近期,北京楼市的热点在大兴。从6月25日至7月7日的13天内,大兴8宗地块共为北京市贡献了土地出让金110.7亿元。几次土地出让,各大房企都蜂拥而至,抢夺激烈,其中一次据说有几家房企还动手打了起来。

　　狼多肉少,自然就会推高地价。7月3日,　北京城建　以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价,摘得北京大兴瀛海住宅和商业混合地块。其中商业成交楼面单价高达3.6万元,创区域新高。

　　几天后的7月7日,龙湖首开联合体以25.95亿元总价配建8.99万平方米限价房,夺得大兴区瀛海镇一宗地块,折合楼面价约为3万元/平方米。面包贵过面粉的现象再次出现。目前大兴瀛海的商品房单价只2万元出头。这意味着,龙湖首开和北京城镇的项目明年上市时,必须卖到5万元/平方米才能赢利。

　　瀛海在北京市的南五环以外。其实,北京五环外的房价早已超过5万元,譬如华润置地位于清河的万橡府已经卖到了6万多元。今年4月27日,首创置业以56.4亿元竞得北京海淀一幅住宅混合用地,楼面价达4.3万元,而区域内中高端商品房售价为5-6万元。业内分析,该幅地块上市时的售价可能达10万元。与之相比,大兴瀛海还算是“价格洼地”。

　　有句话说过无数次了,二三线城市库存严重,一线城市表现亮丽。市场是最好的指挥棒,房企到一线城市抢地,算得上是理性的选择。但抢归抢,账还是要算的。让一批房企如此胆大,把面粉当面包抢的主要原因是什么?

　　先来看一组数据。根据亚豪机构、中原地产等机构的监测,今年上半年,北京单价超过6万元∕平方米的高端楼盘,共成交210.79亿元,同比增长1.8倍;总价2000万元以上的豪宅,签约420套,同比增长超过1倍。不过,其中包括集中成交的盘古大观123套,应是特例,统计时一般会剔除。

　　豪宅销售量大增,固然是由于富裕客群数量也在增长。近些年,北京上海深圳能够承受1000万以上住宅的群体,确实有了明显增加。尤其可喜的是,这些以科技、金融领域为主的购房人,资金来源大都是阳光的、合法的,即所谓阳光财富。

　　由于收入来源的多元化,目前尚难准确统计北京这些富裕客群的数量。但有一点可以肯定,富裕客群的增长速度,远远落后于豪宅供应速度。中原地产认为,今年北京单价2000万元以上的豪宅供应量将超过2000套,而未来一年内售价达到20万+的项目预计有22个。当然,这些项目并非所有房源售价均是20万+,可能只是极少数或几套达到这一价格。

　　按照常理,豪宅尤其是售价3000万元以上的所谓顶级豪宅,去化周期要比普通住宅慢得多,一个豪宅项目卖5年是非常可能的。但值得注意的是,由于北京地价的底部不断抬升,新建商品房出现了普遍豪宅化的趋势,与此相关,相当一部分地产商要求其豪宅去化周期向普通住宅靠拢。譬如,我最近听说某个售价在2000-5000万元的豪宅项目,老板提出的去化目标只有18个月。

　　上半年的豪宅去化速度,以及股市的火爆,让豪宅操盘手很是兴奋了一阵。从股市获得丰厚盈利的部分资金,确有一些是准备买豪宅的。但6月下旬以来的股市暴跌,给豪宅销售蒙上了一层阴影。何况,下半年的供应量要大于上半年。

　　曾经有专家说,北京就没有卖不出去的房子。从过去15年的经验看,好像不无道理。再烂的房子,也被2007年、2009年这样的疯狂消化掉了。以为2014年楼市将陷入较长时间的调整,不料却很快迎来2015年的复苏。

　　人们固然是以过去的经验来判断未来,但随着地价的持续上涨,北京豪宅已经到达了一个吓人的高度。20万+的项目,去年还在寻找,今年已有一批,连40万+的房子也冒出来了。你能确定,身家1亿以上的富豪,也在同步增长?

　　要知道,北京一个地块,动辄30亿,若是卖不动,就会成为房企沉重的负担。年销售额500亿以上的房企,扛一两个滞销的高价项目,不至于活不下去;但若是年销售额200亿左右的房企,一两个地王项目滞销就会让它过得十分艰难。

　　北京市场,不是随便哪个房企都玩得转吧。