2022年，房地产行业持续下行。反映在土地市场，一边是国企城投高歌猛进，成为拿地核心主力；另一边是民营企业在销售与融资双重压力下收缩战线，少拿地或不拿地。
不过，与房企追求高周转不同，手握大量土地的地方城投平台开发意愿并不强烈。尽管2022年以来地方国资拿地宗数及拿地金额占比均超四成，但更多土地处于未开发状态，而部分房企则从土地资源错配的矛盾中嗅到了“代建”赛道的新机遇。
据不完全统计，目前已经有超过40家规模房企入局代建行业，其中既有绿城、金地这些代建元老级选手，也有万科、保利、中海华润、旭辉、龙湖、建业等新玩家。
“头部房企相当多的都已涉入，未来代建领域的竞争将更加激烈，也会有更多优秀代建企业涌现。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水通过微信向《每日经济新闻》记者表示。
来源：中指研究院
尽管代建并非房地产行业新生事物，但从2022年起，代建被行业频频提及，似有成为主赛道之势。据不完全统计，百强房企中已有超40家布局代建业务。
从投资角度看，在房地产市场销售受阻及企业资金承压影响下，22城2021年集中供地项目开工意愿和推盘力度均不足，据中指研究院统计，目前项目整体入市率仅过三成，甚至地方国资拿地的项目入市率不足10%。
特别是济南、福州、武汉等地，2021年供地中供地项目入市率均不足20%，一方面房企资金承压，叠加销售受阻等进一步拖累房企推盘节奏；另一方面，部分城市的地方国资拿地占比较高，也是项目入市节奏较慢的重要原因。如武汉、福州、沈阳的地方国资拿地占比持续占据高位，而项目入市率均在5%以下，2022年以来集中供地项目入市率仅1%。
在此背景下，越来越多的房企加入“代建”赛道，城投或引入房企小股操盘，或直接委托房企操盘，房企提供从项目设计、产品定位、建筑工程、成本管理、营销服务到物业服务的全流程开发服务，这意味着开发效率提升，产品溢价、项目利润得以增长。
“入局代建首先是房企转型的需要。房地产市场进入存量阶段，增量规模有限，房企转型服务商是行业发展的必然规律，代建则是重要的服务领域。因此，近几年房地产企业积极向代建、物业服务、商业管理等服务领域转型，其中，代建作为重要的服务领域的一个方向，日益受到关注。”
刘水认为，“代建业务本身特点适应当前行业形势。2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，高负债、高杠杆模式不可持续，房地产企业亟需探索新的发展模式，轻资产模式受到关注，代建作为轻资产运营模式之一，具有资金需求少、低负债、高利润率等特点。代建，为房企探索新发展模式提供了方向，为低负债、低杠杆发展提供了可能。”
多元化、抗风险、逆周期，成为众多入局代建行业者的回应，“代建”一词更是频频出现在多家上市房企中报业绩会。
碧桂园总裁莫斌在8月30日的业绩发布会上表示，碧桂园已与多地政府达成一致，以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务，这是碧桂园首次公开披露要开展代建业务。
在中期业绩会上，龙湖发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造，首次官宣代建业务，并亮明其多元的抗风险能力。12月8日，龙湖龙智造与重庆新渝江盛置业发展有限公司又签下了江北区12万平方米的代建代销项目。
而另一家千亿房企旭辉控股，在制定三五战略的时候切入了旭辉同心圆战略。旭辉建管董事长陈东彪在业绩会上提出旭辉做代建的五大优势，并透露今年上半年已获取了29个项目。
今年8日，朗诗地产宣布更名为“朗诗绿色管理”，意味着朗诗彻底作别了房地产行业重资产的发展模式，跨入轻资产代建时代。
那么，代建赛道能否帮助房企逆周期而行？
作为“代建第一股”，绿城管理控股2022年中期业绩显示，上半年实现归属股东净利润3.6亿，同比增长33.4%；实现收入12.59亿元，同比增长16.4%。而衡量企业盈利能力的重要指标——毛利、毛利率，也体现出逆周期优势：上半年绿城管理实现毛利约6.35亿元，同比增长23.7%；综合毛利率约50.4%，同比提升2.9个百分点。
另一家上市代建企业中原建业的2022年半年报显示，上半年营业收入3.8亿元，净利润达2.0亿元，净利润率为54%，近5年来始终保持在50%以上的高位水平，盈利能力强劲。
“代建具有低负债、低投资特点，因为代建是轻资产，不需要大量资金投入。特别是当前民营房企流动性紧张，融资困难，发展代建，是良好的选择。代建也具有利润率高，代建利润率比传统房地产企业高出10个百分点。”
刘水分析认为。“代建业务发展潜力较大。当前，我国房地产代建渗透率还比较低，仅6%左右，而欧美国家的代建渗透率为20%-30%。比较而言，我国代建未来有较大发展空间。”
对于代建行业未来的发展趋势，刘水认为，首先，代建行业未来竞争会更加激烈。近期有较多房企纷纷进入代建领域，而相当多的头部房企都已涉入代建，表明未来代建领域的竞争将更加激烈。其次，未来会有更多优秀代建企业涌现。
“今后会有更多优秀代建企业上市。目前已经有绿城管理和中原建业两家代建企业在港交所上市，随着更多企业发力代建领域，或会有代建企业上市。另外，真正发力做代建的企业有较强竞争力。代建是管理服务，是乙方，房企做代建需要由甲方思维转变为乙方思维，单独成立代建公司及团队，根据委托业主诉求解决问题，提供良好的服务。”
随着房地产行业进入“黑铁时代”，代建行业却迎来“黄金时代”。对于入局代建行业的“新选手”而言，同赛道竞争压力并不算小。
对于绿城管理、中原建业这类代建头部企业而言，依靠先发优势和龙头效应，继续走规模化发展路线，深化全国性布局以及多元化的业务结构。据公开数据，截至今年上半年，绿城管理项目遍布全国28个省、直辖市及自治区的107座主要城市，拥有390个代建项目；中原建业在管项目266个，其中河南省内项目241个，河南以外项目25个。
而有着国企央企性质的华润置地、招商蛇口等，依靠和政府合作，可更多地承担政府保障房、大型市政场馆及公建配套开发及运营等项目；中交地产与信达地产则选择以强强联合的方式，跑步进入纾困类代建项目。
“国央企做代建与民营房企做代建侧重点不同。国央企与政府有着良好关系，这类企业主要承接政府代建类项目，如保障房、学校、医院等，这些项目一般不进行商业销售。央国企做代建，很多是之前业务的延续，这些企业之前有较多代建业务。”
刘水表示，“但民营房企较多承接的是商业代建类项目，缺乏开发经营能力及资金的中小房企委托的商业房地产项目，个别代建企业有承接较少量的政府代建项目。民营企业做代建，是为了顺应市场发展趋势，进行公司业务模式的升级，为了寻找新的业务增长点。代建不需要大量资金投入，民营房企融资困难，正好符合民营房企的经营特点。”
从相关机构的研究报告可以看到，代建市场未来的发展前景充满想象。
东方财富证券研究所报告显示，2021年全国商品住宅平均销售价格为10396元/平方米，若商品住宅价格稳定在1万元/平方米左右，按商业代建4.5%的费率测算，预计2025年商品房代建市场规模约960亿元，较2021年约增长110%；非商品房代建方面，基于“保交楼”和住房保障体系的发展，预计2025年市场规模约50亿元，较2021年约增长180%。
据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。中指研究院则预计，未来5年代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元之间，有300亿元的收入。
