上海豪宅市场风起云涌，有人进，有人退。

近日，嘉里建设（00683.HK）披露上海金陵路项目最新动态，其首期开发地块住宅项目命名为“金陵华庭”，并透露更多项目规划细节。

该项目是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合体项目，光是土地款即合计约有221亿元，涵盖住宅、办公、商业等多元复合业态，总建筑面积约67万平方米。其中的宅地部分，为外滩街道20年来首次住宅供应土地，首批住宅单位计划于2025年初推出预售。

今年以来，上海高端新房热销的新闻屡屡刷屏，国央企、外资、港资甚至资本大鳄等各路人马都涌入这一市场，想切下一块蛋糕。有机构指出，随着上海高端新房供应放量，供需关系将逆转，行情将分化。

已有较为谨慎的开发商选择收缩。例如，曾凭借上海徐汇滨江豪宅项目斩获好成绩的香港置地，于今年10月宣布，将退出建设销售型（build-to-sell）住宅发展业务，专注于亚洲门户城市的投资性房地产。

马来西亚首富加码内地

嘉里金陵路项目合计由10幅地块组成，为上海黄浦区“四大地王”之一。2022年1月，嘉里建设完成该项目首批4幅地块的签约，斥资133.29亿元。2023年6月，嘉里建设公告购入该项目余下地块的土地使用权，代价为87.83亿元。

由此计算，嘉里金陵路项目土地款合计约221.12亿元。

据公开信息，金陵路10幅地块的总开体量约65.5万平方米，地上建筑面积约44.7万平方米，其中住宅面积约12.4万平方米，商业、办公面积约32万平方米。此外，该项目要求保护保留的历史建筑规模超过12万平方米，相当于2个上海新天地商业建筑规模。

嘉里建设曾公告称，历史风貌保护等元素“将增添项目物业发展部分吸引力，并支持该项目投资物业部分的长期增长。集团预计余下地块部分将分阶段推出作收租用途，带来可观的经常性租金收入。”

上海规土局此前已公示该项目首批地块的规划。其中的住宅部分，包括4幢44层的高层住宅、12幢3层的低密度联排别墅。上海市黄浦区历史风貌保护项目推进领导小组办公室介绍，高层房地联动价为15.1万元/平方米，低密住宅房地联动价为25万元/平方米。

据嘉里建设最新披露，金陵路首期住宅主力户型为270平方米-645平方米的大平层。未来项目将落成两座超甲级写字楼，以及一条长达近一公里的以骑楼历史风貌为特色的旗舰商业大道。项目整体预计将于2028-2030年间分期竣工呈现。

对于这一项目，外界看法不一。公告购地后，嘉里建设股价一度大跌。协纵策略管理集团创始人黄立冲彼时分析称，香港市场一直认为内地房地产市场（尤其是一线城市）仍有回调空间，另外，金陵路项目的收购规模大，未来开发难度和风险较高，导致部分不看好的股东抛售股票。

嘉里建设背后的郭鹤年家族，经营的业务极为多样化，从甘蔗种植、制造糖、面粉、饲料、油脂、矿山，到地产、金融、酒店、产业、种植业、商贸和船运等。郭鹤年有着“亚洲糖王”“酒店大王”等头衔，曾被福布斯归为马来西亚首富。

截至2024年中报期末，嘉里建设内地及香港待售发展物业的应占楼面面积为1010万平方呎。内地将带来应占楼面面积合共850万平方呎，香港应占楼面面积约160万平方呎。嘉里建设表示，这些储备足以满足未来五年及其后销售所需。

在2024年中期业绩简报会上，嘉里建设管理层称，在土地投拓方面，无论市场好坏，都会密切留意当地市场一手或者是二手的一些投资机会，会持续寻找合适的机会使得物业能够持续发展。现在的主力是想做好金陵路项目。暂时会谨慎控制建设开支，也会密切监控确保整个在预算范围之内。

受支付金陵路项目土地款的影响，嘉里建设的负债比率由2023年末的34.1%上升至2024年中报期末的40.9%。截止2024年6月底，嘉里建设的现金及银行存款为123.65亿港元，短期银行贷款及长期银行贷款之本期部分为79.18亿港元。

上海高端新房或面临分化

当下，全国新房市场冷热分化。而上海高端新房热销的新闻屡屡“刷屏”，堪称走出了独立行情。

进入到11月，上海至少有两个单价超10元/平方米的高端新房项目触发积分。分别为，陆家嘴集团推出的前滩公馆二期，4天累计认购550组，认购率超372%。中海领邸·玖章推出的552套房源认购超1558组，认购率282%。

受火热的销售成绩支撑，各路人马积极补仓上海。

擅长开发豪宅的绿城，“杀入”上海，拿下全国单价地王。其于8月竞得的徐汇区斜土街道地块，成交总价48.048亿元，楼板价131045元/平方米。业内预期，该项目未来新房的保本价格为17万元/平方米。

外资也来了。11月1日，新加坡丰隆集团联合厦门联发集团，拿下黄浦区一宗历史风貌保护项目。该项目位于上海黄浦新天地板块翠湖天地六期项目旁，地段颇具含金量。据福布斯发布的《2024新加坡富豪榜》，丰隆集团掌舵人郭令明及家族以115亿美元的财富，名列排行榜第四。

玩转资本市场的金融大鳄也想切下一块蛋糕。今年6月，宸嘉·嘉佰道开盘，422套房源两小时内售罄，收金62亿元。该项目背后的开发商宸嘉发展看似名不见经传，其老板刘益谦却来头不小。他的资本触角，遍布A股市场——天茂集团、亨迪药业、长江证券、国民技术、天宸股份、云从科技。刘益谦曾豪掷2.8亿元，买下了玫茵堂珍藏明成化斗彩鸡缸杯，名震一时。

未来几年，仍是上海高端新房的集中供应期，多家机构认为，这一市场将面临分化行情。

据克而瑞不完全统计，上海市中心的城市更新类豪宅存量达300多万平方米，已经浮出水面的风貌别墅达到42个。CRIC研究推断，2024年-2025年上海旧改豪宅供应将处于井喷期。

第一太平戴维斯指出，从今年第二季度开始，上海高端公寓市场供求关系发生转变，大量的高端项目入市，市场在短期内无法完全消化，供求关系已出现供大于求态势。第三季度高端公寓供应较去年同期大幅上涨，但成交同、环比均出现下滑，市场开始趋于冷静。该机构认为，随着供应量能的攀升以及一二手倒挂的消失，预计整体豪宅市场热度或将稳中有降，2024年四季度预计仍有3100套高端公寓即将入市，会对高端买家形成分流态势，区域间、产品间竞争也将持续加剧，只有均好性强方能实现热销。

徐汇滨江板块的香港置地启元项目曾于今年4月推出80套房源，开盘当日售罄，销售额达到44.55亿元。仅仅6个月后，香港置地选择急流勇退，退出住宅销售业务。

据媒体报道，香港置地预计在未来10年回收100亿美元的现有资本。其中，预计60亿美元来自完成并出售余下的建售物业项目，另外40亿美元则主要来自投资物业。该公司计划加码资管业务，将公司的资产管理规模从400亿美元扩大至2035年的1000亿美元。“集团的新策略方向旨在充分利用亚洲主要市场内顶级商业和零售地产行业的增长潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。”（作者 钟黛）