进入8月，北京商品房市场预计有32个新盘入市，这也是继3月份以来今年连续第6个月北京商品房市场推盘量超过30个，值得注意的是，与以往刚需盘占主流不同，8月改善型楼盘成入市主旋律。对此，不少业内人士表示，受市场、购房需求、营销策略等多重因素影响，开发商纷纷打起了改善型楼盘攻坚战，而伴随着改善型楼盘入市量的增多，房企竞争也日趋白热化，未来，那些定价更接近购房者心理预期的项目或将成为市场新宠。

高位推盘成常态

根据亚豪机构数据显示，8月，北京预计有32个楼盘入市，其中包括中冶？德贤公馆等12个纯新盘，以及首开熙悦山·熹园、路劲·世界城等20个老项目后期，值得注意的是，截至8月份，自今年上半年3月份以来，北京已经连续6个月推盘量超过30个，而去年同期的月度开盘项目量仅为20余个。

“开发商连续数月高位推盘，与年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素紧密相关，在市场持续低迷的情况下，跑量抢收成为众多开发商的营销策略，在楼市去化重压下，未来几个月京城楼市高位推盘的局面或仍将持续”，亚豪机构市场总监郭毅分析称。而观察这6个月以来北京楼市推盘数据，不难看出，以往几乎是刚需盘一统楼市，如今改善型楼盘却支撑起了楼市的半边天。同样是来自亚豪机构的数据显示，截至8月10日，北京8月上旬累计入市10个楼盘，其中有7个均为改善型项目。在楼市整体低迷的背景下，改善型市场相对火热，开发商转战改善型市场的苗头日渐明显。

转战改善型市场

从市场成交数据来看，7月份北京中高端楼市成交量开始止跌回稳，截至7月底，北京总价500万-1000万的改善型产品共实现成交221套，与上月同期相比上涨35%，占全市总成交量7%，市场份额也比与去年同期相比提升2个百分点。受此影响，不少开发商纷纷转变营销策略，向改善型项目转移。

除去市场成交数据影响，当前市场环境也成为左右开发商营销策略的重要因素。楼市步入调整期以来，市场观望情绪日渐浓重，部分刚需盘受自住房冲击，出现价格跳水，导致刚需产品的保值性频繁遭受质疑，与之相比，以产品品质取胜的中高端改善型项目的保值增值性却日渐突出，并创造出“日光”“逆市热销”等成绩。在此背景下，改善型楼盘被赋予“救市主”的期望，改善型需求也成为房企争抢的热门，而事实上，改善型需求作为一股购买力，一直存在，只是在当前刚需相对疲软的情况下，改善型需求分外凸显。对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，“受改善型需求持续释放周期影响，2014年改善型需求具有两个‘阶段性’的释放‘窗口期’，即5-6月与9-10月两个市场阶段。”

双赢的“合理定价”

随着传统意义的销售旺季金九银十的临近，改善型需求的释放窗口期也即将到来，中高端改善型楼市硝烟悄然兴起，如何在竞争中占据一席之地，并积极去化，也成为不少开发商的心头之患。

从逆市创造日光佳绩的华润万橡府项目来看，作为豪宅项目，项目的地段、配套、户型、还是产品标准都无可挑剔，而之所以能够在当前市场环境下，创造出狂销15.9亿的佳绩，关键或许还是在于价格。业内专家分析称，“随着地价的持续上涨，不少项目也水涨船高，五环沿线上包括朝阳来广营地块，大兴西红门地块，海淀清河小营地块均以将近5万的高楼面价成交，朝阳东坝地块更是卖出了7万元的高价，因此这些项目的房价或高达10万-30万元/平米，相比之下，位于同样地段的华润万橡府项目，开盘均价在6万元左右，一方面拥有长期升值空间，另一方面在当前市场环境下又达到了购房者的购房心理预期，因此，项目创造了热销佳绩。”

改善型客群作为一支特殊的力量，他们与刚需客群不同，他们往往既关注楼盘的品质、配套、服务等软硬件设施，也更看重项目的长期升值空间。在每一位改善型购房者心中都有一杆秤，项目的目前定价是否符合未来升值期望，他们心中自有论断。因此，面对这部分客群，业内专家建议开发商在主打项目品质的同时，更该仔细推敲项目定价，精准预估项目未来价值，并揣摩改善型客群的当前心理预期，然后谨慎定价，或许这才是能实现双赢的“合理定价”。(记者　洛涛)