近日，以“商业新变局，一起向未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛(第十八届)2023年会在深圳蛇口举行。

著名经济学家任泽平发表《宏观经济与房地产市场展望》主题演讲。他表示，今年将会首次见证房地产的分化式复苏。有的城市房地产复苏回暖，甚至房价创新高，但有的城市房地产会持续低迷。

任泽平表示，城镇化率超过60%以后，将会看到人口在源源不断往都市圈、城市群流入。未来中国70%城市的人口流出或停滞，带来的结果是城市的房子过剩，没有任何投资价值。从去年开始，中国人口开始负增长，生育率只有1.1%，而美国为1.9%，法国为1.8%，英国和德国为1.6-1.7%。未来中国最稀缺的一定是人，尤其是年轻人。没有人，不管是房地产还是其他产业，都没有根基。

中国的城镇化率是65.22%，这是常住人口占总人口的比重。中国的农民工有3亿，跨省流动的就有将近2亿，未来要通过租购并举的模式来满足这些人的需求。也就意味着，把他们在农村留守的家属和家庭加起来，中国的城镇化率已经超过95%了，而发达国家的平均城镇化率是85%。房地产的大开发时代已经落幕。未来是一个都市圈、城市群的时代，未来是一个存量时代，未来是一个城市更新的时代，未来是需要重新建立房地产新模式的时代。

任泽平指出，我们的财税改革、房税改革、配套改革没有建立好，要尽快建立房地产的新模式，最重要的就是城市群战略、人地挂钩。人员不断往大的都市圈流入，既要东北振兴、西部大开发，又要控制大城市发展，结果导致一二线的高房价和三四线的高库存。