NO1

就在昨天，网传南京继溧水、六合之后，多个区域放松限购，具体的政策为：南京户籍可买第三套，单身可买两套，外地人6个月社保即可购买。

和苏州松绑楼市政策一样，没有红头文件，但是根据多方证实，可以确定的是南京限购松绑确有其事，但是具体怎么落实还需进一步细化。

相较苏州出台的几个政策，南京的松绑力度显然较大，限购放松的范围由高淳溧水六合，扩展到市区的一些边缘板块，并且已有人开出购房证明，可见政策已经在执行之中了。

我们不去讨论新政的影响和效果如何，先来看看新政出台的背景。

就在4月22日上周五，南京2022年首场集中土拍落幕，结果真的是“透心凉”。

该批次集中土拍共计挂出20宗地块，结果成功出让了14宗，6宗地块流拍，流拍率高达32%！在成功出让的14宗地块中，8宗地块底价成交，溢价成交的6宗地块中仅3宗地块触顶摇号，整体溢价率仅4.5%，热度相较去年三批次进一步走低。

本次土拍供地规模相较前批次大减，且更偏向中心城区，在出让规则上也有所放宽，取消了租赁住房的配建要求、保证金比例下调至起始总价的20%、优化调整了房地价差确保预期利润、取消了房企竞得地块数量的限制等。但是仍旧没有激起房企的拿地热情，央企和地方国企仍旧是拿地主力，且行情分化明显，大校场、小行、铁心桥这类头部价值板块仍旧保持一定的热度，外围板块基本被房企抛弃，足见房企对南京楼市的信心严重不足。

土地市场的遇冷更是加速了南京楼市松绑政策的到来。

NO.2

如果说南京的土拍结果不如预期，那么还有一些城市则更惨，可以说是未拍先冷，还没开拍，部分地块就直接停牌终止出让……

一周前东莞首批集中供地原计划出让8宗涉宅地块，在竞拍前一天6宗地块因故终止，最终仅成功出让了两宗。

尽管东莞的此次土拍放宽了条件，如取消了限价、下调了保证金等，但是剩下的这2宗地真正参拍房企才3家...4月19日开拍过程也特别冷，央企国企兜底，民营开发商依然“岿然不动”，市场信心严重不足。

再来看北方城市天津，已经挂牌的31宗地块还没有开始拍，就直接停牌了15宗，据天津市规划和自然资源局公告显示，停牌地块结合疫情防控等有关要求，后续另行安排出让。

说得直白点就是，过去是一呼百应，现在扔块石头都没有水花，房企已经彻底躺平了！

要知道，天津“卖一买一”的购房新政刚落地，而首轮土拍地块挂牌数量就遭遇“腰斩”，可见市场行情的惨淡。

再来看长三角强二线城市宁波，4月20日，宁波迎来今年的首场集中土拍，33宗地块无一流拍全部成功出让，但是25宗底价成交，仅有8宗有溢价。从拿地房企来看，拿地房企仍旧以央国企和地方城投为主，民营房企拿地意愿寡淡。

也就是说宁波本批次集中土拍勉强依靠了地方国企才在没有出现流拍的场面。据统计，本批次地块中，央国企拿地金额高达235.9亿元，占比达到89%，民企主要是保亿、雅戈尔、江山万里等本地企业。

总体来看，虽然宁波本轮集中供地诚意十足，多宗土地下调了起始楼面价、上调了新房限价，盈利空间大幅提升，但就实际结果来看，除了少量处于鄞州区的核心优质地块引得多家房企积极参拍外，其余超七成地块被本土城投托底竞得，整体溢价率降至5.9%，成为2022年首轮集中土拍中首个市场热度不及去年第三轮的城市。

4月20日，南通首批次集中土拍落幕，共计挂牌出让10宗涉宅地块，其中2宗溢价成交，1宗流拍，其余7宗地块均底价成交！

值得注意的是，本轮集中土拍无地块触顶最高限价，房企拿地热情依旧不高。

除了中海溢价0.31%拿下新东区R22003地块、南通科创产发溢价6.12%拿下创新区CR22006地块外，其余均为国企托底拿地。

从市场大环境来看，房企的拿地意愿不强是真的，囊中羞涩也是真的。

而4月25日，就在明天，杭州土拍就要开槌。

在目前大环境的承压下，此次土拍能否重拾昔日盛况，要打一个大大的问号，尤其今年杭州的土拍条件并不宽松，而且取消勾地影响很大。

NO.3

从以上重点城市的土拍结果来看，基本呈现以下几个特征：

1.受楼市下行及疫情影响，近期的土地市场持续走冷

尽管中央层面释放了众多的积极信号，城市层面也出台了松绑鼓励政策，但是并没有对土地市场有推动的作用。

新房和二手房市场成交持续下行，加上疫情折叠影响，房企对楼市预期严重不足。

2.地方平台公司、国企、央企成拿地主力，民企参与度低

房企在资金压力巨大加上对市场信心不足的情况下拿地更为谨慎，如果说去年三四季度是“国进民退”的趋势，今年有可能就是民企大规模退出土拍舞台。

3.分化加剧

从以上各个城市的土拍结果来看，但凡能进入摇号或者拍出溢价的土地，全部都是头部价值板块的优质土地， 而那些流拍的基本都是在地段不占优势的外围板块。

5月9日,苏州也将迎来2022年的首批次集中土拍，我们也能基本预判到结果。

如果能如期顺利开拍的话，苏州首轮土拍的热度将会持续走低。

原因大家都知道了，受疫情影响，今年第一季度，苏州楼市成交量非常惨淡，4月，疫情反扑使得本就下行低迷的楼市更加雪上加霜。

疫情之下，人们在情绪方面尚且感到焦虑和对未来的不确定性，对于楼市的预期就更加没有信心了。

虽然近期苏州在政策方面有一定的松绑，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，疫情弥漫之下遭受重锤的房地产市场将需要更长的恢复期。

值得一提的是，苏州楼市的分化态势将在土地市场上展现得更为明显。预计新区狮山永和村地块和园区湖东上华琚旁地块将成为部分实力房企的“抢手货”。

姑苏平江新城商住地块、园区 娄葑地块、斜塘地块、高铁新城地块大概率也能吸引房企争抢。

木渎、浒墅关高库存板块和吴中太湖度假区、相城渭塘、吴江盛泽等外围刚需板块或将被政府平台企业托底或惨遭流拍。

从拿地房企来看，我们预判仍旧是国企央企唱主角，民企或将参与核心板块优质地块的竞拍，但是不是“重在参与”的结果就不好说了。

当下的苏州楼市的艰难程度大家有目共睹，即使在政策段有了一定程度的放松，但是对市场的刺激鼓励作用甚微。

经历了财务危机的民营房企，或需要更长的恢复期，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。

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