12月19日上午九点，2010年年度大考·河南地产界高峰论坛在河南省财经学院盛装开启。论坛以河南房地产发展为主题，评鉴中原房地产“2010金牌地产”，解读房地产系列调控政策与中原房地产发展方向，探讨“长”调控与“短周期”形势下的企业发展策略及地产“大鳄”逐鹿中原与本土企业发展与应付。河南财经政法大学院长关付新；河南财经政法大学副校长司林胜，东方今报副社长孙茹，河南省房地产业商会常务副会长赵进京，河南财经政法大学研究院常务副院长、教授李晓峰；郑州未来房地产开发有限公司总经理副教授霍德立；河南财经政法大学、工程管理与房地产学院副院长郭春显；郑州黄河大观置业有限公司、商业地产事业部总经理胡漫天；深圳市泰辰置业顾问有限公司郑州分公司副总经理徐钧；河南豫发置业有限公司董事长王建树；河南嘉联置业投资有限公司董事王雨剑；河南中信中原置业有限公司营销总监武泓君；河南广泽置业有限公司杨凤友；郑州经济专修学院董事长乔新建；河南明大置业有限公司总经理王鹏；郑州市金世房地产咨询有限公司总经理田雨；郑州未来远大置业有限公司总经理张子玖；河南商报房地产部主任管雪枫；郑州清华园房地产开发有限公司、清华忆江南项目营销总监师凯伦；宏基电脑（上海）有限公司方正事业单位河南公司总经理李家锋；深圳市竞合田木房地产经纪有限公司郑州分公司项目总经理王东；河南广泽置业有限公司总经理杨凤友；郑州尚地地产顾问有限公司总经理张尚；河南国基置业有限公司营销总监朱辉等嘉宾出席本次高峰论坛。

赵进京：房价还将持续上涨河南房地产泡沫比较小

房价还将持续上涨。目前在调控最严厉的时期，也是房价涨得最快的时期。通货膨胀也处在最高时期，但是国际形势人民币在国外的升值也是最高的时期，实际是外升内贬，在这样的情况下资本市场的资金流向了投资市场，我认为明年的房价还会持续上涨。

房产税开征是迟早的事。以国外为例，以调整房产税来调整房价的还没有成功的案例，上海房产税确定的试点，从国际惯例来讲，它开征是迟早问题，但是目前中国是否适应，什么时候开征这是大家都关心的问题。我个人认为上海试点、包括政府都还没有准备好，现在税务机关自己都没有把税种分清楚，试点会试点，但是具体从哪些地方和产品开征还在探讨之中。如果要开征的话，会在别墅系列，商业地产方面先进行。

河南房地产泡沫比较小。房价越调越高，时下产生的房地产泡沫论，而我认为在河南的泡沫论不像媒体说得这么严重。如何来界定泡沫，是买了房子以后没有住是泡沫，还是没有销售的房子是泡沫，这个问题还在探讨。如果房地产以投资产品来对待，我认为没有住不算泡沫，因为它已经成为了投资产品，有自然升值的空间，有保值的空间，还可以租赁有收益，不算泡沫，如果按没有销售的房子算泡沫的话，那河南目前这样的数量比较小。

李晓峰：二三线城市将取代一线城市成为中国房地产业发展的热点

城市的发展应该依赖房地产业的发展，中国的城市化目前应该处于快速发展的阶段。对于接下来是否有第四轮，我个人认为有待于观察。看中国房地产整体发展的情况，实际上中央政府已作好准备，出台的政策就是房产税，在明年年初在深圳和重庆就要开始搞试点。在调控的背景下，房地产业将会迎来三个方面的变化，这变化可能与过去相比有所不同，二三线城市将取代一线城市成为中国房地产业发展的热点，在这次整体调控中一线城市影响最大，因为投资、投机的程度比较严重，相反二三线城市不仅不会受到什么影响，将会迎来新的发展机遇。宏观调控显然对一线城市影响比较大，因而二三线城市也会迎来发展机遇。从某种意义上来说，中国保障性住房在整个国家住房体系里，执行并不到位。进入年末胡锦涛总书记亲自关注房价、房地产问题，其中讲到了今后住房要建立双体系，商品房体系，保障性住房体系，这样的观点从来没有提到过。从明年起，今后相当长时间内，中国提到的保障性住房这一课会补上。

商业和商务类的地产将会引起整个社会的关注，尤其在投资方面，中国进入21世纪前十年投资住宅，第二个十年将会投资于商务类地产。中国房地产业发展，更多表现为住宅价格的飙升，超过了商业类和商务类的地产，从比价形式上很不正常。因为在一个成熟的商圈里，同样一平方米住宅的价格是商铺的五到六倍。正是基于这样的原因，中国从去年开始的宏观调控更多集中于住宅。去年调控后，写字楼和商铺逐渐升温，价格也有所回升，租金在不断反弹，从某种意义上来说判断是正确的。这次调控与以往有所不同，在即将迎来新年时，2011年作为开局之年，在十二五规划里，十二五末中国的城市人口将会超过农村人口，发生重大的转折，这也对房地产业者提出了更高的要求，同时也对房地产业培养基地提出了更高的要求。

