在品牌与设计横行的天下面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是建安成本在房价中微不足道反而是土地的价格占比越来越大。

这也是地产商和舆论指责现行的土地招拍挂制度的现实依据。那么地价究竟如何呢?地价在房价中占比又是几何呢?

房价与地价:一笔复杂的账

笔者在专著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中曾梳理了从2008年12月～2014年3月重点城市平均地价走势。

受金融危机影响2009年上半年的地价甚至略低于2008年但此后一直到2011年6月地价一直处于上升态势重点城市平均地价从3500元/平方米涨到4500元/平方米尤其2009年四季度上升得很迅猛。

而2011年年中直至2012年底地价处于徘徊阶段重点城市平均地价维持在4500元/平方米这和房地产市场的走势较为一致但从2013年3月后地价追随房地产市场再度进入上升态势截至2014年3月末重点城市平均地价在5139元/平方米。

但这是一笔比较复杂的账一是地价与房价数据的不匹配笔者能查到2008年底以来重点城市的平均地价但房价统计可没有对应的口径;二是地价的跳跃性房价基本一直在上涨但地价受土地供应、季节等因素影响呈现跳跃性;三是地产商这些年有意捂盘缓慢开发地价在房价中的占比也就自然容易失真。

所以最好的方法只能是抽样调查从楼盘入手。

地价占房价比的一桩公案

关于地价占房价比数年前可谓有一桩公案。

2009年的“两会”上全国工商联房地产商会公布了全国9城市2008年“房地产企业的开发费用”的调查数据显示房地产项目开发中土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。

现在回头去看这个调查值得玩味一是发布方是地产商的协会组织;二是2008年房价处在这7年中的低位自然抬高了占比;三是这个58.2%是土地成本在直接成本中的比例不是占房价的比例。

尽管如此作为土地的供应方国土资源部还是有些坐不住了。2009年6月底国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论当时国土资源部副部长鹿心社在国新办的新闻发布会上表示全国地价约占房价23%。

但争论并未平息于是同年7月国土资源部将全国620个楼盘调查数据悉数发布。

在这620个楼盘案例中地价占房价比例平均为23.2%最低比例为5.3%最高为58.6%;78%的楼盘地价占房价比在30%以下;地价占房价比在15%～30%之间的楼盘有356个;北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

另外2010年中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布报告称2009年我国城市房价、地价持续上涨房价增长率大幅超过地价增长率全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%基本处于正常市场区间内。

房价公式

当然不同的楼盘房价中的成本构成自然有差异这得取决于市场行情、开发商的竞价。

这几年情形又怎么样呢?某上市银行审计部人士告诉笔者在其所审计的上海几个房地产项目中土地成本低的只有20%高的也有超过40%正常的则在30%多。

虽然土地成本在房价中并不显著但地价推动房价一点也不含糊。华中师范大学袁平等人测算地价上涨1%导致房屋价格上升0.21%。

而根据重庆工商大学管理学院副教授黄居林的研究房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素其中房价自身的贡献度最大达到70%;其次是销竣比对房价的影响再其次是地价两者加起来对房价波动的贡献达到近30%但地价的贡献不足10%。注意这里的“贡献”并不是地价占房价比。

上述研究仅供参考基于上述数据大概能得出这么一个房价公式房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。这个公式一般是比较有说服力的当然特殊案例也免不了。

其中开发费用是指三大费用包括管理费用、财务费用、运营费用(也叫营销费用)管理费用一般不超过房价的3%三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张一些项目借道房地产信托融资成本自然水涨船高。

上述公式中利润占25%其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系笔者手头掌握的华南某大型地产商内部数据资料显示该地产商的绝大部分项目利润率在15%左右。

该份资料还显示有些楼盘可能是暴利譬如在三四线城市土地成本只有几百元/平方米而房价至少三四千元/平方米利润翻倍都是有可能的。但也有些项目可能利润率低到我们都难以相信在5%以下甚至只有0.46%而2014年起诸如佛山雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘利润率完全是负的。

此外不同的项目利润有很大差异的。一般而言楼盘的定案价只是提供一个成本收益核算上的参考实际销售价是随行就市的因而利润也就起伏很大。

南京一家中型房地产公司的投资部负责人曾告诉笔者市场热的时候实际售价高出定案价2000元/平方米都有可能但市场冷的时候实际售价比定案价低上千元也是有可能的。

回到房价公式在房价中政府拿走的是土地、税收、“建安成本”中的政府规划费地产商拿走利润但也可以借助融资提高自有资金的回报率。所以本质上地产商和地方政府属于利益共同体。