当前，楼市犹如一支受伤被困的军队，逆市中求突围成为他们的不二选择。但这样的“突围”如果放在一个更长的周期去看，那各种营销手段堆积的“战术”，显然无法用更具长远思考的战略来替代。

思考这个问题，是在上周六举行的河南财经政法大学房地产专业20年高峰论坛上，建业集团董事局主席胡葆森预测，三年后过半的房地产企业将消失，他指出，“接下来两三年时间是市场格局调整的最后阶段，地产商将面临一个新的结局，有的可能出局，有的可能进入冬眠状态，有的还在持续发展。进入冬眠状态的开发商三年之后将会达到50%、60%，甚至更多，今天5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多将没有新项目可做了。”

如果他的“盛世危言”成真的话，这将是一场残酷的洗牌，也将会有一些企业掉队、被淘汰，这才是真正的考验，而房地产企业在考虑目前短周期的寒冬突围时，更应该思考下半场的生死存亡。

不可否认，在未来的很长一段时间，房地产业在住宅开发领域仍有很多机会。但在万科董事长郁亮看来，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业，只有定位清晰，才能够更加准确地把握政策方向和市场机会。

行业老大的观察无疑是相当精准和透彻的，而且应该认识到，在行业发展的下半场，囤地捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将绝对过时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将稳步趋同，形成稳定透明的社会平均水平。企业只有通过精细化管理，提升服务质量，才能提升对股东的回报水平。

这意味着未来房地产企业将告别“靠天吃饭，靠地赚钱”，换句话说，市场销售好坏全看政策脸色，利润则更多来自土地增值——更需要从精细化的运作和管理上谋利润。正如和昌集团董事长韩恺的自省：“和昌25个楼盘，销售额不到70亿元，这说明现在企业发展的速度和资源并不匹配，也要求房地产企业的利润应该是自己的核心竞争力，未来行业一定会进入向精细化要利润的时代。”

其实无论是胡葆森所说的“行业洗牌”，还是韩恺提的“精细化利润时代”，在郑州市场都可以看出端倪。纵观郑州楼市近几年的销售榜单，随着万科、绿地、万达、恒大等一线大鳄相继进入郑州市场，他们更强的品牌、产品和更专业化的营销管理，都逼迫曾经占据销售榜单前列的本土开发商开始退位，而那些在榜单上硕果仅存的本土开发企业如建业、正弘、永威也恰恰是本土房企中精细化产品和管理最优秀的代表。

在当天的论坛上，江苏一德集团董事长陈俊分享了企业在互联网时代的转型思考，同时提出一个问题：如果让房地产企业去做制造业，大家还能不能存活下去?言下之意，房企的管理模式要比制造业落后很多年，而在房地产的下半场，能实现精细化、绿色与可循环发展的房企，也将被淘汰。

郁亮曾表示，上半场万科“为普通人造好房子”，下半场加了一句，“盖有人住的房子”。不但要把产品做好，还要通过食堂、物业服务等方式，吸引人们住进来。事实上，对于所有的房企而言，这句话有着同样的意义，毕竟，有人住的房子才不愁卖，这样的开发企业才能长久持续。