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50家房企抢滩!房价仅次于北龙湖,真的匹配它的价值吗?
来源:楼市商报 发布日期:2020/7/9 发布时间:9:53:18 浏览次数:706次

高温、高考,今日郑州土拍市场热度也分外高,北龙湖北的鸿宝路片区土拍,引起50余家房企相争,房价仅次于北龙湖,这个区域咋这么香?

土拍:鸿宝路片区23号地

【地块详情】

郑政出〔2020〕23号(网) 鸿宝路片区

郑政出〔2020〕23号(网)地块位于杨金路南、博学路东,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地),土地面积43913.77平方米(折合为65.87亩),出让年限70(50)年,限高51米,容积率大于1.1、小于2.5。地块起始价49345万元,熔断价74145万元,竞地价最高限价98690万元,起始地价749万元/亩,起始楼面价4495元/㎡。

土拍结果:该地块总价84208万,单价1278万/亩,据了解有建业、正商、华润、康桥等50余家房企争抢,最终被碧桂园以楼面价7670元/平方米夺得。

【看点点评】

1.地铁+河景双王炸

此次土拍地块位于东三环以东的鸿宝路片区,在优质核心位置了,且紧邻地铁20号线(规划中),准地铁盘,项目西侧就是贾鲁河,地铁与河景资源优势十分明显。

23号地地块南侧就是康桥香麓湾、瀚海尔湾,东边是鸿园,住宅集中,居住氛围也是不错的,不利因素是地块临路(博学路、杨金路),日后会有噪音影响,另外该地块要求做装配式住宅,这种建筑工艺对开发商来说会增加建筑成本,地块面积也较小,后期做140平以上大户型可能会受到些限制。

2.片区往年土拍情况

今日土拍的楼面价7670元/平!

不得不感慨,这捡到了多么大的便宜啊!

对比滨河,如今拿地楼面价均价1万+,片区在售高层楼盘均价16500元/平。

2016年北龙湖楼面价已经达到2.4万+,片区在售楼盘均价4万+

而今日土拍的鸿宝路片区呢?

2017年,鸿宝路片区,郑政出[2017]37号,38号两地块,37号住宅地块地价仅为477万元/亩,楼面价2364元/㎡。

2019年,鸿园拿到176号地,用作后期开发,成交楼面价6506,溢价率0%。

今日土拍的楼面价7670元/平!片区高层均价2万+,洋房均价2.5万+!

多么有竞争力的楼面价,多么高的房价!怪不得这么多房企争抢!

3.片区详情

鸿宝路片区属于金水科教园区,虽然靠近郑东新区,但行政区域属于金水区,以东三环为界,东三环以西被称作杨金,东三环以东称作鸿宝路片区,四至范围北至北四环,南到连霍高速,东至东四环,西到东三环。

这个区域优势:

1、与东区紧邻,离北龙湖近,直线距离约4公里。

2、交通便利:到郑州东站约10分钟,到北龙湖金融岛约10分钟,到龙子湖片区约5分钟。

3、片区整体容积率2.0左右,以低密度住宅为主,楼盘定位改善。

以上因素也成为该区域房价的敢居于高位的缘由,但区域的短板也非常的明显,片区的价位真的符合它的价值吗?

通过此次探访,我们对这里最新的面貌做个了解。

探 访

从郑州东站附近出发,沿东三环高架行驶约10分钟,下高架行驶至鸿宝路便到了。

目前,由于杨金路、博学路等区域要道还未建成,鸿宝路便承担着区域联通的重要使命,道路繁忙,不断的有大货车穿行其中,体验感并不好,未来鸿宝路将扩宽路面,进行道路升级,已经等了三四年,望规划早些落实吧。

在东三环鸿宝路交叉口,见到了正在施工的姚店堤道路工程,修通后,将成为贾鲁河沿线连接鸿宝路的城市支路,沿线人们到贾鲁河沿岸将很便利。

沿着鸿宝路继续往东走,沿线一面繁荣,一面淳朴的乡土气息。

鸿宝路北侧,西亚斯国际软件园已经落成,现代感的建筑风格还是很亮眼的,不过另一边的鸿宝路南侧环境比较原始,野草丛生,一些简陋的厂房散落其中。

目前,区域较为成熟的就是鸿宝路与鸿苑路交汇北侧区域路,瀚海尔湾已经封顶、清水苑、鸿园成熟的住宅为区域增色。

本想顺着鸿宝路通往东四环的,但过了鸿苑路东段的鸿宝路道路状况实在太差了,车子在剧烈起伏的路面上小心翼翼行驶,还要躲避着两向的大货车。

如果现在选择这里,真的要做好至少四五年等待的心里准备,周边配套设施还较为缺乏。

新盘争相进驻,区域楼盘如何选?

