房地产的低增长时代，高价抢地，高周转，快速扩张这些发展模式似乎正在失灵，为备战存量时代，越来越多房企选择将长租公寓作为下一个掘金新领域。

如果说前两年，万科等一线房企对长租公寓的态度仅是“试水”或“尝鲜”，那么，自持土地模式的推出、317史上最严调控的出炉、租售并举的市场发展趋势，都在促成一道令开发商加码布局租赁市场的推力，使其变“试水动作”为“业务转型”。

对此，业内认为，房地产交易进入低潮期，房企变“房东”，“卖房”变“租房”将成为自然推进的市场现象，一方面消化手中的房源，另一方面寻求卖房以外的业务增长点，长期而言将是众多房企的转型选择。

房企在长租公寓市场动作频频

作为房地产相关业态的延伸领域，长租公寓已逐渐成为房企的新业务维度，最近，不少房企均动作频频。

近日，万科、龙湖皆携带长租公寓品牌进军杭州市场，其相关负责人均表示，并非玩票性质，而是认真的。资料显示，截至2016年底，万科长租公寓品牌“泊寓”已经在全国实现18个城市的布局。在万科定位于城市配套服务商打造的“热带雨林”全生态体系中，长租公寓占据重要一环。

似乎预示着新的市场趋势，不久前，碧桂园也宣布，碧桂园上海区域已成立长租公寓管理部和产城发展部，并计划在沪拓展业务。此前，碧桂园集团总裁莫斌曾表示，碧桂园要深耕上海市场，在上海投入加码，不仅仅继续推进住宅开发业务，还要成立长租公寓和产城发展部、商业管理部等，在房地产行业的多个领域发力，深拓碧桂园在沪发展的业务深度和广度。

业内认为，单独辟长租公寓管理部，足以证明其在碧桂园未来长期战略中的布局明确性和重要性。

存量时代的下一个增长点

行业趋势表明，长租公寓将成为存量时代的下一个业务增长点，不少房企也做好了全面备战的准备。甚至，一位业内人士向记者表示，增量市场萎缩形成的挤出效应，将导致租赁市场变为下一个圈地的业务新领域。

而从目前经营长租公寓的三类企业来看，相比酒店和互联网创业企业，房地产企业无疑具备诸多优势。同策咨询研究部总监认为，做长租公寓对开发商而言基本没有太多门槛：第一，主流房企本身在一二线城市开发有项目，手上有房源可以直接出租或卖掉再统一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，这些区域的房价近两年越来越高，导致买不起房而想长期租房的需求逐渐攀升。

“对开发商来讲，长租公寓意味着资本的另外一条出路，当拿地开发模式增速不再那么高的时候，通过租赁管理，一方面获得经营的租金和服务收益，另一方面资产本身的价值也获得增长。”刘宏伟进一步解释道。

长租公寓的痛点待挖掘

各方资本的竞相角逐之下，长租公寓的市场前景充满了想象，也布满未知数。

据知，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，目前已知有万科、远洋、龙湖、金地等房企已迈入该行列。

竞相角逐之下，市场秩序不规范、规模参差不齐、盈利模式欠成熟等随之而来的“圈地”综合症似乎不可避免。早前伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾提出，小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱，他甚至认为，没有足够的资金支持，长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。

长租公寓的市场反应究竟如何？

面对调查，有开发商向记者表示，许多公司或多或少、或显性或隐性地在做类长租公寓项目，但实际售租很大一部分是靠“内部消化”，或者干脆做成了变相的员工宿舍，“长租公寓离真正的市场化检验似乎还需要时间” 。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，上述做法与长期发展长租公寓和租赁市场等发展思路有所违背，“后续还是需要面向社会大众提供类似的产品，以进一步扩大覆盖面。”

换言之，长租公寓的痛点仍待挖掘。“房企投入长租公寓面临几个问题：一是对这块业务不一定很熟；二是及时做了，能不能盈利还是未知；三是卖出去是不是统一经营和管理还是很大的问题，如果是整体持有，开发商统一管理还好，一旦散售出去除非签订统一管理协议，不然后续会有很大的问题。”张宏伟告诉记者。