谭浩俊：楼市调控正在步入转型期

　　8月5日，国家发改委主任徐绍史在作 《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告时表示，促进房地产市场平稳健康发展，坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。

　　新一届政府自成立到现在近半年时间，无论是决策层还是管理层，都没有对房地产市场调控再进行过正面表态与表述，更多的则是强调一些具体问题，如棚户区改造、保障房建设等。这是管理层第一次就房地产市场调控作出正式表态。

　　此次徐绍史主任的表态，也没有像此前那样强硬，而是比较原则地讲了要坚持房地产市场调控各项政策。这或许意味着，房地产市场调控极有可能面临新的转型。

　　房地产市场调控政策从出台到现在，已近十年时间。对一专项工作进行调控，能够维持这么长时间，且政策力度不断加大，历史上也是不多见的。

　　问题在于，尽管调控手段非常严厉，特别是限购、限价等行政调控手段，可以说被用到了极致。但是，调控效果并没有想象的那么好，房价也没有出现预想的结果。这就从另一个侧面告诉我们，单纯依靠行政调控，已经很难再对房地产市场产生积极作用。而房价之所以没有在调控中出现预想的结果，也进一步证明，房地产市场的开放格局已经形成，市场体系已经相对完善，政府要想利用行政手段干预房价，可能会适得其反。

　　值得注意的是，虽然房价没有出现预想的下降结果，但是，房地产市场的行为、特别是定价行为，已经比较规范。开发商已经不再期待暴利时代的出现，炒房者的投资和投机热情，也不再那么强烈。倒是政府在房地产市场扮演的角色，似乎没有太多的改变。相当一部分地方政府，仍然想通过“土地财政”谋求政府利益。

　　这就要求我们，在对房地产市场进行调控过程中，已经不能将目标继续盯在房价，而必须转向对政府行为的规范上，对政府执政理念的调整上。

　　也正因为如此，新一届政府成立以后，已经不再对调控过度关注，而是将重点转向了如何加大保障房建设力度、加快棚户区改造、确保居民首套自住房需求等方面。也就是说，政府这只有形之手，应当尽快退出市场，退出对市场的过度干预，而转向如何保证中低收入群体的利益方面，在保障房建设和棚户区改造等方面拿出具体的行动和方案来。

　　从这些年房地产市场的发展以及房价的变动情况来看，市场不健康以及房价上涨过快的主要危害，也不在市场和房价本身，而在政府的行为，在于政府没有将中低收入这个需要政府保障的群体放在应有的位置上。

　　相反，如果政府在保障房建设、廉租房建设、棚户区改造等方面尽到职责了，中低收入群体的住房问题得到基本解决了，就算房价涨得再快、涨得再高，又有什么问题呢？又怎么会形成泡沫呢？即便有问题、有泡沫，也会在市场调节中自动得到解决。

　　要确保房地产市场健康发展，确保房价问题不成为影响居民生活质量和水平改善的难题，最根本的一条，就是应当让市场的归市场，政府的归政府，让市场和政府各自承担好自己的责任，守住自己的阵地。而等待政府的，则是在确保保障房建设、棚户区改造等到位的同时，能够尽可能多地利用法律和经济手段，如开征房产税、物业税、遗产与赠予税等，规范市场行为，规范购房者行为。如果这样的格局形成了，房地产市场想不健康多难，房价想不下降也难。

　　房地产市场已经到了必须转型的时刻。而新一届政府传递给市场的信号，也是转型。