当限购还在执行时，人们把重振楼市的信心寄希望于解除限购；当原本实施限购的城市相继松绑收效又甚微时，人们又认为“限贷”才是真正阻挡购房者脚步的“拦路虎”。如今，两者全部成了事实，但解禁后的中国楼市真的如预想中的“春暖花开”，“双限”松动对市场究竟能起多大作用？新常态下，房地产企业该如何做好转型？新华房产记者特此采访郑州大学房地产市场研究中心主任杜书云教授，对一系列问题做分析和解读。

“双限”松绑难改“房市”局面

在杜书云看来，限购政策是在楼市非常态下不得已采取的调控措施，原本不符合市场运行的规律，况且，不少地方政府在执行限购政策时是打了折扣的，因此，取消限购政策对楼市并没有像政府预期的那样产生多大的影响，留给市场逆转的空间不大。而开发商面临的资金困境才是首要的问题。

国庆节前夕，央行发文松绑限贷。至此，限购、限贷两枚“重弹”在很多城市先后退出或松动，而各大银行具体细则落地的程度不一，房地产市场方面的反映则是：稍有影响却不温不火。

杜书云分析：“对于央行规定‘不低于七折’的优惠利率政策，受其执行的周期以及执行的力度影响，很难判断短期房地产市场运行态势会有多大变化。银行作为经营单位追求利润最大化无可厚非，金融机构与房地产企业目标函数并不完全相同，银行资金的投放方向以及利率的确定首先考虑的是自身的商业利益，如有更优质的渠道并非会选择房地产行业。”

如今“双限”松绑对市场会有一定的影响，杜书云说：“但是，受银行金融政策调整方向、力度等影响，房地产市场要想彻底改变现有局面有一定的难度。而真正的购房者分两大类，对于刚性需求者来讲，房价涨或不涨都必须买；对于投资者来讲，则是另外一回事儿。”

人们对未来市场的预期影响大

在房地产市场上，价格是普通老百姓最为关注的话题之一。10月24日，国家统计局发布的数据显示，2014年9月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。

敏感者则会做一定的猜测，价格不断下跌，未来又将如何？杜书云说：“每一个城市，房地产市场的运行现状、运行态势与该地区经济社会发展所处的阶段、环境是密切相关的。前三季度整个楼市大势已定，总体并不乐观，而在这种大势下，各项指标显示郑州市在房地产开发投资、商品房销售以及价格方面从市场角度看均有不错的表现，这与河南省经济增长的大环境以及郑州市首位度高等因素有关。”

杜书云认为，影响价格变动的一个重要的因素是人们对未来市场的预期，未来“观望情绪”对房地产市场运行可能产生很大的影响。多年来，杜书云坚持判断市场运行现状，但不预测房价，她说：“市场运行的规律并非一成不变，错误的发出信号会误导购房者，一些开发商便是利用人们对市场的预期，影响消费者的购买力。”

作为购房者，杜书云建议，房地产市场的运行并不仅房价一个指标，还可根据市场的供给、销售情况、投资状况、新开工面积等方面对市场做出判断，从而寻找最理性的购房时机。

经济新常态和地产新常态结合发展

房地产行业资金密集、产业联系效应大、涉及领域广，使房地产行业与中国经济增长关联度很强。

“面包贵了，面粉也就贵了；房子卖得好不好，会涉及到土地的出让价格。地方经济的增长对房地产的依赖不可否认，如土地出让金、税费等，再加上房地产是政府的形象工程，这些是显性的政绩。”杜书云称：“从某种意义上来讲，中央政府和地方政府在房地产调控目标不一致。未来，随着《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》实施，地方政府过分依赖房地产的局面会有所改变，但短期内彻底摆脱这种现象可能性不大，需要一个过程。 ”

房地产领域包括的范围较为广泛。除住宅外，还有工业地产、商业地产、城市综合体等形态，多样化的发展使人们对其未来走势充满期待。据杜书云分析，未来房地产的走势取决于五个方面，一是政府的救市力度有多大；二是取决于城镇化道路该如何走；三是取决于银行信贷政策调整的力度；四是取决于长效机制建立的时间有多长；五是还取决于老百姓对高房价的承受力还有多大。

杜书云说：“未来的新常态一定是，房地产随着工商业发展周期、经济周期而发展，不是相反。”

新常态下房企转型需“谨慎”

经济新常态，众多房地产开发企业不禁发问：“敢问路在何方”？而最真诚的回答还是：“路在脚下”。

作为一线房企，4月20日，万科地产公开发布正在广州、上海、深圳筹建3家儿童医院；5月9日，佳兆业集团与深圳大学签署《战略合作协议》，双方深度合作研究房地产、互联网、金融、高新技术等领域； 8月21日，恒大举行产品上市发布会，至此恒大粮油、乳业、畜牧成恒大集团打造的三大民生工程。

对于房企的转型多元化发展，很多人称“不务正业”。杜书云认为：“近年来，对郑州市而言，众多开发商紧盯住宅，这两年由于限购，许多开发商‘转战’到写字楼。现在又有不少企业转向旅游地产、养老地产等领域，建议在没有把旅游、养老市场固有规律研究透彻之前，转型要谨慎。当务之急做到产品结构要转型、融资方式多元化、公司治理结构以及营销方式转型。”