住宅产业化下一步需“顺势而为”

“‘十八大’以及‘两会’以来，资源节约、环境保护的主题得到越来越多的重视，今后整个社会经济的发展将加速向注重质量的集约型增长转变，无论是政府部门还是房地产相关企业都应该思考，新形势下如何适应发展要求，实现转型升级。”

在近日举行的“新形势下房地产行业的调整转型升级及未来发展机遇宣讲会”上，住房城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰表示，住宅产业化、新型建筑工业化在新形势下将迎来更大的发展空间。

先行优势初显

文林峰以沈阳为例，从政府层面概括了作为一个国家住宅产业化试点城市的探索路径。据了解，该市建设了50平方公里的新型建筑产业园，通过几年的发展，不仅园区内招商引资全部完成，也吸引了国内外大型龙头企业入园，包括预置构件生产企业和优秀的建材企业。

“在新型城镇化、工业现代化、信息化等一系列发展要求下，一个城市如何寻找新的经济增长点，是各级政府管理部门需要考虑的重要问题。”文林峰认为，沈阳市从供应和需求两个方面来打造新型建筑工业化的经验尤其值得其他城市借鉴。据介绍，沈阳在供应层面上出台了一系列招商引资政策，吸引龙头企业落户，同时也给这些入园的企业提供了大量的市场需求。比如沈阳市马上要出台一个政策，规定土地出让面积中拿出15%，必须做到新型建筑工业化。而此前还有关于公共建筑、保障性住房要采用工业化的方式建设的政策，所以入园的企业在沈阳及周边地区面临着可以预见的发展市场。

“沈阳市曾计划到2015年实现千亿元产值的目标，现在上下游产业链联动已经提前完成了千亿元产值。所以从沈阳市来说，通过建筑产业化实现了城市的转型升级，迎来了一个新的经济增长点。”文林峰透露，目前有不少中西部城市在积极地申请住宅产业化试点城市，希望借助住宅产业化培育城市新的“增长极”。

而从市场层面来看，企业从事住宅产业化的积极性也有了明显提高。“原因是多方面的”，北京（楼盘）市住建委科技促进中心主任赵丰东认为，首先劳动力成本的快速上涨促使企业寻找更节省人力成本的生产方式。其次由于国家关于节能环保方面的要求越来越高，企业从事住宅产业化的增量成本也在不断降低。最后，随着调控的持续，消费者对住宅品质和质量的要求也在逐步提高，“以前选房子是有房子就行，现在品牌和品质对消费者的号召力越来越大”，赵丰东说，企业发展住宅产业化，能够实现经济效益、环境效益和社会效率的“一举多得”。

作为房地产业标杆企业，万科已经尝到了住宅产业化带来的多方利好。据北京市住建委科技促进中心主任赵丰东介绍，万科目前的住宅产业化项目单位节约木材量达到70%、水节约25.8%、砂浆节约83%，能源消耗降低最大的是耗电量和耗煤量，相当于每平方米节约0.63公斤的标准煤，节省率达到18.1%，还减少了大量建筑垃圾。

除了可以计算的效益，住宅产业化给企业带来的无形机遇也不可忽视。文林峰认为，企业做住宅产业化等于手中多了一张“王牌”，“现在很多城市想做住宅产业化，但不知道哪个企业能做，万科在这方面已有很多成功的示范工程，地方政府就会把万科招商引资到这个地区，企业可以享受低价拿地、试点示范项目等利好政策。”

全产业链“齐步走”

抓住机遇，抢占先机，对于企业来说只是第一步，如何做出核心竞争力则是企业可持续发展的关键。

“我们进行产业化设计的突出感受是，需要整体设计系统的建立和集成的产业链条参与才能把这个产业化搭建成功”。中联环建文建筑设计有限公司副总经理宋兵向与会者分享了公租产业化设计的经验。

他们从居住者日常生活入手，模拟了各种生活场景，研究其中的相似性和重复性，然后形成一个模板固定下来。“我们首先进行的就是模板和模数的研究，因为标准化是产业化的前提”。宋兵说。

高度的标准化将给公租房的物业管理带来极大的便利，“前一个租户搬走之后，一个小时内就可以把所有的面板更换一新”。据宋兵介绍，其公司生产的所有部品都进行了10位数字的编码，类似于二维码，只要一扫描就知道是哪年装的，以及所有的价格、位置、厂家的信息都包含其中，进一步方便了后期管理。

一些问题也在实践中显现出来，“在研发以及样板间的搭建过程中发现不少参与人对产业化的理解过于片面”，宋兵对此深有感触，实际上产业化涉及的范围和产业链很长，需要协调发展。他也呼吁政府尽快出台室内产业化相关标准，“没有室内部品的产业化标准，住宅产业化就没办法形成一个完整的体系”。

政府层面看到的问题和企业又有所不同。赵丰东表示，开发建设单位的创新意识还显不足，此外在没有形成规模优势的情况下，产业化项目的增量成本依然偏高。数据显示，高度在60米以下的产业化建筑相对于普通的建筑建安成本要增加383元~517元，高度在60米以上增加约109元~130元。

挑战也随之而来。首先是工作流程的改变，“以前是一个月结一次账，实行产业化后，3天就得结一次账，因为整体浴室等产业化部品可能会在结构之前就做好”。宋兵说。而更大的挑战则是企业的营销模式方面，“随着很多城市推进成品住宅，建材企业面对的是设计单位、施工单位、开发商，而不是过去在大卖场里销售产品。这是从B2C到B2B的转变，对于建材行业是一个很大的变革。”文林峰表示，对企业来说，面对产业化的浪潮，只有从被动转变到主动转型，才能在未来的竞争中取得一席之地。（时宜）