毛大庆：最痛恨骗老人的钱卖房子的养老地产

　　3月28—29日，中国商业地产行业发展论坛2014（第十一届）年会圆满举行，在论坛现场，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆将万科的现状比喻成一颗“大树”，然而，“树秀于林风必摧之”，所以万科未来的发展方向是衍变成一片“森林”。

　　毛大庆表示，万科今年的目标是2000亿元，但是万科正在思考超过2000亿元之后的事情，但发展的方向绝对不是销售额超3000亿元、4000亿元，这是不可持续的发展。“我们要建一片丛林，要做一个生态系统，所以万科目前的种种行为都是从‘树林理论’演化而来。”毛大庆坦言。

　　万科式“树林理论”

　　“万科很忙”，目前，万科从单一的住宅开发，到商业地产，转型“城市配套服务商”；与此同时，万科前两个月“转战”研究移动互联网，“热衷于”走访小米、海尔等企业；前不久，提出“居家养老”理念，并宣布未来将涉足养老产业；近日，万科2013年度股东大会在深圳大梅沙总部召开，欲建立事业合伙人制度。正如毛大庆所言：“万科最近很是‘热闹’，一系列的动作简直是‘眼花缭乱’”。

　　据悉，万科目前“瞅准”的并不只是创造销售新纪录，而是“追求”商用地产、旅游地产、养老产业等的“打包”发展。针对万科转型的背后原因，毛大庆分析指出，万科住宅销售额超过2000亿之后的目标是怎样的？难道是3000亿、4000亿？这是不可持续的，会受到“天花板”的限制。毛大庆引用了一个形象的比喻，万科目前就好像“大树”，但是树成长到一定高度时，其营养会受到限制；其次，其高度有限，并且“树秀于林风必摧之”。

　　所以，毛大庆坦言，万科现在感兴趣的事情为建立符合万科特色的生态系统，从“大树”转变成“森林”，这是万科非常重要的转折点。

　　扮演城市配套服务商角色

　　基于“树林理论”，万科准备要做城市配套服务商。毛大庆表示，万科拥有30年打造住宅的经验，拥有近80万住户，其最了解城市与老百姓，以及最了解业主的需要和变化。万科提出来要做配套服务商，绝不仅仅是商业房地产，简单的说包括城市需要的方方面面。可以涉及仓储物流、各种各样的商业地产，但是绝对不做综合体、社区商业。而毛大庆本人很是看好仓储物流行业的发展前景。

　　“城市配套服务商”源起于2013年6月底，万科总裁郁亮正式宣布，万科要从产品供应商转型为城市配套服务商。角色的转变正是万科“30岁”后对自己的“礼物”与全新定位。不难看出，万科也正在用实际行动撰写“三十而立”的目标。从第五食堂、新街坊商街、公望会、万物仓、到幸福驿站、万科广场，其涵盖购物、娱乐、饮食、仓储等生活中需要的方方面面。

　　正如毛大庆所言，我们要把房地产的身份逐渐弱化，变成一个城市的服务商的身份，最后向服务要利润。这个其实真正是移动互联网思维，移动互联网思维说到底就是从群众中来到群众中去。

　　拥抱互联网

　　目前，随着调控不断深入，房地产行业比拼愈演愈烈，囤地、捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将成过去时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将向社会平均利润率稳步趋同。面对这一趋势，越来越多的房企已经瞄准方向，大步踏入了转型大时代。郁亮曾公开表示，在房地产宏观调控成为常态的背景下，国内房地产业已进入行业发展的下半场。

　　在上述原因的驱使之下，万科马不停蹄的向海尔、小米、腾讯、阿里巴巴等家电行业、互联网企业“取经”，欲将万科打造成为一个平台与生态系统，以此“效仿”阿里、腾讯等企业。

　　事实上，在毛大庆看来，企业要拥抱互联网，移动互联网就是服务业，就是要增加客户黏性，增加消费平等，消费民主，消费透明。移动互联网思维是对传统工业思维的一次革命，如果传统行业不能在思维上革命，最终结果还是地产。

　　“养老地产就是骗老人的钱卖房子”

　　日前，万科方面表示将推出社区养老项目，主要针对社区内的孤寡、空巢、失独老人等。万科在推行养老方面有何优势？对此，毛大庆分析认为，“万科购房人”真正关心的不是房型与精装修，万科物业没有谁能与之相争，可以做全生命周期的服务。

　　“事实上，万科物业20年均处于亏损状态，可以说没有万科物业的起源，就没有万科的发展。”毛大庆坦言，之所以万科要涉足养老，因为万科的业主已经从年轻人变成中老年人；其次，房地产从严调控后，买房子真正演变成居住之所，其关注焦点转移，生活的问题成为重心，比方说给老人买房子。

　　值得重点注意的是，毛大庆坦言：“我最痛恨养老地产这个词儿，养老地产就是骗老人的钱卖房子。而我们要把老人的服务体系建立起来，这就需要万科“城市配套服务商”角色的支持，这里面仍然有万科的业务可以做，其仍然是持有型不动产业务。”

　　而根据毛大庆的设想，真正的养老机构是家庭化的，养老楼的建设就相当于项目里面多了一个酒店，老人可以按照需求办理入住。养老楼还将配备餐厅、老年人功能室、小电影、卡拉OK、康复健身房等。