”是最大的风险，当前急需解决的是开发商资金回流，也即销售的问题。

第二部分   郑州房地产发展趋势预测预警

房价下半年相对稳定，成交量回升；个案分化，房地产行业市场细分；行业风险成为常态，房地产向薄利行业靠拢，有赚有赔，有进有出；房地产行业投资基金盛行；行业并购交易增加，集中度提高；投资需求偏向商业地产、住宅改善需求增加；住宅供应结构受政策影响、保障性住房影响、市场价格影响，向多元、均衡的方向发展，价格分化，价差拉大；置业者更加理性，需求刚性弱化；刚性积累会导致市场出现短暂的中期繁荣……

关键时点：

08年10月:多空对决最激烈，但在开发商蕴量的大规模营销活动攻击下，向上的可能性较大；至少，成交量会有回升；

09年3—6月:如果08年10月，市场表现不佳，那就只有看09年3—6月了；

09年9—10月:通货膨胀峰值出现。不动产的保值增值属性被认可，多数城市房地产市场成交活跃，至少是结构性恢复；

2010年下半年:通货膨胀消退，国家经济全面稳定恢复，房地产全面恢复。

当前国家的经济问题是什么

两年后的国家的经济问题是什么

国家最好的结果是什么最坏的是什么

郑州的当前问题是什么

郑州一、两年后的问题是什么

郑州最好的结果是什么

郑州最坏的是什么内外交困，通胀显现，经济回落威胁

复苏，回暖

软着陆，物价相对稳定，经济持续增长，在7%上调整

金融危机，经济滞涨

成交低迷、投资放缓，企业效益下降

房价继续上升，幅度符合郑州购买力

河南经济持续快速发展，郑州房价涨幅合理

全国经济滑坡，郑州经济衰退，房价大幅跌

以上那一种最可能出现？中间两种可能，即：国家经济增长放缓，但总体仍向好。区域差异较大，郑州稳定增长。

日前，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。防范风险，避免大起大落，保障税收，又要稳定房价。

国家层面的问题，具体到地方，具体到郑州，要实事求是，区别对待。通胀已不可避免，物价上涨是全国性的。当下在紧缩的宏观背景下，如何确保郑州经济持续发展、社会稳定、确保地方财政收入才是第一位的。

当前，郑州房价已经下跌了10%左右（根据成交价格统计分析），如果加上通货膨胀因素、成交量降低因素，时间价值因素，实际上，郑州房价已经调整幅度应该是15%左右，基本认为是“探底”了，反转的主要条件具备。但如果缺乏舆论引导、政策支持，买卖双方长时间对峙，有继续向下的可能。因此，我们发出市场预警，呼吁“治市”。

第三部分   应对策略与具体措施建议

房地产的发展，不仅仅是价格的变动。不能简单的关注价格是涨还是跌。而是要看综合发展情况。自2004年“8•31”大限以来，国家连续出台的针对房地产业的调控政策，目的都不是单纯的打压房价，而是为了房地产业更健康的发展，更好的为城市化建设服务，更好的为国民经济长期稳定发展做贡献。因此，我们应从长远角度、大局角度分析、判断市场，并采取相关的应对之策。

从全国来说，本轮“治疗性调控”下，哪个地方不降或者涨了，也就涨了。郑州没有必须和全国“共振”的内因，反而有“一枝独秀”的基础，这就更要求我们要先行竖起差异化的观念。稳定房价，表面是开发商得利，实际本质是地方经济的稳定，财政收入的稳定，最终惠及的还是老百姓。

郑州房价，需要解决的不是要“随风降”，而是要控制涨幅不要过快。即“防跌，促升”。为此，我们提出“巧渡、激活、缓升”之策。

“巧渡”

根据郑州市的特殊性，实事求是，合理执行国家政策；在权利范围内，适当调整地方政策细则，放宽政策。“治疗性调控”的波浪平静后，让郑州国民经济先期复苏，仍然保持较快的增长。

“激活”

