贾卧龙：房价疯狂“大戏”还将继续上演

房价上涨一直是个永恒的话题，房地产调控政策根本解决不了问题，限购更让房价一涨再涨。房价究竟涨到何时才是头儿呢？这是许多人关心的问题。从各方面因素分析来看，房价上涨，至少10年内不会发生逆转。判断未来10年内房价会继续攀升的理由是：地价攀升、地王频现，开发商成本不断增加；中国正处于城镇化快速发展的阶段，对住房需求较大；中国人多地少的基本国情决定了住房始终存在供求关系偏紧的状态，受供求关系影响，价格也会只涨不跌。

地价只涨不降，开发商成本“节节高升”

地价攀升，各地“地王”不断涌现，造成开发商的成本不断上涨。由于土地价格上升而增加的成本，势必会转嫁到商品房价格上，最后由购房者承担。这样看来，房价还怎么可能下降？降价只不过是百姓心中一个遥不可及的“美梦”。

今年5月以来，中国土地市场持续升温，尤其是北上广深等一线城市，地王频出。仅5月13日至19日，13家上市房企拿地总成交额超过133亿元。而5月22日，北京三宗土地总出让金额达35.22亿元。5月27日上午，被叫停的北京丰台区夏家胡同地块共获得7次网上报价，最后一次报价额为13.52亿元。根据要求，该地块须配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。在剔除配建公共租赁房部分后，地块的起始楼面地价已达1.97万元/平方米。若该地块顺利拍出，楼面地价将突破2万元/平方米。地价如此之高，商品房的价格可想而知。

然而地价为何如此居高不下？也有其深层原因。各地政府虽掌管土地价格“生杀大权”，但往往不敢降价。一是拆迁费用的上涨，拆迁户漫天要价；二是地方债务沉重，政府必须依靠以地生财。基于这两点，土地降价谈何容易？

此外，最新出台的政策显示：今后向农民征地，征地费最少要上调10倍，这将进一步带动土地价格的上涨，进而推动房价上涨。

城镇化促使住房需求大增

国务院副总理李克强在对十八大报告的解读中，重点突出了工业化、信息化、城镇化、农业现代化等“新四化”。其中，城镇化成为未来发展的重中之重，因为城镇化将为未来的经济提供巨大的需求空间。城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续上涨的现象。

中国社会科学院社会学研究所、社会科学文献出版社发布的《2012年社会蓝皮书》指出，我国目前的城镇化水平达到50%以上。而发达国家的城镇化水平在70-80%左右，这意味着我国城镇化水平还有待提高。在目前基础上，我国城市人口如果再上升20%个百分点，未来10年到20年，将有2.4亿的人口转移到城市居住，购房需求巨大。因此，希望房价稳定下来并不现实。只有当城市化率超过75%时，房价才会基本稳定下来。至少再过十年，等到工业化、城市化基本完成，中国的人口由增长转为下降的阶段出现，房地产业才会进入收缩期。那时，卖房需求可能大于买房需求，房价才会真正发生逆转。所以在未来10年，房价总体上还是一个看涨的趋势。

人多地少，土地供给不足

人多地少是我国的现实国情。在地产领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。

从我国具体情况看，2000年全国城市建成区面积为2.24万平方千米，当年现价GDP为9.92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4.42万亿元/万平方千米。到2008年，全国城市建成区面积增长到3.63万平方千米，当年现价GDP为30.1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8.29万亿元/万平方千米，这8年平均的城市土地产出率为8.2%，而同期全国商品房价年均增长率为7.6%，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。

此外，影响房价居高不下的另一个主要因素是土地没有市场化，地方政府垄断土地供应。　　控制房价要增加土地供给，因为土地供给少，土地价格自然被抬升。房价贵的原因就是土地供给不足。政府设定了18亿亩耕地红线的限制，限制了土地的供给。要取消18亿亩耕地红线的限制，才有利于降低房价。然而这一政策，短期内并无取消可能。房价很可能跟随土地价格一路飙升。