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胡葆森两会归来谈两会:河南楼市整体上没有泡沫
来源: 发布日期:2013/6/4 发布时间:16:22:38 浏览次数:2741次

 

   3月19日上午,刚刚从北京参加全国两会回来的建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森,按照往年的惯例在中原会馆举行了两会归来的媒体恳谈会,畅谈他在两会上的见闻和感受,并就当前河南房地产市场走势、房价走势、房产税、新型城镇化以及建业未来的发展战略等话题发表观点。

  在他看来,河南房地产市场整体上没有泡沫,未来10年河南房价上升是一个大趋势。他同时表示,进入战略纵深阶段的建业,已将“夺回郑州第一”作为了企业未来几年发展的一大重要目标。

  从期待转变到信心和信任

  在全国两会召开之前,胡葆森参加了一个企业家的“两会沙龙”,主题是“企业需要怎样的政府”,主办方希望参加两会的全国人大代表和全国政协委员从企业的角度,对政府在未来新一个时期执政过程中应该做出什么样的改变提一些建议。

  胡葆森说:“围绕这个主题我讲了三句话,第一,企业需要内心强大的政府;第二,企业需要有历史责任感的政府;第三,企业需要一个民意至上的政府。因为只有内心强大了,驾驭国内和国际形势的信心足了,决策才能够适应和满足整个中国的国情需要;只有有了历史责任感,才能有改革的紧迫感,紧抓改革的时机;只有民意至上,政府所做出的决策,才能得到大家的支持。”

  胡葆森说,这次两会闭幕后自己心情特别好,两会之前的期待,在两会之后转换成了信心和信任。“从总书记和总理的讲话中,我们感受到新一届政府治国的决心、治国的信心,以及表现出的我期盼的内心很强大,历史责任感又很厚重,另外多次提到了人民这个词语,这应该不是一种巧合。”

  一定会推行,尚无时间表

  每年的两会,房地产行业总是引来众多关注,此前被反复猜想的房产税改革问题又一次成为两会热词。在这次恳谈会上,当记者问到“房产税是否会在全国推行,如果推行的话对房地产市场有何影响”时,胡葆森向大家谈了他对于房产税的看法。

  “第一,房地产税早晚是要推行的。第二,房地产税会在更大范围内进行试点,这个可能性现在已经越来越清楚了。第三,房地产税从它自身的属性上来讲是对持有物业征收的税种,它等于增加了买房人的成本,由此可见房地产税对抑制投机性或者投资性的行为将起到一定作用。第四,房地产税开始征收之后,为了不从整体上增加买房人的负担,其他的税种比如交易税、营业税、契税就有可能相应地减少。”胡葆森说。

  既然房产税一定会征收,那么何时征收,征收的关键点是什么?对此,胡葆森表示,房地产税在全国范围内进行推广的时间在公开的信息中尚未披露。“前提是要先调查清楚目前我国的存量物业情况。”他指出,房产税征收牵涉到一些具体的政策问题、征收标准问题、征收范围问题、征收目标问题,非常复杂。

  河南市场整体上没有泡沫

  关于“楼市泡沫”的话题,一直以来深受广大房地产业内人士热议,而在胡葆森看来,河南房地产市场整体上没有泡沫。

  “就像判断北京的房价一样,我们能拿北京的家庭收入和北京的房价做一个比较吗?不能。北京楼市现在均价是2万元/平方米,一套100平方米的房子就是200万元,北京一个家庭的年收入能达到20万元吗?北京的房价收入比是15倍甚至20倍以上,已经超过了正常指标。但是北京的房子一半以上都卖给了北京以外的人,它面对的是全国到北京置业的人,他们的人均收入要远远高于北京的人均收入。”胡葆森说。

  郑州也是如此。郑州的房子也是50%甚至更多,都卖给了郑州以外其他各地市包括县城的有置业能力的人,但这些人的收入水平要远远高于郑州人的收入水平。“所以,不要把郑州的房价收入比超过了10倍,当成我们判断郑州有泡沫的依据,我认为是不科学的。”

