在刚刚过去的“金九银十”,虽然开发商已经使出浑身解数,并且加大推盘力度,并有“救市”方案出台,但并未能改变市场下行的趋势,房市强劲的“冬风”使得“金九银十”这张“秋叶”未红已落。
\据第三方机构同致行的数据显示,在刚刚过去的10月份,郑州市商品住宅销售面积51.5万m2,虽然销量环比上涨19.64%,但同比去年仍然处于低位,“金九银十”并没有呈现出足够的成色,也基本上宣告年末翘尾行情已经不再可能。
市场
销量虽然涨,依然不景气
每年的9月份、10月份,被房地产界喻为“金九银十”。作为房地产市场的传统旺季,“金九银十”被看作是开发商完成全年销售任务的“黄金时期”,这两个月的成交量同比、环比数据也被看作是衡量当前房地产市场兴旺或衰败的标准之一。
日历翻到11月,2014版“金九银十”已经收官。但从同致行提供的成交数据来看,市场依然较为平淡,并没有出现大幅回暖迹象。10月份郑州市商品房共计销售64.17万㎡,虽环比上升,同时也高于年内61.4万㎡的月均成交量,项目为销量努力吆喝,但从目前市场状况来看,依然不尽如人意。
具体到商品住宅市场,10月份郑州楼市虽然一改过去5个月供过于求的局势,呈现出供不应求的状态,但供求比仅为0.68。具体来看,本月商品住宅供应34.88万㎡,同比下降55.7%,环比下降63.7%,商品住宅销售面积51.5万㎡,环比上涨19.64%。
如果说环比上涨昭示着楼市回暖的话,那么同比的下跌则再次将楼市打回原形。去年“金九银十”,郑州楼市商品住宅销售面积分别为58.9万㎡和59.9万㎡,而今年9月份和10月份的数据则分别是43万㎡和51.5万㎡,这个差距足以证明,虽然楼市在温和反弹,但依然处于低位徘徊。
变化
信心在恢复,库存更稳定
虽然数据上显示楼市并未走出困境,但在多个利好政策的刺激下,向好的苗头已经开始呈现。
11月1日,北三环江山路附近的利海·财富广场开始认筹入会,为了吸引购房者,开发商现场推出了名车展览、儿童嘉年华、万圣节狂欢等暖场活动,也取得了不错的效果,当天到场的购房者超过6000人次,入会人数更是超过1500组。
“随着房贷新政出台,看房的客户不少,但成交量还没有出现大幅度的上涨,可能受到银行信贷政策的影响,大家还有观望的情绪。”一名不愿具名的开发商内部人士称,政策的利好让不少本来持观望态度的购房者动摇,加快了看房选房的步伐。
一名业内人士在接受采访时表示,新政实施后,房产市场买卖双方的预期心态和购买结构在发生变化,一手房看房量和交付诚意金的人数有所增加,首改这部分购房者也在增多。可见,新政虽然不会短时间内对市场产生“大逆转”的功效,但也在潜移默化地提振市场信心。
除了购房信心的回暖之外,郑州楼市的库存量也开始加速消化。同致行数据显示,郑州市商品住宅市场的库存量在进入2014年下半年之后直线上升,供需矛盾加剧。自5月份开始,连续5个月供应处于高位,直至10月份,供求态势才略微有所缓和,本月供应34.88万㎡,销售51.5万㎡,供不应求。
而截至10月底,郑州市商品住宅整体库存量441万㎡,按照近3个月月均53.3万㎡的去化速度来看,去化需要8.3个月,较9月份8.5个月的去化周期来说略有下降,整体来看商品住宅市场的库存量一直较为合理。
观察
房企忙促销,房价会稳定
在新政的推动下,年底成交量稳步放量的可能性较大。有第三方观察人士认为,刺激楼市政策目前分为三步:第一,松绑限购;第二,松绑限贷;第三,各地增加购房补贴、调整税费政策、公积金降低首付。政府掀起多轮政策潮,表明政府救市心切的立场,在这样的市场背景下,楼市看涨情绪释放,为成交量进一步回暖提供有利的政策支持。
业内人士分析认为,尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观,但大幅度反弹现象不会出现,从近期公开的数据看到,大部分上市房企前三季度并未完成销售量任务,去库存仍然是各家房企当前的首要任务。
