今年以来，不断有城市通过调整现行政策来稳定房地产市场。

  截至目前，全国已有近百城加入了因城施策队伍。而多地政策调整的背后，当地房地产市场整体依旧处于低迷态势。

  根据克而瑞监测，4月份30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。虽然近期有个别城市出现回暖迹象，但整体看，政策效应尚未传导至市场。

  而五一节前高层会议对房地产的定调，释放了更加积极的维稳信号。此后，金融管理部门相继召开的专题会议，也均对房地产行业有所提及，比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，对未来的相关金融政策优化进行了推进。

  因城施策特点明显

  最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。

  4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

  值得注意的是，沈阳是第一个对二手房增值税进行调整的城市，通过政策调整，有助于降低二手房的交易成本，提升市场活跃度。同样，无锡新政更是充分体现了满足二孩及以上家庭的住房需求，减轻此类家庭的购房负担，对其他城市都具有一定的示范效应。

  实际上，此轮政策调整早有端倪。自去年12月以来，监管层就曾多次表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  此后，越来越多的城市开始对楼市政策进行调整，不仅涉及的范围越来越广，调整的力度也越来越大，而调整城市的级别也逐渐向省会城市蔓延。其中，以郑州、哈尔滨、福州等省会城市为代表的40余个城市，对一直以来执行最为严格的"四限"（限购、限贷、限售、限价）政策进行了不同程度调整。

  3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。

  根据中房网不完全统计，截至目前全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。

  整体来看，对住房公积金政策优化的城市多达67个；40余个城市对“四限”政策进行了调整；接近40个城市出台了购房补贴政策。

  中房研协分析认为，从地方房地产调控历程来看，主要表现出了两大特点：一是松绑城市由下行压力较大的二线城市及三四线城市扩展至热点一二线城市；二是调控逐渐深入，宽松力度加大。尤其自3月份以来，一二线城市相继对“四限”政策作出调整，地方房地产调控政策工具箱和松绑力度明显加大，宽松政策导向更加明确。

  地方政策调整将延续，“房住不炒”仍是调控主基调

  从全国市场来看，当前政策的回暖力度，对房地产市场的修复仍显不足。叠加疫情影响及居民加杠杆意愿受到挤压，房地产市场销售情况不容乐观。

  根据国家统计局公布的数据显示，1-3月份全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

  虽然近期个别城市住房需求有一定释放，但不同能级城市的库存仍保持上扬。根据克而瑞数据，3月份百城库存去化周期延长至22.70个月。其中，一线城市增至15.55个月；二线城市增至21.56个月；三四线城市更是高达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平。

  对此，首创证券指出，从当前的政策反馈效果来看，宽松范围及力度均有待升级，才有可能逐步打破行业供需负反馈的局面。

  在易居企业集团CEO丁祖昱看来，政策救市效果仍需要时间验证，后续能否促进房地产市场真正回稳，能否有更大力度的刺激性政策落地是关键点。

  自2016年底中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的、不是用来炒的"定位以来，时至今日，坚持"房住不炒"仍是房地产市场的政策主基调。那么，在本轮政策调整过程中，地方结合自身实际情况进行有针对性的调整。

  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖此前在一季度国民经济运行情况发布会上表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

  官方的表态，也客观反映了管理层对当前地方政策调整的认可。在坚持“房住不炒”定位前提下，未来地方将进一步落实房地产调控城市主体责任，充分发挥调控自主权，楼市因城施策预期延续。

  丁祖昱认为，随着高层会议定调，后续将有更多城市因城施策促进行业良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度松绑，但限购政策较难全面退出；弱二线和三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。

  中房研协预计，在一二线城市“四限”政策松动导向下，后续或将有更多二三线城市因城施策，对相关限购、限贷、限售类政策作出宽松性调整，促进地方房地产市场平稳运行。对于热点一二线城市而言，由于城市自身房地产市场支撑性较好，松绑“四限”政策对楼市的刺激作用要比三四线城市要更加强烈。因此，在“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期调控目标指导下，热点一二线城市在“四限”尤其是限购政策调整上将保持审慎，政策维持或小幅调整的可能性较大。

  中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日也在其发表的署名文章中指出，房地产行业继续从需求端边际放松是现实的举措。各地应灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线，在缓解疫情影响的同时巩固已经取得的调控成果。目前各地的政策仍在调整，整体看来是在适度放松并体现了因城施策的精神，但热点城市政策放松仍需谨慎。

  附：2022年以来部分城市政策调整情况