  持续上升是大趋势

  胡葆森预测,河南房价不会出现大的波动,会比较平稳,但持续上升是大趋势。“因为各种成本都在上涨,银行的利息没减,劳动力成本、建材的成本、土地的价格都在上涨,所以,未来十年房价整体上升是一个趋势。”

  同时,他也认为,河南房价不会出现大幅度上升,原因有二:一是中央政府不希望,也不能让各个城市的房价再快速上涨;二是五年前开始的保障房建设,特别是 2011年开始的带有数字要求、有量化指标的保障房建设在未来的两三年间落成之后,市场的供应结构会从根本上发生改变。当保障房的规模占住宅市场供应的 30%甚至35%以上的时候,整体的房价很难出现快速的上涨。

  对于郑州房价走势,胡葆森认为,随着河南城市化进程的加速,交通条件的改善,以及人口的大量聚集,郑州必然在三五年之后成为中国的物流、客流、会议、展览中心城市。“我个人判断,大约五年之后,郑州的中心城市地位会有显著的提升。”

  “我相信未来五到八年,郑州的城居人口(包括郑州新区)突破1000万应该不是一件很难的事情,突破1000万之后就成了一个特大型城市,在这种大的态势下,郑州的房价没有理由下跌。”胡葆森说。

  新型城镇化需要制度体系进行配套

  自党的十八大以来,工业化、信息化、城镇化和农业现代化被确认成为全面建设小康社会的载体。特别是城镇化,在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地位。那么到底如何推动新型城镇化快速发展?

  对此,胡葆森认为,新型城镇化有别于传统城镇化,核心是“人的城镇化”。新型城镇化建设是一项系统工程,需要制度体系进行配套。

  “各级地方政府在城镇化如何推进的问题上刚刚进入起步阶段,现在要确定的是两个方面:一是建设主体;二是配套的鼓励政策。”胡葆森说,目前,企业没有积极性进入农村建设,是因为目前配套的鼓励性政策,如财政、税收、金融、产业、基础设施收费的优惠政策都没有,没有完整、配套的政策引导企业进入新城镇建设中去。

  同时,胡葆森特别希望在接下来的城镇化进程中,农民能够成为最大的受益者。“城镇化不同于城市化,城镇化不是房地产化,城镇化不可能一蹴而就,需要很长的时期,可能需要十五年甚至二十年的时间。”

  完成300亿元的销售 争取夺回郑州第一

  谈到自己的企业,胡葆森介绍了企业的发展战略,“建业在2002年确立了扎根河南走省域化发展的战略之后,今年,我们开始进入省域化战略的纵深阶段。”

  建业将用4年时间完成一个经营任务目标,即2016年要完成300亿元的销售。建业一路坚定地沿着省域化发展战略的方向,走了11年,这11年从2002年的销售额2个多亿,到去年年底突破了100亿元,而且再用两年时间要跨上200亿元这个台阶,这都得益于中国城市化快速发展的大背景,也得益于河南城市化在过去的十几年间快速发展的背景。

  胡葆森说:“我个人希望在纵深阶段的三四年间,到2015年年底的时候,能够进入17个地级市场和大约40个县级市场,2015年年底或者最迟到2016年年底三级市场在开发规模上达到一个基本均衡的状态。”

  对于镇级市场,胡葆森说,今后4年仍不是建业的发展重点,纵深阶段主要目标还是进入县级市场,到了第四个阶段战略覆盖阶段主要进入更多的县城,那时候可能会进入更多的乡镇,时间大约4年以后。

  “建业还有一个目标:夺回郑州第一。现在郑州市场大概有10个项目,我们在未来的两到三年在郑州确保前三,争取第一。”胡葆森称,建业现在的力量可以满足两线作战,现在实际上是三线作战,省会、地级市场和县级市场,地级市场加县级市场约等于郑州和洛阳的市场。

 

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