近年来，受房地产市场波动影响，存量房与新建住房之间关系的讨论也日渐增多。中国社会科学院原城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞近日在谈到房地产行业话题时表示，住房存量与住房的有效供给是两个概念，不能混同。

牛凤瑞举例解释道：“农民进城后村里的空闲房子对于解决城市住宅问题没有用；鹤岗5万块钱一套的房子对解决大湾区住房问题也毫无意义；大城市中危旧房改造属于更新问题，对解决住房供给没有实际作用……”

至于中国目前房价高低问题，牛凤瑞指出，中国房价很高、买房人压力大是事实。但同时他也给出一组数据，以三口之家，人均30平方米来计算，中国这二十多年来房价平均上涨7.9%，同期城镇人均可支配收入增长10.4%，后者高于前者。房改初期的五年平均房价收入比是9.5，最近五年是6.56，接近合理区间。另外还需要关注的事实是中国年轻人的首次置业年龄远低于发达国家。按照牛凤瑞的测算，中国城镇居民的住房自有率是80%。

牛凤瑞认为，这些事实均是分析中国房地产总体形势不能忽视的事实基础。“理论要解释这些事实，而不是让事实适应理论。理论是灰色的，实践之树常青。”

在这些基础之上，再来看“房住不炒”的目标。牛凤瑞指出，“房住不炒”是建设完善社会保障体系的重要一环，具体就是“建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，实现全体人民住有所居，这是一个住房制度的概念，属于社会政策；而房地产调控则是对房地产产业部门的相关调控，属于产业调控政策。这两者的逻辑、目标以及相应的手段完全不同。

他指出，不能将房地产调控政策与“房住不炒”混为一谈。比如房地产调控政策中的“五限”政策，能限制部分炒房需求，但其实真正炒房的群体市场敏感性远远超过普通刚需群体，他们对政策免疫力远高于普通人。而政策所强调的“房住不炒”，意味着要解决中国住房问题，应从住房的本质功能出发，不应只看到它的金融属性。

牛凤瑞指出，从功能来看，房地产行业是为满足人民高质量居住生活提供物质基础的产业，这个功能不会变化。各种房子、建筑物的排列组合形成了不同的市容市貌，所以房地产是城市化的先导，而城市化又是现代化的必经之路。即便城市化水平较高之后，城市还面临着更新问题，依然需要房地产行业。

同时，从宏观经济层面来看，房地产行业还承担着社会再分配的功能。所谓的土地财政即是通过房地产聚集一批公共资源和公共收入，用以推动城市公共基础设施建设，加快城市现代化发展。

他强调：“目前我国房地产行业每年仍有十几万亿元的投资额和销售额，是投资和消费的第一大领域，对经济稳增长起着重要的压舱石作用。”