住宅用地70年产权，到期咋续费？小区内有人侵占通道、违反规定饲养动物，除了业主大会或业主委员会，业主个人能否要求停止损害或者赔偿？选举业主委员会需“双三分之二”参与表决、“双过半数”同意，这个门槛是否“太高”？4月21日，第十三届全国人大常委会第十次会议分组审议了民法典物权编草案，建设用地使用权、业主权利等成为现场审议的热点。

　　建设用地使用权

　　立法过程中要补上空白

　　住宅用地使用期限是70年，商业用地是40年，工业用地是50年……使用期满后，房子该咋办？民法典物权编草案第152条给出说法：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，依照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。针对这条规定，审议过程中，不少委员提出建议。

　　建议1

　　住宅土地使用权为70年，能否在草案中明确？

　　李培林委员表示，草案多次提到“建设用地使用权期间届满”，但实际上现有条文并没有对届期作出明确规定。目前依据的还是国务院1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，该条例规定居住用地土地使用权为70年，商业用地40年，工业用地50年等。

　　李培林认为，物权编草案不能依据一个低位阶的行政法规作为法律前提。为不造成现实中的争议，建议直接引用国务院制定的条例，把其变为民法典的土地使用权期限，还可以参照土地承包经营权的相关规定，规定在使用权期间届满后可以依照法律规定继续延长使用权期限。

　　建议2

　　续期费用怎么缴，应依照法律而不是行政法规

　　王东明副委员长认为，建设用地使用权期间届满续期缴费问题关系广大群众切身利益，也涉及国家财税收支，影响广泛深远，应当依照法律规定办理，而不是行政法规。目前现行法律和法规中还没有相关规定，下一步在立法过程中要补上这个空白。

　　廖晓军委员建议在审议民法典物权编草案的同时，研究“一揽子”修改城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规，明确住宅建设用地使用权续期的期限，续期费用支付标准、办法、方式，以及缴纳或者减免的具体规定。

　　业主个人权益

　　小区内有人侵权建议业主个人也可要求停止损害或者赔偿

　　草案第八十一条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　对此，李培林委员提出，如果只规定业主大会或业主委员会可以对上述行为提出请求，整个权利要求的主体就大范围缩小了，建议该条增加“业主”，只要他人违反了公共利益，业主个人也可以要求停止损害或者赔偿等。他还建议将“侵占通道”改为“侵占公共空间”。

　　共同决定事项

　　建议降低“门槛”，增强可操作性

　　草案第七十三条规定了9项由业主共同决定的事项，包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　草案第二款明确：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主，且参与表决人数过半数的业主同意。

　　与一审稿相比，草案二审稿已降低了公共维修资金使用的表决程序，将“双过四分之三”同意，修改为“双过半数”同意。

　　不过，谭耀宗委员建议，继续降低“门槛”。他介绍，物权在整个法律制度中具有核心性，是整个经济制度和社会制度的基础。草案这些规定首先要求两个占比三分之二来参与表决，然后按照决定事项的重要性再分开两个参与表决的四分之三和两个参与表决的过半数，由两个方面来决定，“门槛”还是太高，事实上难以做到。比如第三款“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”将很难选举或者很难更换。他建议考虑适当地降低“门槛”，增强可操作性。