叶檀：房地产限购是计划经济的产物

房地产限购让人产生回到计划经济时代的不良联想，相当于削弱货币的支付能力，将购房资格与户籍、纳税证明等结合到一起，阻碍了劳动力统一大市场的形成。

笔者支持房地产调控，挤压泡沫以免中国金融、实体经济崩溃是必要之举，但调控手段必须符合市场要义，必须以财税、货币改革为先导，将房地产调控纳入市场调控的范围之内。而不是在财税、货币改革停滞的情况下，强行以计划经济时代的手段作用于当下的市场。

中国计划经济时代有粮票、布票，货币购买力被削弱，其背后折射的经济现象是产品紧缺，什么紧缺就出台什么票。有粮票，意味着粮食紧缺；有布票，意味着布紧缺；有肉票，意味着猪肉紧缺；现在把户口本变成变相的房票，显然意味着房地产稀缺。实行限购政策给予市场明确预期，房地产仍然稀缺，作用与有关部门所期望的刚好相反。

房地产市场信号混乱。一方面是库存增加，另一方面是价格坚挺；一方面是开发商负债高企，另一方面是台州等地出现房地产过热的炒卖房票现象。

库存毫无疑问在增加。5月10日，长城证券地产分析师刘昆发表的研究报告显示，一季度，上市地产公司存货环比增加9.0%，同比增加40.3%，绝对值9005亿元亦位于历史高点。截至8月26号的一周，全国商品房库存量及去化时间总体继续呈上升趋势,追踪10个城市库存量环比均有不同程度上升。从重点城市北京看，截止到8月29日，北京市房地产交易管理网数据显示，新建商品房库存量已达109659套，需要两年左右才能消化，刷新了自2009年8月11日之后两年来的最高纪录。房地产进入继2008年之后，再次进入去库存化时代。

房地产调控对开发商挤压作用明显，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。负债增加而业绩下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。市场一二手房价格倒挂也显示了房价松动的迹象。

奇怪的是，虽然库存上升、融资成本上升，但房价总体而言依然坚挺。国家统计局70个大中城市房价报告显示，70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨，同比价格下降的城市只有1个。来自易居中国的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。

不仅如此，香港楼市最疯狂时期的炒楼花现象从去年盛行于浙江台州等地，只不过名称为房票。拥有房票者，就是一些管理部门的人员或关系户，开放商为了和他们保持好关系，就将好的房源留给他们，后者再通过卖房票这种方式，转让给下家的购房者，获取中间差价。

据台州市政府的调查数据：在2010年9235套对外销售的商品房中，以 “直改名”方式违规交易的有845套，其中共56名党政干部、事业单位工作人员参与57套商品房转让改名获利，涉及县处级领导干部5人，乡科级干部9人。截至2010年末，所涉及的56名党政干部、事业单位工作人员主动上交和组织追缴的收益有503.3万元。 为了抑制房价，台州8月25日出台的限购政策，限购在台州市区执行，在市区已有2套及以上的市域内家庭；和已有1套以上的市域外家庭，不能提供1年以上的个税和社保证明，暂停购买新建商品住房，政策从9月1日起严格执行。

成交量大幅下挫房价依然坚挺，房地产上升势头略有扼制，一些地区居然有疯狂的炒房票现象，说明房地产下行势头并未确立。一旦限购政策放松，房价将迅速反弹。

市场化的调控政策没有落实到位，抑制房价最有力的武器是加息与房产税。但央行迟迟没有加息，加息对于此前的借债大户如大型企业与地方投融资平台公司等，将带来沉重的利率压力。后金融危机时代，中国在2010年2月首次出现负利率，在货币屡次紧缩之后，负利率区间反而日益扩大，从-0.45%扩大到-3%，如此之高的负利率显然是在纵容包括房地产在内的资产品泡沫。

二手房价格高于一手房价格，说明二手房拥有者按揭不多，不必担心加息带来负债成本上升，社会资金充裕足以支撑目前的房地产市场，同时也说明持有环节与资本利得不征税，让以往的房地产投资者有恃无恐。以上海与重庆的房产税来印证房产税打压房价没用，根本说不通，重庆征收的是“豪宅税”，而上海既往不咎征收的是“新房税”，与真正意义上的物业税、资本利得税相去甚远。拔了老虎的爪牙而后大加嘲笑，既是愚蠢的，也是不厚道的。

为什么不能动用加息与税收手段抑制房价，原因无他，加息动的是大企业的奶酪，而税收触动的是前期投资者的盘中餐，不能、不敢触动既得利益阶层，惟一的办法是以行政手段抑制相对弱势的阶层。比如，不拥有城市户籍的人，比如缺乏资金不能在房地产市场先期投资的人。

限购政策限制房价非常管用，尤其是北京、上海这样拥有雄厚资源、吸引全国民众源源而来的城市，外地购房者占据了半壁江山，限购成功地阻挡住了他们在京购房置业的热心。中国计划经济时代从来没有高房价，因为那个时代没有商品房，单位包办一切，每个人牢牢依附于单位。

限购政策越有用，就越让人担心，因为管理者很可能食髓知味，放弃了市场化的努力，放弃了政策的全盘调整，以有毒的限购令取代对货币、对人力、对税收政策的深刻反思和改革。