霍得立：郑州房价不可能跌房产税对房价的影响不会大

郑州房价不可能跌，房价取决于供求，需求的基础就是城市化率，城市化率的整体供求会影响到房价。目前我省的城市化率比全国低，我国的城市化率最高在70%左右，不会到美国的80%多，每年增长1.25个百分点，在目前中国最长15年，最快10年后有可能出现负值，城市人往乡村走。从这样的形势看，郑州的房价还要涨，房价的下跌是政府和老百姓的一种期望，房价和房地产问题，是中国城市化、工业化过程中暴露出来的一个政治问题，贫富差距扩大化，人均GDP在1000到3000之间是社会矛盾激化最尖锐的一个时期。供应方面，第一步老城区改造已经接近尾声，下一步是拆旧家属院，建业的第一个项目拆了以后盖成曼哈顿那样的容积率，不到十年郑州市老城区内见不到塔吊，而新区的土地越来越少，郑州市新领导上任，把龙湖附近的地底价调高，我认为哪里的房子未来在三万到五万，因为规划全部是低密度区。谢国忠扬言中国的房价会下降50%完全是闭门造车，商业地产会受土地供应紧张趋势而得到更多的关注。

房地产税应象征性的收取，对房价的影响不大。目前拥有多套房的只有官僚和中产阶级两部分人，政府都不敢得罪，房地产税要做到2.5正好把省部级照顾到了，政策制订一定要考虑到负作用。目前中产阶级应该是经济发展和社会稳定的中流砥柱也不会支持房产税。GDP增长8%，税负负担很重。房产税有试点是事实，同时也表明了中央政府在房地产问题上的态度。

徐钧：我个人认为房价取决于两个问题，第一是经济形势，第二是城市吸引力。就郑州而言，经过这么多次调整，真正对房价有影响的是09年的调整。对于郑州来说，郑州的城市发展是迅猛正常的，它在经济、文化、易居、舒适感比照以前都有进步的话，房价会继续上涨。今年无论是房地产市场还是商业地产的土地价格，都提高了房价的成本预期，但是关于涨幅我想分三个方面，一个是区域性，第二是结构性，关于商务地产、商业地产、居住地产，第三个是层次性，别墅物业，普通住宅物业。在这样大形势分析下，2011年房价走势形势还是比较好的。

关于一线城市房地产大鳄转战二三线城市对本土房企的影响，我认为他们带来的是新的理念，他们都有自己的模式，让市场和消费者有了更多甄别的眼光。这些新理念会促使房地产市场向前走，也会导致房价向上走，因为他们所带来的也会是高成本。

王建树：我支持刚才几位老师对房价的观点，房价还会上涨。第一：二次城市化、环境的变迁、就业和求学、成本推动、房地产地理属性等因素决定了房地产市场处在一个供不应求的局势下。其次，房价和土地财政有一定的关系，城市建设，依赖于土地，地价在不断地上涨在一定程度上也决定了房价的不断上涨。第三国家对房地产业征税，不是减少，是在增加，房地产业的税种在不断增加。第四个是成本推动，钢铁上涨了30%，今年一年人工成本上涨了普通的小工60元一天招不到人，包括拆迁补偿费，国家也在调整，要加大补偿比例。再一个是房地产分配不公平，但是有的人有几套房，有的人没有一套房。第五是地理属性的变化，带来的不均衡。

武泓君：通胀预期下的房价走势是上涨的，房产税对房价的调控与影响不大。现在通胀的压力确实很大，原因是什么？其实表面的现象和内在的经济规律要求，中国的三驾马车，从出口为导向变为投资导向，但欧洲和美国的经济已不行了，对中国产品出口限制很大。在这样的情况下，出口原来占60%以上，但已完全被遏制住。2009年、2010年，投资量大会进一步加剧泡沫。现在只剩下消费，目前中国的人口格局，城市和农村的城市消费增加有限，更多是得提高农民的收入，中国前几届总理都在对农民减税，农民收入的增加后会转移到城市，也有更多的机会去提升农民的收入。到2030年要达到中等发达国家的水平，其中一个标志就是城市化率，如果到2030年达到饱和的话，在2020年至2025年期间房地产发展是个好时期，因为从内在的经济需求和外在的供求关系决定房价的影响下，都必然有个好的发展趋势。在以上几个因素的要求下，前三个议题都非常明朗化。

