高温、高考，今日郑州土拍市场热度也分外高，北龙湖北的鸿宝路片区土拍，引起50余家房企相争，房价仅次于北龙湖，这个区域咋这么香？

土拍：鸿宝路片区23号地

【地块详情】

郑政出〔2020〕23号（网） 鸿宝路片区

郑政出〔2020〕23号（网）地块位于杨金路南、博学路东，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），土地面积43913.77平方米（折合为65.87亩），出让年限70（50）年，限高51米，容积率大于1.1、小于2.5。地块起始价49345万元，熔断价74145万元，竞地价最高限价98690万元，起始地价749万元/亩，起始楼面价4495元/㎡。

土拍结果：该地块总价84208万，单价1278万/亩，据了解有建业、正商、华润、康桥等50余家房企争抢，最终被碧桂园以楼面价7670元/平方米夺得。

【看点点评】

1.地铁+河景双王炸

此次土拍地块位于东三环以东的鸿宝路片区，在优质核心位置了，且紧邻地铁20号线（规划中），准地铁盘，项目西侧就是贾鲁河，地铁与河景资源优势十分明显。

23号地地块南侧就是康桥香麓湾、瀚海尔湾，东边是鸿园，住宅集中，居住氛围也是不错的，不利因素是地块临路（博学路、杨金路），日后会有噪音影响，另外该地块要求做装配式住宅，这种建筑工艺对开发商来说会增加建筑成本，地块面积也较小，后期做140平以上大户型可能会受到些限制。

2.片区往年土拍情况

今日土拍的楼面价7670元/平！

不得不感慨，这捡到了多么大的便宜啊！

对比滨河，如今拿地楼面价均价1万+，片区在售高层楼盘均价16500元/平。

2016年北龙湖楼面价已经达到2.4万+，片区在售楼盘均价4万+

而今日土拍的鸿宝路片区呢？

2017年，鸿宝路片区，郑政出[2017]37号，38号两地块，37号住宅地块地价仅为477万元/亩，楼面价2364元/㎡。

2019年，鸿园拿到176号地，用作后期开发，成交楼面价6506，溢价率0%。

今日土拍的楼面价7670元/平！片区高层均价2万+，洋房均价2.5万+！

多么有竞争力的楼面价，多么高的房价！怪不得这么多房企争抢！

3.片区详情

鸿宝路片区属于金水科教园区，虽然靠近郑东新区，但行政区域属于金水区，以东三环为界，东三环以西被称作杨金，东三环以东称作鸿宝路片区，四至范围北至北四环，南到连霍高速，东至东四环，西到东三环。

这个区域优势：

1、与东区紧邻，离北龙湖近，直线距离约4公里。

2、交通便利：到郑州东站约10分钟，到北龙湖金融岛约10分钟，到龙子湖片区约5分钟。

3、片区整体容积率2.0左右，以低密度住宅为主，楼盘定位改善。

以上因素也成为该区域房价的敢居于高位的缘由，但区域的短板也非常的明显，片区的价位真的符合它的价值吗？

通过此次探访，我们对这里最新的面貌做个了解。

探 访

从郑州东站附近出发，沿东三环高架行驶约10分钟，下高架行驶至鸿宝路便到了。

目前，由于杨金路、博学路等区域要道还未建成，鸿宝路便承担着区域联通的重要使命，道路繁忙，不断的有大货车穿行其中，体验感并不好，未来鸿宝路将扩宽路面，进行道路升级，已经等了三四年，望规划早些落实吧。

