二季度刚刚开启，房地产企业即在融资方面有所突破。4月5日，龙湖地产（00960.HK）收市后公告宣布，获得21.25亿港元及3923万美元（相当于总值24.3亿港元）的银团贷款。本次银团原定融资计划20亿港元，最终因市场反响热烈而超额完成。

同日，本报记者从多个信源处证实，中海外（00688.HK）的一项银团贷款融资也进入了办理的绿色通道。

此前稍早，研究机构汤森路透发布的最新数据显示，今年一季度中国香港的银团贷款额比去年同期下降逾60%。同期，房地产行业的整体不景气尚未见到一缕耀眼阳光。在此大行情下，上述两笔银团贷款的成交，是否意味着银团与房地产企业之间的默契与互信正在复苏？

首笔银团贷款

在本报记者的截稿日期内，龙湖地产的银团贷款堪称“突发”。根据其公告，本次银团联合牵头行共有五家，包括中国建设银行(601939,股吧)股份有限公司香港分行、渣打银行(香港)有限公司、恒生银行有限公司、香港上海汇丰银行有限公司和东亚银行有限公司；参贷银行共有四家，分别为大丰银行有限公司、中信银行(601998,股吧)国际有限公司、巴克莱银行股份有限公司和德意志银行香港分行。

贷款为3年期定期贷款，年利率仅为香港同业拆息加400个基点，贯彻龙湖保持低资金成本的策略。贷款款项将用于龙湖地产的一般营运资金。过往3年，集团综合借贷成本都较同期央行基准利率低，2011年全集团综合平均利率仅为6.4%，为上市的非国有房企中借贷成本最低的公司之一。

本次银团贷款是2012年香港上市的内地房地产企业在海外银行市场成功筹组的首笔银团贷款。目前海外银行市场流动性趋紧，国内宏观调控持续深入，本次银团贷款的成功签署，并获得市场热烈反应，足以显示各银行对龙湖地产坚持高质量物业开发的信心，以及对其稳健经营、诚信合作的肯定。通过此次银团贷款，海外银行对龙湖的认知更为深入，尤其对龙湖地产稳健自律的财务表现留下深刻的印象，因而，纷纷表示希望与龙湖建立长期战略合作伙伴关系。

资金为王

一位不愿具名的国际投行亚太事业部（香港）负责人4月5日接受本报记者电话采访时透露，中海外的银团贷款融资亦为3年期定期贷款；银团将包括中银香港、农行香港分行、新加坡大华银行、星展银行、东亚银行等。

本次融资已是中海外今年以来第三次大规模融资，因此，备受关注。龙年春节之后，中海外即在国际债券融资领域抢先一步，发行了5年期、票面利率4.875%的5亿美元优先票据，后又扩大至7.5亿美元。此后数日，中海外又联合中银国际发起“第二期和谐房地产基金”，预期募集资金不超过5亿美元。据权威媒体报道，目前已集资了2.3亿美元。

不过，在不少投行和评级公司看来，中海外大举融资并不代表其资金现状堪忧。其最新出炉的2011年年报显示，中海外去年营业额超过485亿港元，同比增长9.6%；净利润上升21.5%至150亿港元（约合人民币125亿元），达到了历史峰值，且其以上百亿元的净利润稳夺房地产行业第一名。这样的成绩单无疑是耀眼的。

在现金流层面，尽管截至去年12月底，中海外流动性负债高达679.3亿港元，但其持有192亿港元的现金，凭此已是业界翘楚。“如果加上此前通过借贷和担保债券等获得的低价资金，则中海外现金流处于同业最为理想之列。”高盛集团常驻香港的一名房地产行业分析师4月5日接受本报记者电话采访时如此表示。此前，高盛刚刚较大幅度上调中海外目标股价。

只是，相比中海外的庞大开发计划，再多的现金也不为多。中海外董事局主席孔庆平在其2011年业绩发布会上就表示：“今年公司预计资本投资总额为600亿元人民币，其中，约300亿元用于发展现有项目，其他约250亿元用于购地。”

“房地产行业的单边上涨可能结束，但还有若干年光景是业界共识。像中海外这样背景的公司，现在吸纳资金、拓展项目不足为奇。而龙湖也到了跃然一跳的时候，现在吸纳资金不失为明智之举。”这位高盛房地产行业分析师进一步分析认为，中海外三笔融资的成本在节节上升，但经历了第一季度的徘徊后，第二季度伊始，“资金为王”。

拓展商业地产

在2007年之前，中海外在融资方面一直堪称稳健，鲜有动作。2007年之后，异地拓展加快，在多个重点城市制造了“地王”现象，融资步伐也相应加快，特别是在2010年和2011年，累计融资分别达到154亿港元、92亿港元，而今年截至目前已通过优先票据和房地产基金获得约95亿港元的资金。

在前述高盛房地产行业分析师看来，这样的融资格局变化与三年间中海外的扩张速度基本匹配。“去年，中海外新增项目可供发展楼面面积907万平方米，今年预计新开工面积960万平方米，购地建筑面积不少于720万平方米，资金用量将是空前的。”

在吸纳大规模银团贷款的同时，中海外和龙湖地产均强调了销售和现金回款的重要性。如龙湖提出了“有利润增长”和“有回款销售”两大原则，以确保财务稳健。申银万国研究（香港）分析师陈凤珠4月5日接受本报记者采访时表示，“越是如此，越能凸显这笔银团贷款的"活血化淤"功能。”

而这两家地产企业要“活血化淤”的环节，目前比较明晰的是商业地产。孔庆平明确提出，“2012年，中海外投资物业业务占总经营利润的份额预计将达20%”。而2012年，龙湖商业地产品牌“天街”已有若干项目排到了开业日程表上。

“去年，中海外在商业地产方面的利润份额大幅上升，其投资物业的公允价值也大幅增加。今年，其在沈阳、天津、珠海的商业地产项目将全面开业，再加上南京、济南的建设中项目，预计将获得极大发展。”陈凤珠分析认为。

在商业地产项目上，中海外的优势在于，能够较好地把握国家宏观经济走势，并在城市繁华地段土地项目的获得上有得天独厚的优势。“不过，相伴随的是，对其的资金要求也会较高。”前述高盛行业分析师表示。

前述国际投行亚太事业部（香港）负责人注意到，龙湖地产的银团贷款相关协议规定，若公司控股股东持有公司实质权益少于51%，则属违约。“这个约定看似一种财务上的对赌协议，其实质在于对龙湖投资商业地产项目的对赌。”

知识拓展

银团贷款简介

银团贷款，是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团采用同一贷款协议，按商定的期限和条件，向同一借款人提供融资的贷款方式。

产品服务对象为有巨额资金需求的大中型企业、企业集团和国家重点建设项目。在我国，短期3~5年，中期7~10年，长期10~20年。

相比一对一的双边贷款，银团贷款属于多边贷款，在降低信贷集中度的同时，可以避免双边贷款下多头授信可能引发的集团客户信用风险。这是国际银行界通用而成熟的一种分散自身风险的手段。（李鹏万小强）