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上半年全国300城宅地供求规模降幅超三成,土拍市场分化加剧
来源:界面新闻 发布日期:2024/7/8 发布时间:9:38:19 浏览次数:296次

界面新闻记者 | 王妤涵

2024年上半年,新房销售表现尚未好转,房地产库存去化依旧困难,在自然资源部提出要“合理控制新增商品住宅用地供应”后,多地政府收缩土地供应规模,“以销定投”、谨慎扩储也成为众多房企的拿地策略。

7月4日,据中指研究院统计,2024年上半年,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%,土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期也有所下降,上半年土地市场表现相对低迷。

具体来看,上半年全国300城住宅用地成交规模约8607万平方米,同比下降38.1%;土地出让金5354亿元,同比下降44.3%。

在供给端,受房价下行去化放缓的影响,供应规模延续缩减态势,上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米,同比下降45.6%。

截至6月末,据中指监测,重点22城中有20城发布了2024年供地计划,整体同比下降约10%。

其中,北京、成都2024年计划供应量与去年持平;合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右;宁波、无锡、长春等城市降幅超三成;苏州降幅达六成以上;郑州、福州、沈阳在低基数影响下,2024年计划供应量同比明显增长。

整体来看,不同能级城市之间的土拍市场呈现冷热分化格局,仅有部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交,大多数城市地块都为底价成交甚至出现流拍。

分时间段来看,一季度的情况相对较好。重点22城各月成交溢价率均在8.5%以上,其中,上海、杭州、北京、合肥等城市优质地块热度较高,多宗地块触顶或溢价率在30%以上。

但在步入二季度后,由于各地推地量较低,重点城市的土拍活动相应较少,部分核心城市土拍也出现降温行情,宅地成交溢价率持续下行。仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价。

到了6月份,22城宅地成交溢价率已降至3%左右,为2023年以来月度的较低水平。

一线城市中,北京、上海的土拍市场热度相对较高,推出的核心地块依旧保持热度和吸引力,广深两地则相对较冷。

上半年上海合计出让19宗地,其中13宗溢价,10宗触顶,二季度出让11宗,7宗溢价,5宗触顶,房企举牌意愿相对较高;北京主要受地块质量欠佳影响,上半年合计出让19宗地,二季度仅占6宗,其中4宗区位一般,2宗捆绑商业且起始价较高(海淀永丰地块起始价78亿元,朝阳酒仙桥地块起始价112亿元),多以底价成交。

而广州上半年挂牌的13宗宅地中,只有4宗成交,除了1宗延期外,其余8宗为流拍或终止出让;深圳更是只有1宗宅地成交。

从拿地房企属性来看,央国企仍为拿地主力,部分城市地方国资占比较高,民企占比约两成。

据中指统计,2024年上半年,22城累计拿地金额中,央企、全国布局的国企及地方国资占比合计达75%,其中央国企占比较2023年全年提升4个百分点,北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右,合肥、天津央国企占比也过半。

福州和郑州两地的地方国资占比较高,拿地金额占比均超七成;杭州、青岛两地的本地民企加大深耕力度,拿地金额占比在五成以上

此外,值得关注的是,今年以来各地土拍规则也在进一步优化。

6月7日,上海取消了商品住房地价溢价率10%上限要求,将成交地价由市场化竞价确定,进一步提升了土地资源市场化配置效率;北京也试点实施分段指导价,部分地块上调溢价率上限。

中指研究院研究指出,考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢,预计下半年各地将有更多优质地块推出,房企参与土拍的意愿或将逐步增强,局部区域、特定地块有望出现点状回暖。

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