自金融16条政策发布以来，大家都觉得这波救市虽然会来，但是力度会有比较温和而不会“大开大合”。

但似乎让人有点意外的是，这次房地产救市的步伐来得如此坚决而迅速。

01国有大行携万亿出手

这次可以理解为大行集中出手，11月23日全国多家银行密集对重点房企授信，全国多家大型商业银行宣布与房地产企业达成战略合作。

最先披露的一单，是交通银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度。

紧接着，中国银行1000亿“大礼包”也随之而来，中国银行与万科集团签署《战略合作协议》，进一步深化银企合作。

根据协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度。

中国农业银行则与万科集团、中海发展、华润置地、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

11月24日，中国邮政储蓄银行与碧桂园签约建立长期战略合作关系。此次合作，邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元意向性授信额度。

最大一波“礼包”出现在了11月24日下午，虽然此前工商银行已有表态将与多家房企合作，但是这次的金额仍然有些超乎人们预期。

意向融资性总额6550亿，中国工商银行与包括万科、金地、绿城等在内的12家全国性房企达成了战略合作协议。

这样算下来，银行对房企的信贷规模已经超过万亿规模。

这波利好消息很快在资本市场上得到了消化。

港股方面，碧桂园单日涨幅20.43%报收2.83元每股。旭辉控股单日涨幅18.35%报收每股1.29元。美的置业单日涨幅则达到16.98%，每股报收10.68元。

02发债脚步同时稳步推进

发债方面，11月23日中国银行间市场交易协商会网站发布消息，中债增进公司11月23日在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函。

从这次交易协商会发债支持与银行集中授信中，我们或许还可以解读出更多积极信号。

其一，是“快”

11月8日交易商协会明确，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”）后，11月23日首批三家房企支持已经落地。

并且“目前已完成增信项目十多单。”

其实时间已经非常紧急，不快真的不行。

截至10月底，公开市场的消息，民营房企的中债增担保中期票据仅有6家房企成功发行6笔，总金额为68亿元。

现在时间已经是11月下旬，民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮。

据克而瑞数据监测，2022年11月至2023年上半年，民营房企到期债券总额约为3191亿元，其中明年1月将迎来偿债小高潮，单月到期规模达到769亿元。

如果再拖下去，继续出险房企恐怕会越来越多。

而在此之前，民营房企融资困难已是路人皆知。CRIC数据显示，重点监测的100家典型房企中，民营房企融资规模的占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，到了2022年10月只有10%。

从融资总规模来看，2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少了68%，其中债券发行规模仅有1376亿元，同比减少了58%。

其二，是“均”

交易协商会提到“中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向”。这次首批扩容资金池约2500亿，如果要多少给多少，还真不够。

所以目前，首批三家获支持企业龙湖集团、美的置业、金辉集团分别发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

巧合的是，从房企表达发债意向与实际获批支持金额来看，获支持金额与企业计划发行规模刚好近似1:10。

截至11月10日龙湖集团计划发行规模200亿，最终首批获得支持发行20亿。美的置业计划发行150亿，最终获得15亿支持。

从此次发债规模上来看，总规模约2500亿大约预计可支持近百家民营企业。甚至可以这样说，百强民营房企基本都能“雨露均沾”。

其三，是“保”

这个怎么理解呢？毕竟这是信用发债，不是福利，谁的钱也不是大风刮来的。

我们再来看交易协商会的表述：“在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期，取得积极成效”。

什么意思？就是目前当务之急是要保证那些健康房企安全，出险企业不能进一步扩大。

所以，我们来盘点一下目前向交易商协会提出中票发行计划并已经获得受理的房企，都是目前三条红线指标稳定，经营稳健企业。

如今银行信贷与增资发债双管齐下，有理由让人们相信，这个冬天即将过去，春天一定就在不远的前方。