阳光100易小迪：一线城市楼市不宜抄底

阳光100集团董事长易小迪是地产界久负盛名的“万通六君子”之一，后又以打造阳光100品牌著称。易小迪表示，房价继续疯涨的过程，可能这个时代不能更长期延续下去了。这次调控成了一个出发点，加速了中国城市化往二三线城市的转型。

不合适去

抄底一线城市

上世纪90年代初，冯仑和前同事易小迪，以及王功权、刘军、王启富一起几个人东拼西凑了3万元，作为注册公司的前期费用。新公司叫海南农业高技术联合开发投资公司(1993年，通过产权改革，此公司变革为万通集团公司，冯仑任董事长)。注册完公司，他们兜里只剩几百元钱。半年后，潘石屹加入，后来，人们称他们为“万通六君子”。在“万通六君子”中，易小迪为人低调，其人博闻强志，不但有极深的佛学功底，还可以背诵《孙子兵法》和《道德经》……冯仑评价易小迪“智慧，比较大气，他算账的方式和别人不一样”。

在万通分家之后，易小迪在北京创立阳光100品牌。1999年，阳光100在北京CBD成功开发阳光100国际公寓项目，并随着中国房地产市场化进程，进入快速增长时期。不过，进入2000年以来，快速增长的阳光100却罕有一线城市项目入市。

易小迪认为，目前，中国第一波以大城市、中心城市为主的城市化浪潮已经接近尾声，随之而来的第二波城市化浪潮才刚刚开始，而这一轮城市化浪潮主要发生在二三线城市，这就为这些城市带来了巨大的机遇，这也是阳光100长期扎根二三线城市的主要原因。

易小迪表示，今年已经在广东东莞和清远、山东潍坊、湖南株洲拿了300万平方米土地，下半年将继续在二三线城市寻找机会。“一线城市我们现在还没有能力去冒这个险。北京等一线城市下半年从投资角度可能便宜，但从专业角度不合适去抄底。”

二三线城市商业门槛较低

在项目扩张中，阳光100一直复制两个成功的模式：城市中心的建筑综合体即阳光100城市广场及城市近郊大型住宅项目阳光100国际新城。阳光100已在天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳、成都、无锡、烟台、桂林、潍坊等十几个城市开发了20多个项目，年开发量在100万平方米以上，规划开发面积超过1000万平方米。

在易小迪看来，二三线城市的住宅需求没有一线城市强，虽然存在一定需求，但数量很有限。而商业地产和非住宅地产在二三线城市带来的回报率更高，市场需求大。“地方政府纯住宅地块推出的越来越少，出让地块的时候就要求要盖最好的五星酒店，把最好的购物中心引进来等，有很多这样的需求，这些城市需要升级换代，要把城市打造得更漂亮。”

对于一线城市，比如北京，就不可能创造一个比王府井更热闹的商圈，也不可能创造比国贸更好的商务中心。而在二三线城市，可以创造一个新的城市中心，可以得到很高的回报率。所以二三线城市的商业门槛比较低，房企开发商的竞争也会更加激烈。

房地产走进微利时代

“中国房地产最近几年的发展，开发商主要干了两件事：借钱和买地，然后等着地价升值。但过去这种靠储备土地赚取暴利的粗放式经营模式，将在第二波城市化中迎来巨大的挑战。”易小迪表示，通过地价的上升推动房价上升这个周期应该可能要转变了。房价继续疯涨的过程，可能这个时代不能更长期延续下去了。

对于当前楼市调控政策对中国房地产的影响，易小迪表示，“新的政策里有很多注入‘限购’、‘限价’的行政手段，但都是短期行为。相反，保障房建设、房产税等一些长期调控手段才是影响下一个10年的政策因素，我们往往忽视了这种长期因素。”

自从限购以来，住宅市场面临着复杂形势，未来的发展充满变数。易小迪认为，尽管住宅市场充满了很大的不确定性，但下一个10年住宅市场依然是主流。不确定性包括住宅市场环境不像原来那么简单了，也将发生变化。一方面住宅发展在二三线城市呈现的是一个改善型、投资型多方面的需求，另一方面保障房的持续推行对中低档产品市场造成了很大挑战，这些不确定性或将让我们走向一个微利时代。（邢飞）