引导舆论，引导消费，促进交易，激活市场。具体可供选择的措施如下：

1. 改变购房者心理预期，舆论引导。

2. 通过行业组织号召企业，引导企业经营。

3. 提高普通住宅界定标准，提高20%左右，这样开发商税收优惠，可间接刺激需求。

4. 适度放宽商品房预售条件，促进开发商资金回拢。

5. 降低公积金贷款门槛。

6. 暂缓土地增值税收缴力度。

7. 适度控制新增土地出让量，回收长期闲置土地，投放市场。既保证地价不过分上涨，又保证市场供应量。

8. 尝试对部分资金压力过大房企的在建项目，改成限价房推向市场，对其进行税费减免或延期缴纳，或者组织收购。

9. 严格行政监管，防止腐败问题发生，避免增加开发商不可预见成本。“价格透明化”，房价形成的每一步，都仅仅是必须的成本价格，没有暗箱操作，以降低消费者负担。

10.减免或调整税收和行政收费。“该收的一分也不能少，不该收的一分也不能拿”。

11.鼓励金融机构为优质项目贷款。帮助拓宽其他金融渠道。如信托、外资等。

12.协助企业进行并购、合作。

“缓升”

在市场激活之后，为了防止房价上涨过快，而采取的稳定措施。稳定就会导致缓升。缓升是为了地方经济的健康增长、保障地方财政收入、促进居民收入水平增长。主要建议如下：

1. 加快推进限价房建设，平抑房价。调整供应结构：对购买普通住宅给予税收优惠，调整需求结构。结构性调控：经济房、限价房、商品房、高档房，满足各个层次的需求。“该降的降，该涨的涨”。

2. 土地清算。有地就查帐、闲置就罚款、有税就征缴。加大查处土地闲置的力度、加大税收稽查力度，严惩税收违法。对土地闲置、有钱不建的企业进行稽查、施压，促其施工。没钱建的促进流转交易、合作开发。

3. 严格行政审批。按照国家控制泡沫的要求，减少开发商对银行资金的占用，遵守国家控制信贷规模的政策。不该发证的坚决不发证。

4. 规范市场行为，严惩违规违纪。暗箱操作、违规交易等都要严厉查处并制裁。“房价透明化”，使房价形成的每个环节都是透明的、公开的。

5. 进行税费改革。尤其是要减少行政审批环节收费。据调查，一个开发项目，要经过约80个科室、交60多项费用。减少“不可预见费”的发生（见2008年两会提案《减少政府收费环节遏制房价上涨》）。调整税收，以涵养税源，保障政府长期稳定税收收入。

6. 该退出的退出：提高房地产开发门槛，收回土地、注销资质、合法破产等。

7. 采取“双限双竞”的土地出让方式，控制房型结构，限制开发利润。

8. 号召消费者理性购房。

9. 继续控制炒房行为。收紧“第二套”细则；经济房、限价房5年内等不能上市交易；商品房据实开征个人所得税。研究经济房政府回购政策、开征物业税等。

不仅是房地产业，为了确保企业利润增长，市民收入增长，消费品价格相对稳定，维护经济社会稳定，各级各类市场都要搞活。引导消费，增加交易，逐步稳定，然后稳步回升。

国家统计局总经济师姚景源分析，支撑中国经济增长的原动力是“四个化”，即工业化、城市化、市场化和国际化。目前这四个原动力都没有改变，将支撑着中国经济继续增长。他同时表示，虽然中国经济增长速度会比去年有所降低，但是增长率估计仍会在１０％左右。

在我国城市化进程的的加速阶段，房地产业作为国民经济的支柱产业，还有很长的路要走。当前，主要问题是经济全球化与我国金融体系不健全的矛盾、我国经济结构失衡与全球资源价格上涨之间的矛盾，这些矛盾促使政府采取了“治疗性调控”的宏观政策，导致了房地产业的理性回归。从长远看，中国经济、房地产业都将健康增长。

河南省房地产业商会

2008年7月25日