近日，广州市规划和自然资源局发布了《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）。《蓝皮书》显示，2025年广州市拟出让131宗住宅用地，与2024年的103宗（实际挂牌69宗）相比增长27%，同时也是近5年里，供地蓝皮书收录宅地最多的一年。尽管参考往年情况，《蓝皮书》的宅地收录情况与当年实际的挂牌仍会有些许出入，但结合2024年广州土拍收入锐减400亿元的实际情况来看，广州希望借助2024年四季度楼市回暖迹象，扭转土拍颓势的期待不言而喻。

中心城区供应占比过半 天河海珠优质地频出

从区域来看，2025年，越秀区（1宗）、海珠区（14宗）、荔湾区（16宗）、天河区（17宗）宅地供应宗数与占比均显著上升，供应宗数从2024年的14宗增至48宗，同比增长242.8%，占比从14.6%增至36.2%，增加21.6个百分点；白云区（26宗）、黄埔区（3宗）、番禺区（19宗）合计供应48宗，较2024年增加14宗，占比基本持平；南沙区（3宗）、增城区（8宗）、花都区（10宗）、从化区（17宗）从2024年的48宗降至38宗，同比下降20.8%，占比从50%降至29%，下降21个百分点。

参照2024年11月印发的《广州市国土空间总体规划》，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九佛街道、龙湖街道、新龙镇以外地区均属于广州市中心城区，据上述标准，白云区、黄埔区供应的29宗地块中，除知识城一宗地块位于龙湖街道外，剩余28宗宅地均属中心城区，中心城区合计供应地块76宗，占比过半。

数量大幅增长以外，不少被摆上货架的中心城区地块也有着过硬的质量。例如天河区首批已经挂牌的两宗地块，分别是位于金融城板块的天河区黄埔大道以南AT091007地块和容积率下调后，降价重新挂牌的世界大观四期地块。以世界大观四期地块为例，该宗地曾于2024年流拍，经过调整后，各项素质已与初次出让时大不相同，容积率由1.8降至1.1，总建筑面积也由原来的3.72万平方米降至约2.27万平方米，起拍总价也减少5.85亿元，由此前的16.33亿元降至10.47亿元，从出让条件看，该项目未来极有可能打造叠墅产品，克而瑞数据监测显示，这是近十年来天河区挂牌的首宗容积率低于2的涉宅用地。

2024年行情火热的海珠区也一口气将14宗地块摆上货架。去年海珠区出现多个热销项目，持续多年热销的琶洲南TOD、新中轴新秀中海大境、海珠西改善代表保利燕语堂悦等，均凭一己之力带动板块热度。下半年，海珠客运站地块、三滘立交地块、琶洲南地块也相继出让，为惨淡的土地市场注入了不少活力。而今年拟出让的地块则明显能看出受市场影响显著，14宗地块中，8宗位于工业大道、宝岗大道周边，3宗位于琶洲南区。海珠西的8宗地块中，机研所地块等6宗地块目前均在等待调整规划，以机研所地块为例，该地块距热门项目保利燕语堂悦仅一街之隔，剩余的广纸地块、大干围地块等，周边也均有2024年入市或即将入市的新项目。

增量也提质 地块供应现小而精趋势

2024年下半年，中心城区多宗小体量地块凭投入低、周转快的优势，在转化为项目后取得了较好的市场表现，如荔湾区的保利雅郡、越秀珑悦西关等。这也使得下半年此类小地块在土拍中与大体量地块相比更少出现流拍情况，海珠区海珠客运站地块、东晓路东侧地块、广纸地块均在此列。

在此次的《蓝皮书》中，小地块成为了中心城区的供应主流：荔湾区除兼容公共交通场地用地的广钢车辆段一期地块以及兼容商业商务设施用地的鹅公村地块以外，其余13宗地块用地面积均在5万平方米以内；天河区17宗地中，14宗地用地面积不足5万平方米，占比82%；海珠区除两宗等待调规，未公布用地面积的地块以外，剩余12宗地用地面积全部低于5万平方米，平均用地面积约2.6万平方米；越秀区供应的火车站片区广州客运站地块也同属小地块，用地面积仅约1万平方米。可以看出，在2024年土拍成交额大幅下滑后，广州也针对开发商的拿地意愿和趋势做了针对性调整。

不仅仅是地块面积减小，拟供应宅地的容积率也呈降低趋势，除前文已提到的大幅下调容积率后重新挂牌的天河区世界大观四期地块以外，以中心区域之一的荔湾区为例，2025年荔湾区拟供应涉宅地16宗，除1宗地因等待控规调整暂未公布容积率外，剩余15宗地块中，有8宗容积率在3以内，占比过半。

研究机构克而瑞认为，与2024年相比，《蓝皮书》供应地块总体出现了容积率下降、单宗土地面积减小的趋势。据克而瑞数据，2025年拟供应土地中，容积率2至3的土地用地面积占比同比增加21%，单宗土地平均用地面积从7万平方米缩小至6.3万平方米，克而瑞认为这是综合考虑开发商资金压力和市场需求的结果。（文｜记者 范晗越）