喊话“多元化”已久的房企，正在代建等领域频频发力。

近日，朗诗绿色地产有限公司（以下简称“朗诗地产”，00106.HK）对外发布公告称，公司名称已更改为朗诗绿色管理有限公司，自8月15日起，公司普通股证券简称亦将更改为“朗诗绿色管理”。

“未来，本集团在中国市场将专注于轻资产业务（即开发代建项目及小股操盘 房地产开发项目）。”对于未来的发展计划，朗诗地产方面表示，“预期中国的开发代建项目产生的利润将成为本集团的主要利润来源。”

除朗诗地产外，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股集团”，00884.HK）近期也在加码代建领域。7月26日，公司启动了新一轮组织架构调整，除人事变动外，最受外界关注的莫过于代建平台上升为旭辉控股集团旗下的四大平台之一。

事实上，近期已有多家房企先后闯入代建行业。克而瑞统计数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，并诞生了绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理控股”，09979.HK）和中原建业有限公司（以下简称“中原建业”,09982.HK）两家港股上市公司，以迎接代建行业全新的发展机遇。

就代建业务的发展情况，旭辉控股集团方面在回复《中国经营报》记者采访时表示：“在这一轮房地产市场调整中，无论是AMC（资产管理公司）的资产处置，还是各地主推的‘保交房’，都为代建业务的发展营造了广阔空间，公司将从战略高度重视代建业务。”

房企竞相入场

据了解，早在今年6月30日，朗诗地产董事局就批准采纳朗诗绿色管理作为新中文第二名称，以取代朗诗地产，并自7月5日起生效。

而在8月9日晚间发布的公告中，除了宣布更改公司名称和股份简称外，朗诗地产方面更表示：“在中国市场，我们由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成。”

在朗诗地产更名为“朗诗绿色管理”的背后，则是其在代建等轻资产业务的持续拓展。

公开数据显示，截至2021年底，由朗诗地产提供开发代建服务及进行小股操盘的项目有83个，总可售面积约378万平方米，预计可售货值达706.2亿元，占国内总可售货值的比重约91%。

对此，中指研究院分析认为，朗诗地产基本完成了从传统重资产的开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。

规模位居行业前列的旭辉控股集团也在加码代建领域投入。据媒体报道，7月26日，旭辉控股集团迎来重要组织架构调整，包括设立地产开发平台、商业平台、代建平台和职能平台等内容。

备受市场关注的是，旭辉控股集团在2021年才刚进入代建领域，缘何仅在一年时间里就将其迅速提升为公司四大平台之一？公司持续加码代建业务原因何在？

对此，旭辉控股集团旗下旭辉建管总裁吴俊近日公开表示：“旭辉去年就把代建业务作为‘同心圆战略’里非常重要的一个环节去做，也是在当时做战略部署的时候，看到代建这个市场存在机会，所以集团投入了很多资源去全力发展这一业务。”

记者获得的相关数据显示，旭辉建管自2021年成立以来，相关业务发展迅速。截至2022年6月底，公司累积在管项目35个，分别位于上海、北京、广州、深圳、南京、苏州和西安等一二线城市，累计在管面积超700万平方米。

此外，宋都基业投资股份有限公司（以下简称“宋都股份”，600077.SH）日前也发布公告称，公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司中标了位于宁波市奉化区的两个房地产代建项目，预计可获得代建费用约6117万元。

“上述代建项目的获取是公司对品牌输出、管理输出的代建业务加大拓展力度 的体现，符合公司积极推进代建业务的发展战略。项目将纳入公司项目运营管理体系，使代建业务风险可控。”宋都股份方面表示。

掘金万亿级蓝海

“在探索房地产新发展模式背景下，代建是大势所趋，未来发展有很大机遇。”中指研究院企业研究负责人刘水表示。

“代建属于轻资产模式。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生也对记者分析称，之前房企依靠重资产去拿地，在资金端受到很大限制，而代建本质上是品牌和管理的输出。在当下行情下，“对于房企来说，比较好调转方向去做代建业务”。

