营改增后房产行业税率是多少 房价又将迎来上涨？

今年，建筑业和房地产业不出意外的话将被先行纳入营改增。

营改增后房地产业税率是多少？这俩行业纳入营改增跟咱老百姓有关系吗？对房价有影响吗？

编者按

作为“十二五”规划的最后一年，2015年财税改革三大任务将继续加码。

在多个行业相继纳入“营改增”后，国家税务总局已确定，今年“营改增”将扩围至建筑业、房地产业、金融保险业、生活性服务业。

虽然目前尚未发布具体的时间表和税率，但其影响已经开始显现。

今天起，《河南商报》将陆续推出增值税扩围影响系列报道。

这四个行业的“营改增”，将给行业带来哪些变化，将给企业带来哪些改变，将怎样影响个人生活？我们将一一为您分析、揭晓。

预测1

土地增值税是否会取消？

市场上有种说法是，房地产业纳入营改增后，土地增值税会取消且将并入增值税。

对于这一说法，近日，在河南省房地产税收年会上，河南中兴税务师事务所总经理陈俊岭认为，土地增值税不可能因营改增而取消，也不会并入增值税。

他说，土地增值税和增值税理论基础不同，就不可能在营改增时将土地增值税取消并入增值税。

针对房地产企业的增值税税率将定到17%，然后把土地增值税取消的传闻，陈俊岭有个疑问，他说，如果土地增值税取消后并入增值税，这样改是不是意味着所有的房地产开发企业的土地增值税的税负是一样的？

而在土地增值税设计之初，有一个调节房价的功能，价高则税多，价贱则税轻。而且，各个企业的税负水平是不一样的，经济适用房和高档别墅的税负自然是不同的。

他说，如果土地增值税取消，统一按6%并到增值税里，就变成大家税负一样的了。这样，土地增值税当初设立的目的就不存在了。他认为，“取消、并入”是不现实的。

此外，陈俊岭还透露，可以关注的是，土地增值税取消与房地产税有很大关系。

“据说有可能将来会把契税、耕地占用税、土地增值税都纳入到房地产税里。”不过他补充说，“这是一个不确定的消息。”

预测2

营改增后房地产行业的增值税税率会是多少？

目前比较普遍的说法是，建筑业的增值税税率已经确定为11%。

陈俊岭介绍，影响房地产业税率的应该是土地出让金能不能扣除。

他说，土地出让金是房地产企业交给政府的，而政府没办法开具增值税专用发票，但土地又占用房地产企业成本的很大一部分。为了解决不能扣除的问题，要规定一个扣除率。

“有个测算，如果土地出让金允许按7%扣除，房地产业的增值税税率定到17%是比较合适的。如果不允许，定到11%是比较合适的。”陈俊岭透露，他比较倾向于11%的税率。

一则现在社会上说国家税负太重，名义税率太高。而且，“现在增值税税率有0税率、6%、11%、13%、17%，太多了。”据陈俊岭了解，营改增完全结束以后，增值税的税率是要调整的，“听说现在方案都已经出来了。”

他认为，如果往下降，房地产的税率还有必要定最高的税率17%吗？

陈俊岭半开玩笑地说，以前营业税税率是5%，如果定到17%，估计老百姓又该说了，房价涨了都是税涨了。“所以，将来有可能税率是11%。”

影响1

建筑业企业税负要翻番

建筑业营改增后，税负上升是业界所公认的。

据河南中兴税务师事务所测算，如果建筑企业所有的材料成本全部都能抵扣，税负大概在2.7%，相比目前营业税3%的税率，是下降的。

可是，现实往往很骨感。“比较常见的情况是，建筑材料中的沙土石，往往没办法扣除。这样，在营改增后建筑业的税负将达到5%、近6%。”而目前建筑业的营业税税率仅为3%。

