房贷新政下 提前还贷要考虑贷款余额和利率

只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地，这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷，以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。记者从多家银行了解到，近期咨询申请提前还房贷的顾客多了不少。理财专家提醒，对于不同的人，是否提前还房贷，要视具体情况而定。

首套房新政实施，燃起了不少有改善需求市民的购房欲望。记者从多家银行获悉，最近咨询和提前还贷的客户明显增多。一家股份制银行信贷部相关人士说，他每天都要接到好几个朋友的咨询电话。提前还贷的主要是想低首付买二套房的改善性客户，包括部分投资者。

有提前还贷打算的吴小姐告诉记者，2009年买了第一套房子，当时向银行申请了70万的按揭贷款，利率享受7折优惠,为4.585%，共贷款30年，使用的是每月等额本息还款方式。“一直没有提前还款，是因为相比目前的利率，当时的房贷确实便宜。但我们最近想买多一套学位房，正在看房子房贷新政就下来了，那是否要把贷款现还清，再买第二套房呢？”吴小姐有点为难地表示。

以目前广州主流的房贷利率来计算

案例1：提前还贷反而多付数十万利息

对吴小姐的情况，融360信贷专家徐瑾给记者算了两笔数。

假设吴小姐购买第二套房的总价是200万元。如不提前还款，按二套房政策购买，首付7成，利率为基准1.1倍，30年，利率为7.2%。购房需首付140万元，贷款60万元，30年共需支付利息约86.8万元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3万元。故吴小姐需一次性支付现金140万元，以后支付利息130.1万元（即第二套的86.8万元+第一套的43.3万元）。

如果是提前还清贷款余额，再购房按首套认定，需首付3成，按照广州内资银行当前最低房贷利率为9.5折计算，贷款30年，利率为6.22%。吴小姐需要还贷款64万。另外，购买新房需要首付款60万元，之后要支付利息169.3万元。故吴小姐需一次性支付现金124万（64万+60万），以后支付利息169.3万元。

“虽然提前还贷使用到的现金比不提前还贷少了16万元（140-124），但利息却要多付39.2万利息（169.3-130.1），这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。”徐瑾指出，这么一对比，可见在这种情况下提前还款并不划算。

案例2：贷款余额较少可考虑提前还贷

某股份制银行理财经理表示，如果手头资金有限，而之前的房贷余额也剩下不多，这种情况当然首选提前还贷。该理财经理举例道，假设某先生已有一套70多平方米的两居室，尚有10万元房贷未结清，而手头已有了五六十万元的积蓄，打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策，二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清，再买房只要首付三成，他正好钱够用。

徐瑾表示，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。“可以说，用户需支付现金越接近新房7成首付金额（案例中140万），越不划算。”徐瑾说。

建议：

曾享7折利息优惠

并不都适合提前还贷

“无论如何，购买二套房之前，最好先咨询银行客户经理，计算一下提前还款是否恰当。”理财经理提醒道。

对于新政之下，消费者是否要提前还贷，而享受二套房首付三成及利率优惠呢？前述理财经理表示，首先看手里的余钱。新政利好的是手里余钱较为紧张而又想改善住房条件的，但之前因首付七成的高门槛而无法购房的人群。

徐瑾表示，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。

其次，还要看提前还与不还的总利息比较。徐瑾表示，曾享7折优惠的并不都适合提前还贷。

对于不再购买新房的消费者，如果手有余钱，是否要提前还房贷，关键要看余钱的投资收益能否覆盖房贷成本，如果不行，则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷。