对于房地产市场未来预期下滑，是法拍房市场当前现状产生的原因。

中房报记者 李叶丨北京报道

法拍房挂拍数量仍在持续攀升中。

10月30日，中指院发布了《2023年三季度全国法拍市场监测报告》（以下简称“报告”）。

报告显示，截至2023年9月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源58.4万套，相比2022年前三季度的44.1万套增长了32.3%。值得注意的是，2022年全国法拍房同比2021年增长了35.7％。

与不断增长的挂拍量不同，法拍房的成交率呈现出下滑趋势。

根据报告，2022年前三季度法拍房成交9.5万套，按套数计算成交率为21.4%；2023年前三季度法拍房共成交10.9万套，按套计算成交率为18.6%，较上一年小幅下滑2.8个百分点。

就上述数据，中国房地产报记者采访了多位法拍从业人员及相关律师。

北京象拍拍信息服务有限公司（以下简称“象拍拍”）总经理段成龙向记者阐述了一种近两年法拍房市场上的新趋势。段成龙表示，今年以来，法拍市场上整栋楼乃至整个小区被批量拍卖的现象频现。“以我们服务的北京区域为例，这类型的法拍房已占据市场的20%~30%。这个占比在过去是难以想象的，过去通常一年才出现一个。”

河南泽槿律师事务所主任付建告诉记者，法拍房挂拍量激增的原因包括，随着经济增长放缓和就业形势不稳定，一些人无法按时偿还房贷，导致房屋被银行或其他金融机构拍卖；一些开发商出现资金链断裂等问题，导致部分楼盘无法按时交付，或为解决自身债务纠纷拍卖房屋，都会导致法拍房的增加。

聚德鼎盛拍卖有限公司（以下简称“聚德鼎盛”）的一名工作人员也向记者表示，法拍房的成交率与房源所在城市的楼市“冷热”通常呈正相关。“法拍房也是房产，因此受当地市场环境影响。在房地产市场相对坚挺的一线城市法拍房成交率也会比较高；市场预期、楼市表现都较弱的一些城市，则成交率较低。”

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四川、广东、河南挂拍量最多

根据报告，2022年的前三季度，有19个省份挂拍超1万套，其中四川、广东、河南、重庆、江苏、贵州为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量超3万套。

2023年前三季度，全国整体挂拍量58.4万套，同比增加32.3%，而上述省市的法拍房挂拍量也同样增长。

其中，四川省挂拍量已超7万套、广州挂拍近5万套，四川较去年同期增27585 套，广州挂拍量较去年同期增加17829套。其他省份如河南、贵州、安徽、山东等也均有不同程度增加。

法拍房挂拍量下降的省份只有3个。辽宁2023年前三个季度挂拍19353套，2022年同期挂拍20530套，同比减少1177套；宁夏前三季度挂拍4552套，较上一年同期减少833 套，同比减少15.5%；山西挂拍4801套，较去年同期减少5.45%。

细分到法拍住宅房源来看，2023年全国挂拍283637套，同比增长37.6%，成交 72931套，同比增长16%，成交率25.7%，较上一年下滑4.8个百分点。

2023年法拍住宅房源TOP50城市挂拍合计124031套，其中重庆挂拍9296套位居第一，领先于其他城市；成都挂拍8663套位列第二，南宁挂拍5818套排第三。郑州、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、昆明等城市位居挂拍数量TOP10，这些城市累计挂拍51051套，占top50城市41.2%，集中度较上一年提升1.35个百分点。

对此，付建认为，法拍房挂拍量较高的城市中，有不少是近些年房地产市场较为活跃的地区。同时，也有地区的房地产政策相对较为宽松，对开发商的监管相对较弱，因此部分开发商在资金链出现问题时，无法按时完成楼盘建设，进而引发法拍房的增加。

上述聚德鼎盛的工作人员则提及，二线城市因断贷产生的法拍房也比一线城市多。“如北京区域因断贷被法拍的房源就很少，而郑州此类情况就较多。”

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各城市成交率分化

基于法拍房挂拍数量的增加，2023年前三季度，全国法拍房成交量较去年同期是有所增长的。

分省市成交套数来看，2023年，广东、江苏两个省份成交量明显高于其他省份，成交超10000套。相较于上一年成交量较高的广东、江苏、浙江成交量约增长1000套以上。其中，广东2022年前三季度成交量为10431套位居第一；广东省成交量增长至12172套。

从法拍房成交率来看，头部省市成交量虽然增长明显，但成交率较上一年同期放缓。

2022年前三季度，全国32个省份平均成交率在21.4%，其中北京、上海等地区成交率高于50%。

到2023年前三季度，全国32个省份平均成交率较上一年下降约2.8个百分点，平均成交率18.7%。头部省份成交率均不高于50%，上海成交率最高为45.3%；浙江省成交率 41.8%排在第二；北京市与福建省成交率在30%~40%间。

甘肃、贵州、青海等地的法拍住宅房成交率则未达10%，长期处于低位。

对于法拍房成交率的下探，付建则认为有几个重要原因，由于经济环境的变化或其他因素的影响，购房需求不足；不少城市二手房挂牌量增加，市场上的房源供应量也相应增加，选择多竞争大；部分挂拍的法拍房价格较高，超出市场承受能力。同时，法拍房通常会涉及一些司法问题，购房者在观望中可能会因担心风险改变主意。

细分到各个城市的法拍住宅房源来看，2022年前三季度，成交量TOP50城市中金华成交率最高，达82.6%，挂拍914 套，成交755套。台州、绍兴、宁波、杭州、北京等城市成交率均高于70%。

到2023年前三季度，成交量TOP50城市中台州的法拍住宅房源成交率最高，为64.1%，此外仅金华、宁波两个城市成交率高于60%；北京2023年前三季度中挂拍2537套，成交1488套，成交率58.7%，较上一年明显走低。

“成交量较高的地区通常是经济较为发达的地区，人们的购买力较强，对于价格相对较低的法拍房的需求也较大。同时，这些地区也可能存在供应量较少或房地产市场较好的情况，因此购房者信心也相对较高。” 付建表示。

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价格下探

在价格方面，法拍房的折价率也呈现出下探趋势。（折价率即成交价/评估价，当折价率低于100%时，折价率越低则表明成交折扣越大，而折价率高于100%时则表明溢价成交。）

根据报告，2023年前三季度法拍项目整体成交折价率为76.9%，较上一年79.4%折价率略有下行。

其中，住宅、工业类法拍房折价率较高，分别为81.9%、81.8%。

工业类法拍房在2022年折价率达84.8%，今年前三个季度平均较上一年折价率有小幅下降。

住宅类法拍房折价率幅度略有走低。在2022年住宅类法拍房折价率达83.3%，2023年前三个季度，住宅类法拍折价率降至81.9%，较上一年下降1.4个百分点。

“去年北京这边法拍房的折扣为9折，今年降至8.5折了。” 象拍拍总经理段成龙表示。

对于成交率及成交价的下探，段成龙表示，以北京为例，法拍房市场中的商业类法拍房较多，而参与这类法拍的客户较少；住宅类则基本都能成交，更多的是价格是否到位的问题。

段成龙认为，法拍房市场与二手房市场息息相关，受二手房市场的影响也很大。在二手房市场行情下滑的情况下，法拍房的价格也会受影响。“有客户本来想要进入法拍房市场，但是基于二手房卖不掉，就选择推迟计划。”

上述法拍从业者们还表示，“对于房地产市场的未来预期下滑，也是法拍房市场当前现状产生的原因。”