“建筑企业的自我消化能力几乎没有，只能转移给下游的房地产业。”陈俊岭说，值得注意的是，目前几乎95%的建筑企业所得税是核定征收的。

营改增后，不管什么标准，建筑业企业都会是一般纳税人。而成为一般纳税人的首要条件，就是能准确核算收入和成本。既然能核算，则所得税就不能被核定征收，肯定要查账征收。

陈俊岭说，这从过往的营改增行业里面，已经清晰地看到了。

“现在你跟建筑企业谈发票、谈税，可以确定税负为8%、8.5%。但营改增后，它的所得税不可能采用核定征收。”他说，如果查账征收，就凭现在建筑业的（财务）管理水平，所得税的税负肯定超过现在核定的水平了。

这样，建筑业扛不住，肯定会要求提高价格，进而，房地产企业的成本也会增加。

影响2

房地产企业收入将下降，成本将上升

收入和成本上，房地产企业都是要承压的。

陈俊岭分析，营改增后房地产企业收入肯定是下降的，是因为价内税改为价外税。

打个比方说，原营业收入是不含税的，但现在变成含税收入：原来卖1万元1平方米，你收入是1万元。现在还卖1万元的话，算收入的时候就要按10000/（1+11%）去算了。而且，从1月份各大城市的成交面积来看。显然在这个形势下，提价不太现实。

而另一方面，收入下降的房地产企业还将面临成本上升，这主要源于建筑业营改增后的影响。

影响3

毛利率越高，增值税税负就越大

不过，收入下降，成本上升，并不一定会影响利润。要影响利润，关键还要看增值税税率。

据河南中兴税务师事务所测算：如房地产企业收入1亿元，税金及附加560万元，营业成本7000万元，那么毛利则为2440万元。

营改增后，还卖1亿元，收入变成10000/(1+11%)=9009万元。毛利保持不变的情况下，抵扣率需达到7.02%。按11%增值税税率计算，74.4%的成本支出需要取得专用发票并抵扣。

如毛利达到更高的3440万元，营改增后要保证抵扣率需达到8.19%。假设按11%税率计算，83.62%的成本支出需要取得专用发票并抵扣。

陈俊岭说，这两种情况下，要达到这么高的抵扣，是不可能的。而营改增以后，在房子售价不能提升的情况下，毛利率越高，增值税税负就越大。

影响4

商业地产或迎来小阳春

营改增的一大好处是，可以进行抵扣。

不过，“从增值税的原理上来讲，住宅因为是用于个人消费，所以很明确不能进行抵扣。”

有一个报道说，营改增以后房地产企业的进项税抵扣能达到8000亿元。对此，陈俊岭认为这是不太正确的，因为只有商业地产是可以抵扣的。

比如，作为增值税一般纳税人去买写字楼，拿到增值税专用发票就可以抵扣。而如果去买住宅，那就不能抵扣。即使是单位购买也不能抵扣。

陈俊岭说，购买者能抵扣的话，将降低购买成本。“这样，营改增对于商业地产是个好事情。”他预计，商业地产可能在房地产业营改增后，迎来一个小阳春。

企业老板该知道，莫担心，将有一个过渡期。

营改增在今年要完成，面对即将到来的扩围，企业应该做什么准备？

“其实现在企业可对营改增做的准备，不是很多。得等房地产业政策很清晰很明朗，到那时才可以做相应的工作。”陈俊岭半开玩笑地说，现在能做的是先把财务人员的地位提高了、工资涨上去，把他们送出去学习增值税。因为营改增后将会大大增加财务人员的工作量。

不过，他认为建筑业和房地产业企业也不用担心。

“这个项目是按简易征收，还是按照一般纳税人的计税方式。”根据陈俊岭的观察，就以往的情况来看，营改增政策出台后会有一个过渡期，会给你一个选择。

“等政策出台以后，根据企业情况，去判断你的纳税方案是什么。”他分析，不然这么多在建的项目，直接去营改增，那么很多企业是受不了的。

因为成本发生在前，不能抵扣，或许会允许你在此期间采取简易征收，不去增加整体上的税负。（河南地产商会网转载）