昨日，国家统计局发布了2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
其中显示，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一二三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。
其中，受疫情影响，北京二手房结束了此前连续几月的涨势，价格环比下降0.1%。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，市场已经处于筑底回升阶段，信心正处于不断恢复过程中，最为艰难的时刻已经慢慢过去，一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。

北京市朝阳区街景。朱俐娜摄
01
南充、北海等9个城市房价
同比跌幅超过5%
国家统计局公布的数据显示，今年5月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。
从各线城市看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
“一二线热点城市的复苏正在加快，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。”张波表示，一线城市今年本身的复苏就更快，5月依然延续此前的节奏，除了上海受疫情影响市场成交暂停外，其他城市的复苏依然持续。
深圳土拍市场的高热度也带动了市场情绪的提升，5月一二手房价格分别上涨了0.5%和0.1%。北京市场的复苏表现更为扎实，新房环比上涨了0.4%。
相比之下，三四线城市的房地产市场压力如何？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从5月份房价指数环比涨幅数据看，有9个城市房价同比下跌幅度超过了5%，属于房价方面比较疲软的城市，包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德和秦皇岛。
总体上看，此类城市中三四线城市较多，且属于旅游资源略丰富或中西部的三四线城市，其也说明此类城市的市场下行压力相对大。
“根据简单算术平均计算，从5月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.4%、-0.1%和-0.3%。同比涨幅则为3.6%、0.3%和-2.2%。”严跃进进一步表示，至少从城市分类的角度看，三类城市的环比涨幅数据呈现积极的信号，即一线城市涨幅略扩大，二线城市跌幅未扩大，三线城市跌幅有收窄。这和5月份房地产层面稳发展的举措有关，也是房地产有趋稳的一个重要佐证。
02
53个城市二手房价环比下降
三四线城市有待三季度恢复
除了新建商品住宅销售价格，国家统计局还公布了二手住宅相关数据。
5月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市有53个，比上月增加3个。从各线城市看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
整体来看，5月份，二手住宅销售价格环比持平或下降。
在二手房销售价格方面，张波表示，三四线城市总体有待于三季度恢复。5月三线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点，也显示出市场复苏的难度会大于一二线，但市场预期总体向好。
“一方面，三季度是国内各地稳定经济大盘重点落实阶段，随着经济面的整体向好，房地产市场总信心面才会得到根本性恢复。另一方面，部分供求比明显失衡的三四线城市恢复的难度较大，预计会先从部分城市的热点优质板块恢复，以点带面逐步筑底回升。”张波说。
另外，热点二线城市的放松加快对市场起到的作用明显。以杭州为例，5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
其中明确，优化二手住房交易政策。在本市限购范围内购买二手住房，一是对落户本市未满5年的户籍家庭取消了“在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；二是对非本市户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定调整为“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。
对此，张波认为，杭州政策重点对二手房市场进行了限购放松，5月二手房实际成交价格虽然下行，但后续上涨的动力较强，从安居客线上的数据也可以看到，5月杭州二手房挂牌价格环比上升了0.81%，挂牌量更是环比4月猛增了43.44%。
03
半年来楼市相关政策约有300次
仅5月就有147次
严跃进分析，5月份房价指数数据有三个特点。
第一、悲观和乐观情绪均呈现，市场参与主体对于房价背后的信号意义呈现分歧。但至少房价本身也有一些积极的信号，需要捕捉和重视；第二、一些下跌比较大的城市，类似三四线城市，预计购房政策会进一步放松，以激活合理住房消费需求；第三、从实际情况看，房企降价促销拉升销售业绩的动作会继续，至少在今年三季度前都会有此类操作，反过来也说明购房方面的性价比相对较高。
据58安居客房产研究院统计，截至5月31日，今年各地共发布政策频次近300次，并呈现逐月陡增趋势，其中5月达147次，是4月的2.4倍。
“政策效果正在显现中。”张波告诉记者，今年4月29日的中央政治局会议明确，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。随后，央行、银保监会、证监会等跟进发声，使得5月以后的金融政策风向更为明确，包括5月份的降息、对首套房贷利率下限的调整等动作不断加快，政策效力正在市场上不断显现。
“此次数据最大的特点是，房价环比下跌态势似有遏制态势，和5月份持续性的稳楼市政策有密切关系。”严跃进也持相似观点，从乐观的角度看，至少随着各地购房政策的持续宽松，房价颓废的态势会有所遏制。但由于去年四季度以来的持续下跌，所以要真正走出下跌的泥潭，至少要到今年四季度左右。