今年,鸿宝路片区再度热闹,走进人们视野,过去鸿园长期主导着区域,如今迎来了不少新鲜血液,这些新盘究竟怎么样呢,此次笔者也前去做了了解。

【天伦城】

片区最低价,价差3000+

天伦城,河南本土开发商,主要做燃气,在郑州楼盘项目较少,北区天伦庄园就是他们开发的,操盘项目少,在开发经验方面与大房企可能会有一定差距。

这个项目4月19日首开,高层成交均价16000元/㎡,洋房均价19000左右,房源面积段90-140㎡毛坯交付,2022年交付。

价位是这个楼盘最大的卖点了,周边的高层均价已经2万+,目前瀚海尔湾仅剩下170平的大平层,高层均价23000元/㎡,其他楼盘价格更甚,所以其开盘热卖的原因,大家无疑是冲着低于周边的价差去的。

在学校配套上,已签约优胜路小学、郑州市七中,学区资源还是很不错的,另外签约丹尼斯商业,这个千亩大盘,整体配套规划还是比较齐全的。

不利因素就是地块临近两个安置社区,天伦城地块南侧临近高郑徐高铁线),周边的郑州黄河大桥在建设中,距离项目的洋房产品大概只有100多米,后期会有噪音污染,影响居住体验。

优惠政策:现在按揭优惠5个点,全款优惠6个点。

点评:就位置上说天伦城在鸿宝路片区最东侧,临近东四环,位置上相对不如区域其他楼盘,但价格却是很有吸引力,配套也可以,还是可以考虑的,就是等待片区发展的时间比较长。

【康桥香麓湾】

位置好,临河、临产业园,定位纯改善

康桥香麓湾目前认筹阶段,预计这个月底开盘,目前暂未释放价格,预计价格将在片区高位。

该盘紧邻东三环,而且西侧就是贾鲁河,位置确实好,产品定位改善,最小户型约140平,主力户型142-182平,小高层精装交付,主打改善,产品有小高层、洋房、叠墅。

优惠政策:现在定存5万享2个点优惠,与其他优惠政策同享。

点评:这个楼盘的亮点是居住氛围纯粹,均为大户型,可以享受贾鲁河的景观资源,小区的182平户型,是270度的转角环幕设计,小区景观方面,定位也比较高端,小区内部打造的景观桥是比较有看点的,位置在东三环旁,片区核心。

康桥前段时间的维权风波有些伤口碑,这个产品将如何,希望如规划的那样,不要再让购房者失望了。

【鸿园】

目前六期洋房、叠墅在售,据了解,鸿园还有2000余亩地待开发。

洋房130-165㎡,均价25000元/㎡,叠墅206-216㎡,均价26000-36000元/㎡。

点评:这个价位不低,楼盘品质还可以,同样的钱,你是在北龙湖买个洋房,还是在这里住个叠墅呢。

综 述

如果以居住为主,想离东区近一些,够不着北龙湖,又想要低密的生态环境,这个区域是可以考虑的。

但区域的短板太明显了,目前这里配套严重缺乏,基本的路网也还未畅通,几年时间了,发展依然比较缓慢,据了解,明理路等主干道至少要等明年底了,区域楼盘集中交房时间预计2023年后了,现在环境两级分化严重。

另外价格方面真的没有优势了,目前投资空间不大,2万+的价格选成熟金水北绰绰有余,选滨河也可以,再踮踮脚也可够着北龙湖,在配套严重缺乏的现实下,现在的价位并没有匹配其应有的价值,如果选择这里,就要做好长期等待的准备,没有5年时间,不好发展起来,到那时,片区的溢价或许才能显现。


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