近日，六部委联合宣布调整我国房地产外资准入和管理政策，引起了广泛关注。笔者认为，理解该政策，首先要从房地产领域的“限外”说起。

　　事实上，国外对于本国居民购房一般没有类似我国的“限购”政策，但为控制楼市泡沫、降低本国居民购房负担，对境外机构和个人实施“限外令”却非常普遍。

　　比如澳大利亚规定，拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。不久前，加拿大总理哈珀表示，大选后若再次当选，将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策。

　　为应对楼市低潮，香港特区政府也在2003年推出了“投资移民计划”，在香港房地产或金融产品上投资650万港元便可申请。该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应当地强烈的“限外”呼声，自2010年10月14日起，房地产投资移民被剔除。

　　从当前我国楼市供求形势、外资流向和宏观经济形势来看，此次政策调整在情理之中。目前，我国60%的银行贷款、60%的固定资产投资和居民60%的财富均关联着房地产。在供求关系逆转、大周期下行开启的当下，楼市若下行速度过快，将对投资、消费冲击很大。因此，松绑“限外令”，激励潜在需求，为调结构、促转型留足时间是很必要的。

　　此外，今年下半年开始，楼市回暖的步伐放缓，全国成交量增幅收窄、重点城市出现回调迹象；库存压力有增无减；需求端回暖没有传导至土地购置、新开工和开发投资，宏观经济不断承压。

　　特别是基于“汇改”的人民币主动贬值，被市场过度解读为竞争性贬值和应对经济疲软的“最后一张牌”，导致资本外流加剧、机构和私人换汇频繁。因此，从夯实楼市稳定基础、缓减资本外流、稳增长角度出发，也需要适时调整“限外令”。

　　以人民币贬值预期、境内外息差收窄、我国楼市下行为出发点调整“限外令”，在投资供应端的利好有限，因此此举更多地则是基于“国民待遇”的考虑。今年5月，住建部修改《房地产开发企业资质管理规定》，取消了房地产开发注册资金门槛，这一政策延伸到外资也在情理之中。

　　再看普遍关注的“全面松绑外资机构和个人在境内购房限制”。首先，该政策目的是为了挖掘更多的潜在住房需求。其次，在我国居住的境外居民越来越多，一些城市要想成为国际城市，就应该像纽约、伦敦和东京一样取消对境外机构和人士购房的直接限制，或者转向税收的间接调节。

　　值得注意的是，政策同时规定，“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”。这意味着，境外机构和人士购房，不可能获得“超国民待遇”。在实施限购的城市，境外个人将以工作一定年限为条件，获得购买一套住房的资格，等同于非户籍人群的购房条件。在非限购城市，完全取消“限购令”意味着在购房准入上，境外人士等同于境内居民。

　　另外，新版“限外令”仅规定“境外机构和个人允许购买符合实际需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得购买非自用、非自住商品房”的表述被删除，这表示境外机构和个人可以投资非自用的商品房。尽管该政策意在消化楼市库存，但将来楼市稳定了，或市场完全回暖了，完全有可能再次收紧该政策。

　　据第六次人口普查，居住在我国境内并接受登记的境外人员有102万人，以定居为目的境外人士占18.3%、约18.66万人。由于境外人士申请购房贷款较难，且不动产投资的意识不浓，选择租房的比例高达90%。因此，除传统侨乡城市、重点城市核心区一些物业受影响外，松绑“限外令”的效果很有限。

　　但它传达出三个重要信号，一是货币贬值和资本外流预期或会冲击资产价格，这需要通过松绑“限外令”对冲；二是经济下滑压力较大时，全球经济金融动荡通过贸易、资本流动冲击到我国，松绑“限外令”有稳增长的考虑；三是政策告别“空窗”，新一轮楼市政策或将到来，目的是为了更好地刺激有效需求，加快去库存，解冻土地购置、新开工和开发投资。