中金公司研报分析认为，代建企业提供除投资环节以外的“设计-建造-销售”全链条房地产开发管理服务，通过品质、品牌、周转等溢价获取服务费，整体商业模型轻、企业无负债，代表企业绿城管理2021年的净利润率约为25%、ROE（净资产收益率）约为18%。

而朗诗地产在更名公告中对外发布的数据也显示，截至2021年底，公司开发代建服务收入约为7.52亿元，仅占当年总收入的9.3%，但开发代建服务的毛利率却保持在约40%的较高水平，而集团平均水平约为20%。

“并且，相较传统房地产开发业务而言，开发代建服务的资本投入及投资风险亦显著降低。”朗诗地产如此介绍开发代建业务的优势。

除具备轻资产、逆周期和高利润等显著特征外，近期备受追捧的代建业务更被市场期待是“下一个万亿级蓝海市场”。

“代建业务是可期的蓝海。”近日，金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌在2022博鳌房地产论坛地产发展大会上表示。

郝一斌同时认为，代建市场目前是百亿级的规模，到2025、2030年的市场占比会逐步提高，到2025年商品房代建市场规模占比将会达到17%~18%，会从一个百亿级的市场成长为千亿级的市场，货值也会达到2万亿～2.5万亿元的规模。

郝一斌所言非虚。中指研究院报告显示，预计未来5年，中国代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元～7.3万亿元之间。

而对于正处于深度调整周期的房地产行业而言，保障性租赁住房、AMC资产处置及地方平台业务开发等正将代建需求推升到新高度。

“未来，所有的不良资产一定是需要多方配合来处理的。”高院生分析称，“不良资产需要AMC等类似金融机构进场，但是仅有资金进来没有用，因为最终这些资金是需要退出的，还要依靠项目的开发、建设、销售。所以在项目开发过程中，必须要有代建方参与进来。”

市场竞争激烈

值得注意的是，在诸多房企掘金代建蓝海的背后，亦暗藏着一些不确定因素。

中金公司研报就分析认为，在企业内生发展诉求或政策及资本市场等外生因素催化之下，兼备多重竞争要素的头部房地产开发集团发展代建业务的力度和速度超出预期，使得先发企业在新拓展业务规模及利润率方面承压。

“代建市场虽然看起来很美好，但对于房企的要求其实更高了。大家都知道代建业务好，都在朝这一领域转型，市场竞争也将变得更加激烈。”高院生如此表示道。

高院生进一步表示，与物业领域的“存量市场+增量市场”不同，代建业务主要还是关注增量市场。“相关企业不仅要去跟其他代建公司去抢市场，还要跟开发商去抢，面对的竞争对手有很多，所以代建企业的压力也很大。”

绿城管理控股执行董事兼首席执行官李军日前表示：“国内代建业务刚刚起步，未来是星辰大海，一家企业肯定‘吃’不下来，需要无数的企业来共同做这个事情，我们没有必要去垄断，也做不到垄断。”

“我们经历了对代建业务的认知提升，这是一个需求端多变的行业。我们的委托方经常会动态调整需求，而我们必须去响应。”李军强调称，十余年来，绿城管理控股一直在做服务商，“我们的团队就是服务型的团队，不是投资型的团队”。

而作为刚入局代建业务不久的行业“新军”，旭辉建管亦强调将未来发展放在代建质量提升等方面。

旭辉控股集团相关负责人向记者表示，公司作为经营稳健的示范民营房企，天然具有服务基因，基于多年的房地产开发管理和城市板块的深耕经验，我们拥有实现合作方收益的服务心态、管理、解题能力等自身特有的核心竞争力。

“旭辉建管关注的重点在服务质量上，目前我们要做的是踏踏实实做好服务。代建业务是辛苦活，只有脚踏实地把工作做好，为合作方实现最大化收益，才能立自身处于不败之地。”旭辉控股集团上述负责人如此表示。

吴俊亦表示，因为旭辉建管把代建业务当成长期事业在做，公司所有的业务人员都摒弃了甲方心态，用服务意识去做好这个事情。“所以，我们希望先把已有的业务做好。”