苏州商业地产新政被疑“一刀切” 乃“双刃剑”？

　　据媒体称，2014年2月16日消息，苏州市政府新近发布了马年首个房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。

　　其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。

　　据第一财经日报称，同时，此次苏州出台的楼市新政，还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。新政规定，将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

　　所谓“售后包租”，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

　　报道称，30%的限售，加上“售后包租”大门的关闭，无疑将让苏州开发商资金困难问题凸显。一位在苏州有投资的开发商称，苏州出台商业地产“限售令”一方面是因为当地商业地产已出现过剩的苗头，另一方面是因为不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼。

　　但德融地产发布的报告认为，从实际情况看来，苏州政府的这一政策可能会使中小乃至大开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅贬值等现象。此规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。

　　苏州“最严限售令”的出台，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。苏州为了限制商业地产进行一轮相对强力的“限卖”，或是为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。但“一刀切”的做法之下会带来何种结果，人们无法预料。

　　据苏州市商业联合会于2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。

　　也有业内人士对苏州的政策提出质疑。一位不愿透露姓名的业内人士认为，针对商业地产的限制，北上广等发达城市此前就有，但都仅限于项目层面，即在土地出让时，就规定开发商可以销售的比例。苏州规定所有可分割出售类的商业项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，就有“一刀切”嫌疑。

　　德融地产市场研究部发布的报告认为，类似的政策条款在北上广等一线城市出现的概率相对较小。首先根据市场趋势，一线城市商业地产在众多利好下逐渐升温，各类开发商聚集，但是这并不是说没有泡沫，只是更有可能政府愿意把泡沫“做实”，所以类似的打压暂时不会出现。其次，一线城市人口密集，商业潜力大，若用“限买限卖”方式打压将会违背市场的发展趋势。最后，一线城市的主要区域开发过剩现象仍在可控范围内。