胡漫天：商业地产是房地产行业的大趋势，城市让生活更美好，不通过城市化是否也能实现美好生活。房价问题已经是不争的事实，可以预见的是在一到两年内处在逐步走高的趋势，特别是在郑州这样的二三线城市，城市化导致资源的稀缺性，还有就是政府在力保耕地红线，土地资源会越来越稀缺，像郑州这样的二三线城市的房价在未来还会有明显的增幅。联盟新城的房子已经接近三万一平方米，再加上目前地王频出，房价的上涨应该是一个不争的事实。

对于房地产行业的才人培养反面，对专业设置应该更宽泛一些，让学生全方面学习理论与实践相结合，这样对学生未来的发展比较有利，房地产专业应该与建筑学房地产的法规政策，规划、物业管理公司部门加强互动。

张子玖：对于房价，我准备用四个不变，两个压力来做一个粗略的判断，四个不变；第一中国人的居住观念不会改变，第二作为老百姓来说，投资产品渠道在短时间内也不会有很大的改变，三是城市化进程也不会改变，四是政府考核机制的改革，公共利益的分配在近几年之内也不会有大的改变。两个压力；第一是物价通胀的压力，依然存在并且比较严峻，第二是人民币升值，包括热钱的涌入压力也非常大。在这样的形势下，2011年房地产价格下跌的空间非常小，下半年上升的压力应该非常大。我的判断是，明年房价不会有大的下降趋势，甚至在明年下半年将会出现上涨趋势。

一线城市的大鳄进入郑州从积极的角度来看，一线城市的开发商们对整个郑州的城市化进程和城市的形象改善应该有非常大的推动作用，对于郑州市综合竞争力的提升也有大的推动作用，同时对郑州市的价值洼地的回归也有比较好的作用，因为郑州还处在价值洼地的阶段。

田雨：首先谈一下房价方面是不会降的，但是关于通胀，尤其今年房地产市场，很多购房的客户都是为了抵御通胀的预期，房产的购买趋向大部分集中于商业物业和部分高端物业，其中写字楼、商铺等操作起来价值上涨比较快。房地产行业实际上不是直接关系到民生的问题，只不过是被媒体推到了高峰，换句话说能够买得起房子的都是有些资金的人，对于目前贫富差距较大的情况下，它必然成为一个社会的焦点。中国这几年的自然灾害比较严重，去年西南五省的干旱，包括我们了解的信息，粮食储备库的粮食已经被倒腾空了，如果粮价上涨的话，才是真正对大部分普通老百姓来讲是致命的，才会产生社会矛盾。而对于房价来说，买不起可以租，买得起再买。房价在至少十年以内还有一定的上涨幅度，只不过在一线城市上涨幅度不大，郑州从09年开始，进入飞速上涨阶段。

第二谈一下房地产税，对于河南发展相对落后的地区来讲，房价上涨还有一定的空间，所以房地产税对河南影响不是很大。但是对上海的影响不一样，我接触了一些浙商，他们在抛售上海的房子，把手头的房子变现。从炒房的角度来讲，持有物业，在上海这样的大城市已经处于高点，升值的空间已经不大了。所以对大城市来讲房产税有一定的作用，但是对二三线城市来讲可能会有一定的推动作用。

第三对于泡沫论，在二三线城市大家买房的需求更多是改善性住房和婚房，这都是刚性需求。在营销和开发公司，我们做项目的时候都是适度超前。在座的很多开发商在开发物业的时候并不是做得最好，再过五年目前开发的项目是否还能超前可能未必，所以存在改善性住房的需求，换房的需求是很强的刚性需求。

第四对于一线大鳄转战二三线城市，我谈一下新乡的例子，现在很多的土地资源，一线大鳄到二三线城市拿地，一是通过招牌挂的方式拿地，二是和政府签订战略合作关系，整理一些土地出来。对于拍卖土地首先要从生地变成熟地，这里就会有一些运作费用产生。对于一线的房地产开发商手头有钱但是未必拿到地，一线大颚到二三线城市影响不大就在这里。二是对于一个市场运作比较规范的城市，政府通过自己的能力，把生地变成熟地，在这样的情况下，政府不缺钱。对于发展落后的地区，政府缺钱，要有很多运作成本，大的开发商未必拿到地。

对于二三线城市，一线城市大鳄到这里要采用合作的模式，分为纵向合作和横向合作。一是在资金方面的合作，二是和本地企业的合作。本地的很多企业相对比较小，我认识很多草根阶层，他们在联合可能性相对强，大家遵守的是基本的商业规范和商业道德，我在新乡包括在商丘有些区域，很多本地的开发商通过联合的方式来抗拒大型的开发商。对于新乡来讲，大的开发商进入对本地的房地产有很大的帮助，首先对房价有很大的提高，大的开发商管理成本，形象成本比较高，比方说恒大到郑州，肯定要做高端楼盘，一定要提升物业销售价格，会对同地段的项目提升销售价格。当然也有一些不利的因素，比如说绿地，在经济危机的时候，降价也扰乱了市场，但这都是暂时的行为。