在东三环鸿宝路交叉口，见到了正在施工的姚店堤道路工程，修通后，将成为贾鲁河沿线连接鸿宝路的城市支路，沿线人们到贾鲁河沿岸将很便利。

沿着鸿宝路继续往东走，沿线一面繁荣，一面淳朴的乡土气息。

鸿宝路北侧，西亚斯国际软件园已经落成，现代感的建筑风格还是很亮眼的，不过另一边的鸿宝路南侧环境比较原始，野草丛生，一些简陋的厂房散落其中。

目前，区域较为成熟的就是鸿宝路与鸿苑路交汇北侧区域路，瀚海尔湾已经封顶、清水苑、鸿园成熟的住宅为区域增色。

本想顺着鸿宝路通往东四环的，但过了鸿苑路东段的鸿宝路道路状况实在太差了，车子在剧烈起伏的路面上小心翼翼行驶，还要躲避着两向的大货车。

如果现在选择这里，真的要做好至少四五年等待的心里准备，周边配套设施还较为缺乏。

新盘争相进驻，区域楼盘如何选？

今年，鸿宝路片区再度热闹，走进人们视野，过去鸿园长期主导着区域，如今迎来了不少新鲜血液，这些新盘究竟怎么样呢，此次笔者也前去做了了解。

【天伦城】

片区最低价，价差3000+

天伦城，河南本土开发商，主要做燃气，在郑州楼盘项目较少，北区天伦庄园就是他们开发的，操盘项目少，在开发经验方面与大房企可能会有一定差距。

这个项目4月19日首开，高层成交均价16000元/㎡，洋房均价19000左右，房源面积段90-140㎡毛坯交付，2022年交付。

价位是这个楼盘最大的卖点了，周边的高层均价已经2万+，目前瀚海尔湾仅剩下170平的大平层，高层均价23000元/㎡，其他楼盘价格更甚，所以其开盘热卖的原因，大家无疑是冲着低于周边的价差去的。

在学校配套上，已签约优胜路小学、郑州市七中，学区资源还是很不错的，另外签约丹尼斯商业，这个千亩大盘，整体配套规划还是比较齐全的。

不利因素就是地块临近两个安置社区，天伦城地块南侧临近高郑徐高铁线），周边的郑州黄河大桥在建设中，距离项目的洋房产品大概只有100多米，后期会有噪音污染，影响居住体验。

优惠政策：现在按揭优惠5个点，全款优惠6个点。

点评：就位置上说天伦城在鸿宝路片区最东侧，临近东四环，位置上相对不如区域其他楼盘，但价格却是很有吸引力，配套也可以，还是可以考虑的，就是等待片区发展的时间比较长。

【康桥香麓湾】

位置好，临河、临产业园，定位纯改善

康桥香麓湾目前认筹阶段，预计这个月底开盘，目前暂未释放价格，预计价格将在片区高位。

该盘紧邻东三环，而且西侧就是贾鲁河，位置确实好，产品定位改善，最小户型约140平，主力户型142-182平，小高层精装交付，主打改善，产品有小高层、洋房、叠墅。

优惠政策：现在定存5万享2个点优惠，与其他优惠政策同享。

点评：这个楼盘的亮点是居住氛围纯粹，均为大户型，可以享受贾鲁河的景观资源，小区的182平户型，是270度的转角环幕设计，小区景观方面，定位也比较高端，小区内部打造的景观桥是比较有看点的，位置在东三环旁，片区核心。

康桥前段时间的维权风波有些伤口碑，这个产品将如何，希望如规划的那样，不要再让购房者失望了。

【鸿园】

目前六期洋房、叠墅在售，据了解，鸿园还有2000余亩地待开发。

洋房130-165㎡，均价25000元/㎡，叠墅206-216㎡，均价26000-36000元/㎡。

点评：这个价位不低，楼盘品质还可以，同样的钱，你是在北龙湖买个洋房，还是在这里住个叠墅呢。

综 述

如果以居住为主，想离东区近一些，够不着北龙湖，又想要低密的生态环境，这个区域是可以考虑的。

但区域的短板太明显了，目前这里配套严重缺乏，基本的路网也还未畅通，几年时间了，发展依然比较缓慢，据了解，明理路等主干道至少要等明年底了，区域楼盘集中交房时间预计2023年后了，现在环境两级分化严重。

另外价格方面真的没有优势了，目前投资空间不大，2万+的价格选成熟金水北绰绰有余，选滨河也可以，再踮踮脚也可够着北龙湖，在配套严重缺乏的现实下，现在的价位并没有匹配其应有的价值，如果选择这里，就要做好长期等待的准备，没有5年时间，不好发展起来，到那时，片区的溢价或许才能显现。