来自研究机构的数据，招商地产操盘的位于大望京区域的臻园全年实现近50亿元的销售金额，成为北京市场的单盘销售冠军。

据人民网记者从北京市住建委网站查询到的数据，臻园项目已经取得预售证的房源中，目前显示可售状态的房源为25套，今年取得预售证房源的成交金额接近50亿元。

臻园项目销售人员告诉记者，目前该项目只有210平方米左右的大户型房源在售，且可售房源不超过10套。

不过，人民网了解到，臻园项目的加速去化，源于该项目相比周边同类项目单价实际要低接近2万元/平方米的低价策略。另有不愿具名的市场人士猜测，臻园项目之所以选择贱价出货，或源于该项目操盘方招商地产在引入财务投资者后的压力，而臻园项目在价格上的压制，虽然能够在短期内能够实现资金的回收，但势必导致项目利润脱离应有水平。

报备价格多次被驳回

臻园项目销售人员告诉记者，目前该项目的销售均价在4.8万元/平方米，记者从北京市住建委网站查询到的网签数据显示，虽然臻园项目的备案价格均超过5万元/平方米，但是实际成交价格维持在4.8万元/平方米。臻园项目在今年上半年取得预售证的房源网签价格甚至只维持在4.5万元/平方米。

一直被用来与臻园项目作对比且同在该区域相隔不到500米的同类项目望京金茂府，根据多家楼盘网站的价格记录，望京金茂府项目目前的销售最低价也稳定在６．８万元左右，相比臻园项目的价格高出至少2万元/平方米。根据北京市住建委网站监测的数据，望京金茂府项目去年取得预售证已签约房源成交单价也在5万元/平方米。

参与臻园项目的一位要求匿名的项目人士向记者透露，臻园项目相比周边区域同类项目售价要低，一是因为两个项目的定位有区别，另一个原因是当时臻园项目向北京市住建委申请的报备价格被多次驳回，定价较低也实属无奈。

“当时臻园项目向北京市住建委报备过比现在售价高出很多的价格，但是都没有得到北京市住建委的审批同意。”这位项目人士解释，因此臻园项目在价格上是有折让的。

据记者了解，臻园项目最早在2013年8月份取得预售证，当时北京市住建委已经在酝酿阶段性地对北京市场新入市项目进行预售价格干预，盛传“4万元以上项目暂时不予发放预售许可证”，直到2013年底至2014年初北京市住建委的预售禁令方才开始解除。

虽然臻园项目与望京金茂府项目在定价上相差近２万元/平方米，不过实际上，两个项目在拿地成本上几乎相差无几，而望京金茂府项目比臻园项目则更早拿地。

在2011年方兴地产与融创中国联合体以近31亿元的代价拿下望京金茂府项目用地，该地块总面积22.5万平方米，规划建筑面积28万平方米，折合楼面价约1万元/平方；臻园项目用地则是招商地产在2012年与九龙仓集团组成联合体以23.7亿元的代价拿下，该地块总面积10.7万平方米，规划建筑面积约19万平方米，折合楼面积约为1.25万/平方米，楼面价成本要高于望京金茂府项目。

另据上述项目人士介绍，其实臻园项目的实际成本或许也比周边同类项目要高。“当时获得土地的时候与政府约定的是净地出让，但实际上臻园项目地块上遇到的麻烦事不少，出让的不是净地。”这位项目人士指出，“彼时正在修建地铁，臻园项目用地上投入了些成本和工期来处理地块上的麻烦。”

或受财务投资压力

多位受访的市场人士向记者表示，与周边同类项目相比，臻园项目之所以选择在价格上的大幅度折让，应该是缘于臻园项目在当初引入财务投资者后财务压力所致。

在招商地产获得臻园项目近一年时间后，招商地产开始引入股权投资者华侨城集团，臻园项目的股本权益则由华侨城集团、招商地产和九龙仓集团分别拥有33%、34%和33%。据悉，臻园项目达成引入股权投资者协议后，华侨城集团、招商地产和九龙仓集团各自按照持股比例分别向该项目提供股东贷款金额为9.24亿元、9.52亿元和9.24亿元，共计28亿元。

虽然臻园项目引入的华侨城集团和九龙仓集团两家投资者均是房地产公司，但实际上两个股东充当的却是财务投资者角色。据了解，三方就臻园项目合作达成协议后，华侨城集团方面随即表示，虽然华侨城集团和九龙仓集团会通过项目公司董事会参与臻园项目的建设运营，但更多是作为财务投资者的角色，臻园项目是由招商地产主导操盘。

“在臻园项目开发的分工上，华侨城集团主要是负责成本控制，九龙仓集团是作为财务总监，招商地产是负责项目的具体操盘。”这位项目人士向记者透露。

上述不愿具名的市场人士继续分析，招商地产在臻园项目上引入另两方股权投资，与其他股权投资的模式类似，股权投资都会是以股东贷款的形式存在，合作与投资周期一般不会超过两年，因此操盘方保证项目定期快速去化非常必要。

“另外，除了招商地产外，另两方股权投资方华侨城集团和九龙仓集团对项目的利润也是有很高要求，而这会要求操盘方招商地产在开发过程中予以保障。”这位市场人士解释说，“一般房地产项目引入股权投资者，不仅要求投资周期限定严格，而且都会约定年资金回报在20%左右甚至更多。因此招商地产能否保证臻园项目的利润水平非常重要。”

上述项目人士并未向记者透露其所在公司投资臻园项目时约定的投资周期和资金收益，不过其表示，公司对招商地产现在的操盘“基本满意，也达到了之前合作的预期”。

“一开始预期臻园项目的销售价格是在4.1万元/平方米左右，现在单价维持在4.5万元到4.6万元，也是超出了公司的预期。”这位项目人士指出，“关于公司最后能否在臻园项目上获得较好的收益，现在还不好说。但是我想应该问题不大。”

另有业内分析人士进一步补充，对臻园项目而言，在引入股权投资者后，因为财务投资对投资周期都有着严格的约定，因此操盘方招商地产快速实现去化尤为必要，在今年市场下行的局面下，只有价格的折让才能够加速去化。

“但是，现在臻园项目的价格相比周边同类项目单价相差近2万元/平方米，如此低价对项目的利润水平而言无疑致命的。可能现在招商地产能够保证去化水平，但是对华侨城集团和九龙仓集团而言，这样的低价水平是否能够偿付投资收益，对此无疑是持有怀疑态度的。”这位分析人士最后说。