事实上,克尔瑞的研究报告显示,在“930政策”出台后,虽然多数房企依然执行“以价换量”的主流销售策略,并且都在积极参与各类营销新招如各种与互联网金融的合作促销等,但同时房企也在观望市场走势,还未出现大范围的调价动作,因而反映在业绩上也尚未有显著的提升。但是随着10月业绩陆续公布,销售压力逼近,相信在今年的最后两个月将有新一轮的价格调整出现。考虑到前三季度已经奠定的销售压力,很多企业仅靠最后两月,恐难完成销售目标。
“这也意味着开发商会拿出更大的力度促销,以回笼资金。”上述观察人士透露,目前开发商的融资成本仍然居高不下,增加销量缓解资金压力的愿望仍然强烈,受此刺激,开发商定价、促销都会更加考虑市场接受度,从而刺激年底楼市成交量稳定在一个不错的水平。
事实上,在刚刚过去的“金九银十”,郑州开发商也使出浑身解数为楼盘造势,明星助阵、赞助演唱会、儿童嘉年华、双11多盘联动促销,甚至有项目以“众筹”的名义进行优惠,房企通过优惠活动冲刺销量的意图十分明显。
研究报告
楼市回暖尚需一年
央行9月30日发布的房贷新政,让不少城市住宅成交量逐周回升,但房地产行业的智囊们对前景并不乐观,包括有着先天性唱涨习惯的任志强。
尽管任志强通过中国城镇化率所带来的巨大需求,推出房地产市场仍有较大的市场增长空间,但他并不认为,此轮政策上的放松能够为房地产市场带来真正的利好。如果新的政策(指央行信贷放松)落实得不好,房地产市场未来可能是一个底部延长线,但再向下的可能性也不太大;如果落实得好,就会出现U形发展态势,即逐渐开始回升。而且,这种可能存在的回升状态也将是非常缓慢,不是迅速的U形拉升。
真正影响房地产市场发展的,是经济学家关注点之外的供求关系。任志强认为,房地产之所以还需要9~10个月回暖,是因为目前还有5.7亿m2的库存需要消化。
同策机构从当前市场库存压力监测得出的结论是,截至今年10月,一线城市存销比虽略有降低,但仍面临去库存压力;限购松绑或取消后,二线城市存销比继续分化,监测城市中仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力,其他二线城市库存仍然偏大。大多数三四线城市去库存压力较大,房价面临下跌可能。当前限购松绑等政策,并未改变去库存的市场基本面。
值得注意的是,任志强所推导出的9~10个月以后回暖,还存在一个重要前提,“如果新开工不增长或者严重的负增长,持续到明年9月份的时候,才可能出现较好的回升条件。如果大家看到形势好了,钱也有了,融资条件也有了,迅速扩大投资和扩大生产,那就不一定出现明年9月份以后持续回升的一个局面。因为供求关系始终在决定着市场。”
在SOHO中国董事长潘石屹看来,任志强所担忧的这种前提很有可能发生。潘石屹认为,过去10年,房地产长期处于黄金时代,而这使得房企们存在惯性的盲目扩张,而这可能加剧行业的悲观局面。
同策咨询研究部数据显示,TOP20房企2009~2013年,销售金额年复合增长率达到29.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%),销售面积年复合增长率达到22.7%(同期全国平均销售面积复合增长率7.65%),TOP20房企的平均增速明显高于行业增速,这一方面反映出TOP20房企市场扩张能力优于其他房企,但另一方面,品牌房企出于对业绩和增长率的贪婪追求,在资金、人员、土地各方面不断加大投入,即使在市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率,导致房地产行业产能过剩、供应过多、库存高企。
在库存未明显改善的背景下,房企扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩,这就决定年底及2015年去库存仍然是市场主旋律。