楼市暖风持续吹向改善性购房领域。

在市场传出消息称“南京再次降低了二套房贷门槛”后， 12月8日至12月9日，新京报记者多次与中国银行、工商银行等多家银行在南京的支行联系，相关工作人员表示，针对购买第二套住房，如果首套房贷已结清的，按首套房贷政策执行三成首付；首套房贷未结清的，首付按四成执行。此外，杭州也出台相关政策，降低换房等改善性购房门槛。

对此，业内人士认为，相关城市出台此类政策，有利于释放改善性需求，稳定需求端，预计还会有更多的城市跟进。

南京再度降低二套房首付比例

12月9日，中国银行多个南京支行的工作人员向新京报记者介绍：“我们确实正在执行二套房贷款新政策，如果有房贷未结清，二套房执行四成首付，利率为4.9%；如果房贷已结清，按首套房执行三成首付，利率为4.1%。”但另有中国银行多个南京支行的工作人员表示：“目前只是听说了此事，还没有收到相关文件。”

此外，工商银行南京支行的工作人员向新京报记者证实：“我们已经于近日执行了新政策，也就是二套房贷款新政策，如果有房贷未结清，二套房执行四成首付；如果房贷已结清，按首套房执行三成首付。前提是征信没有问题的购房人才能享受此政策。”

南京市相关业内人士表示，上述贷款政策正在南京逐步贯彻执行，目前只有部分银行按新办法执行，估计后续会有更多银行推行此类政策。

值得一提的是，此次是今年内第二次调整南京房贷政策。此前的8月，江苏省市场利率定价自律机制披露，对商贷按揭首付规则进行调整，在南京市区（不含溧水、高淳）有购房记录但申请贷款时名下无房，或名下有一套住房，但无房贷记录或房贷已结清的购房者，商贷首付比例不低于30%；在南京市区有一套住房、房贷未结清的，二套房首付比例不低于60%。

对于此次政策调整，中指研究院南京公司高级分析师赵芊认为，当下，南京房地产市场最主要问题是购房者信心不足、观望态度明显，且土地市场表现也较差，开发商拿地热情下降，国企、城投托底甚至有一些地块流拍也给购房者信心造成影响。除了纯改善类客户和刚需客户抓住较低的利率期上车外，绝大部分客户还是处于犹豫的状态。

从南京楼市的表现来看，据南京网上房地产的官方数据显示，今年11月份，南京新房成交量为4564套，环比提升了近44%。虽然环比增幅上涨，南京新房整体库存仍然较高，去化周期在15个月左右。从土地市场来看，今年南京的前四轮集中供地，底价成交较多，溢价率处于较低水平，整体较为平淡。

对于明年的南京楼市走向，赵芊表示，目前，南京的核心板块表现依然比较亮眼，但其他板块尤其是远郊或许还需要一些刺激与利好促进回暖。受到此次二手房首付的降低等多种因素影响，或将拉动新房与二手房市场的流动，从而带动楼市的回暖。

业内：核心二线城市政策优化空间较大

除了南京以外，杭州也对二套房房贷政策进行了调整。

11月10日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（简称“《通知》”）。《通知》明确，在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%（此前为60%）。按目前规定，杭州首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

此次新政出台后，杭州新房、二手房成交均有所回升。在新房方面，中指研究院的数据显示，杭州房贷新政出台第二周，杭州新房成交面积从18.2万平方米增长至27.2万平方米，环比增长49.4%，之后两周一直维持在30万平方米以上的相对高位。在二手房方面，11月，杭州二手房市场结束“四连降”，市区共成交二手房3786套，环比增长53.4%。

中指研究院华东分院指出，杭州降低二套房首付比例，实行“认房不认贷”，有效降低购房成本，对于杭州新房、二手房市场的需求释放起到积极的推动作用。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，热点城市对二套房购置实施更高的首付比例要求，目的是为了控制投资炒作需求。从目前来看，二手房交易的周期相比2021年上半年拉长了一倍以上，二手房价格也下跌更快、更普遍。“购买-持有-上涨-卖出”的投资逻辑已经不复存在了，表现在二手房大规模的挂牌，“套现式”挂牌的现象明显增加，二手房的价格面临着断崖式下跌的风险。投资炒房已经不太可能。此时，对二套房再次实施高比例的杠杆限制已经不合时宜。

“此次南京将二套房首付比例从六成下调至四成，政策纾困坚持了小步快跑、每次幅度不会太大，但频率很高，避免大起大落，根据市场情况逐步引导预期，有利于释放改善性需求，稳定需求端。”李宇嘉表示，预计还会有更多的城市跟进，后续的政策调整基调会基本与南京一致，即小步快跑。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从政策趋势来看，需求端政策将进一步加大力度，核心一二线城市存在政策优化空间，特别是核心二线城市政策空间较大，继续优化“认房又认贷”、降低房贷利率等。改善性住房需求的政策支持力度继续加大，或将有效带动换房需求入市。2023年，改善性住房需求仍将是房地产市场的重要支撑。