我们土地财政的问题，如果将国家想成一个公司，那财政就是金融。对于如何利用土地这个资产进行融资，我们可以从两个角度去思考。第一，为什么其他国家没有能够使用土地进行融资？第二，政府有没有比土地更好的资产可以用作抵押品，以创造信用或者提供担保？

　　其实，从经济史来看，政府融资有三种不同的方式。第一个是贵金属，例如在十五世纪至十六世纪，西班牙、葡萄牙等国家在找金子，用金子作为额外的基础货币，推动经济发展。第二个是用实实在在看得见的不动产作为抵押品，来创造或释放财富、资金，这以我国为代表。第三个是不依靠实体的资产，完全靠信用，比如美国就是如此，就靠不断印钞，大家相信它能把债还上。每个方式都有其优势和不足。

　　同样是房地产，美国借助房地产推动经济发展，也是利用政府信用，用更加贴近市场化的方式，对住房贷款利息施加影响，通过市场向买房的人提供补贴。

　　以土地作为抵押品融资，看起来是一个非常好的选择。但这会使资产价格和货币供应受到的限制被放松。那么，有没有其他方式可以达到土地金融类似的效果，是不是还有尚未被试验过的其他做法？这是一个有趣的问题。

　　过去二十年间，在全球范围内，对于财政政策和货币政策相互之间的关系、实施财政政策和货币政策的手段、财政政策和货币政策的负面效果等问题，都发生了天翻地覆的试验。试验的结果和大家的认知有所不同。

　　如果回到凯恩斯经济学，无论是财政政策还是货币政策，目的都是创造总需求。总需求中有一些是真实的投资、消费需要，最后会推动生产、创造财富。但与此同时，也会发生资产价格的调整，由于财政政策或货币政策，资产价格可以在短期之内很快升值，使财富分配发生显著的变化。这种资产升值是不是可持续？

　　土地财政、土地金融经过了很多年的发展，今后会发生什么情况？我认为，我们面临很大的潜在的泡沫。我们可以将一个经济体分为贸易部门和不可贸易部门，房地产明显是不可贸易的部门。如果是可贸易的，资产在全球无论什么地方，价格都应该是一样的。但是，房地产的价格在全球是不同的，同样价格的房地产，在美国出租可能有年化6%的收益率，而在中国出租可能只有年化1%的收益率。这种收益率的差距，理论上会引起资本的流动，使资源重新配置。但由于我国资本项目没有完全放开，这种情况并没有发生。这使中国房地产的资产价格得以维持，但也说明，已经出现了潜在的泡沫。