凯风 作者系经济学者

房地产，正在迎来历史转折点。

日前召开的中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这则重要表态，明确表示“适时调整优化房地产政策”，释放出前所未有的信号。事实上，就在会后不到一个月时间，以郑州、南京为代表的超大特大城市率先取消“认房又认贷”、暂停限售、降低首付、重启“房票”、鼓励降低存量房贷利率等重磅政策陆续登场，楼市自2016年开启“史上最严调控”，首次迎来大范围的松绑潮。

然而，相比市场波动与政策调整，最令人关注的当属高层会议做出的这句判断：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。回顾历次重要会议，这段表述首次出现，且以“重大变化”来冠指，足见其重要性，不仅成为各大城市楼市政策松绑的重要依据，也为房地产未来发展指明了方向。

【1】

众所周知，自1998年住房商品化改革以来，中国房地产迎来了20多年的上行史。虽然不乏2008全球金融危机、2014年高库存带来的冲击波，但整体呈现向上态势。全国商品房均价从不到2000元一路上涨到1万元左右，全国商品房年销售面积也从当初的1.2亿平方米直奔18亿平方米，而销售额更是从2500多亿飙升到最高时的18.2万亿元，说是“支柱产业”并不为过。

在“房改”之初，全国上下几乎都面临着住房供给不足的困局，福利分房因其弊端重重而被放弃，商品化改革则迅速激活了整个市场，一众房企开始崭露头角，住房供给不断井喷，高质量、现代化的社区拔地而起，不仅让“住有所居”成为现实，而且深刻重塑了房地产业和建筑业，进而通过房地产投资、土地财政影响到方方面面。

供求关系，向来是房地产市场的核心。

如果说过去20多年，房地产整体都是“供不应求”，无论政策如何加码，市场都是岿然不动，全国房价仍旧一路上行。然而，最近几年来，在种种因素影响之下，市场陡然逆转，不仅“万人抢房”的盛景不再，就连被许多炒房者奉为圭臬的“北上深永远涨”似乎也开始瓦解了。

这背后，虽然不乏全球大环境变化及超预期因素的冲击，对市场转向带来了推波助澜的效应。但究其根本，还是房地产市场本身也出现了重大变化。简而言之，房地产正在从“供不应求”转向“供过于求”，而市场也在从“卖方市场”转向“买方市场”。用房企的话来说，房地产正在从“黄金时代”到“白银时代”，走向“黑铁时代”。

一个普遍的共识是，全国住房整体均衡，只有部分超大特大城市还存在结构性短缺现象。

数据显示，过去20多年来，全国城镇人均住房建筑面积从18.7平方米增加到近40平方米。另据“泽平宏观”梳理统计，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。这意味着，除了一线城市之外，绝大多数城市都不存在住房短缺问题。

【2】

另一个重要共识是，决定房地产走势的三大基本面都在发生变化，这些基本面包括经济、人口和城镇化。

目前，中国经济正在从高速度增长阶段走向高质量发展阶段，两位数的GDP增速或将成为过去，这对经济发展和产业转型提出了更高的要求。

同时，全国人口大盘已经见顶，2022年首次出现人口负增长，过半省份常住人口开始减少。人口少子化+老龄化所带来的双重压力，将对房价的长远走势形成更大力度、更深层次的制约。

城镇化，意味着人口在空间上的大迁移，显著改变了城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房价的区域差距。根据国际规律，城镇化率在30%以下为启动阶段，在30%—70%之间为加速发展阶段，超过70%即进入成熟阶段。目前，我国常住人口城镇化率为65.22%，按照每年1%左右的速度来看，未来5—6年时间，或将触及70%的天花板。

这意味着，改革开放以来狂飙突进的城镇化或将进入下半场，当城镇化增速放缓，房地产市场自然也会受到影响。当然，值得一提的是，由于户籍制度的存在，我国户籍人口城镇化率远远低于常住人口城镇化率，但随着“零门槛落户”的广泛普及，这一政策或将释放出一定的积极支撑效应。

可见，无论是基于房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，还是考虑到经济、人口、城镇化乃至居民收入预期、住户杠杆率等面对的现实，房地产都很难再简单回到过去，更难复制“一松绑就集体上涨”的历史，而经历了这几年的波折，全民炒房浪潮或许真正开始消停了。

不过，无论市场如何风云变幻，房地产仍旧是举足轻重的支柱产业，房产仍旧是许多家庭最大的财富构成，房贷仍旧是最多家庭最大的债务来源……这就决定了房地产不能轻易“硬着陆”，更不能任其风险蔓延，而要立足于现实，用时间换空间，助力其回归正常行业，真正实现房地产健康平稳发展。