所谓TOD模式是指，规划一个居民或者商业区时，以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD），使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

日前，提出“空间即服务”、要做人与空间连接的龙湖，在上海启动华泾商业商务中心项目的改造，其将与原业主上海华浦实业有限公司（简称“上海华浦”）合作参与。

这将是龙湖上海的第4座TOD模式商业综合体。其中一部分将规划改建为长租公寓，成为“冠寓”在上海的第23家门店。随着城市交通发展加速，TOD模式开始盛行。今年2月13日的上海土拍中，上海地产集团、申通集团、浦东轨交集团联合体以底价137.7172亿元摘得浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）01-01等地块，就是典型TOD项目。

上海地产集团有限公司战略投资部经理杨勇分析道，TOD是一种城市发展理念，提倡公交出行，减少私车比例。这种理念在新城和老城的落地模式不甚相同，新城是从规划中体现，老城就要解决核心的公交配套能力。

“目前大家分歧还很大。比如上海市中心目前仅可以做到公交出行，但没法按照最新的TOD理念落地；而城市外围的交通便利性仍然无法快速解决。”他认为，强化中心城市的公交配套是切实出路。

TOD模式兴起

随着城市轨道交通的发展，TOD类项目早已为政府城建部门与开发商所关注。

除了重塑周边居民的区域生活格局之外，TOD项目更重要是承担了交通枢纽作用。如在上海临港主城区15区地块规划中，就有一部分是TOD规划，这里原本并无轨交站点覆盖，为保持与临港新城其它地区的联动性，政府规划中提到，须开发多种交通方式的组合以提高地区的可抵性与出行便利度。

“十三五”期间，轨道交通建设迎来高峰期，按照发改委已批复的40个城市轨道交通建设规划计算，2020年总里程有望达到8500公里，对应总投资1.75万亿元。城镇化的逐步推进使得核心城市进入“远郊区”和“卫星城”开发阶段，城市轨道交通（包括轻轨和地铁）成为开发连接的主线。

有券商统计，从2016年开始的最近5年内，国内新增轨道交通能够带来价值提升的上盖物业（包括存量和增量）建筑面积达10.8亿平方米。

早在2014年，上海发布《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》提到，建立符合上海发展实际的轨道交通场站及周边地区综合开发利用模式，和土地开发收益反哺轨道交通建设运营的发展机制，促进土地资源集约利用、城市功能结构的优化提升和轨道交通的持续健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上海比较早的TOD项目其实是港汇广场项目，类似项目和地产项目形成了较好的互动，属于上海比较成功的TOD项目。他认为，未来新的项目也会陆续形成，尤其是靠近郊区的部分轨交站点等，比如顾村。从上海市场的发展来看，此类项目带动了近郊区重点商圈的形成，同时也有助于促进房地产市场和重点社区的形成，具有积极意义。

多名业内人士指出，上海TOD项目发展或围绕地铁第二环线的概念进行，且过去会开发很多酒店式公寓项目，现在项目打造会更加正规化。

同时，TOD项目既带来新商圈的培育，也有助于实现商业地产的更新和发展。这类物业对于房企的现金流回笼有积极作用，也有利于和各个供应商积极进行合作，提高了附近居民生活的便利性。

严跃进指出，上海当前有很多类似的地铁上盖物业开发商出现，但政府包括城投公司可能对于具体地块的使用会设置较高门槛，因此相关企业在项目扩大扩展还需要有新思路。

房企开发机会

上海的TOD项目发展，也为房企开发带来新的思考。

比如前述华泾商业商务中心项目，华泾为徐汇“一轴一带”发展布局交汇区域，交通优势突出。上海龙湖在接触项目之初就考虑多功能集成设计，让建筑体与轨道交通之间实现无缝衔接，空中走廊将综合体分区连通。项目改造完成后，商业约占4.2万平方米，冠寓约1万平方米。

万科可以说是最早提出“城市运营商”理念的房企，其对于轨交物业的投资也有较大力度，比如位于上海青浦的万科天空之城，就是建立在轨交系统上的城市综合体。

在新区规划中的TOD，更倾向与多家综合体联合开发，莘庄TOD项目就是一个案例。该项目属于改造性质，未来将是集市郊铁路、市域轨道交通等于一体的大型A类综合枢纽，由综合换乘体和枢纽配套组成。

莘庄TOD项目的土地出让门槛相对较高，要求商办、酒店需自持十年以上；投资约13亿元土建费用打造一个南北连通的大平台等（不包括与铁路、轨道交通的配建费）。

这令房企选择合作开发。2010年12月，香港新鸿基地产与上海城开集团宣布共同将之开发，其中前者有丰富的交通枢纽开发经验，后者则有城市运营的丰富经验。

值得一提的是，分析指出莘庄TOD项目“空中之城”的做法，相当于变相增加住宅用地供应。据2014年闵行区土地规划表明，莘庄板块未来住宅用地几乎为零供应。