国庆节前一日,央行宣布解除限贷,同时河南五部门出台意见,促进房地产业发展。那么解除限贷以后,市场会出现井喷吗?房地产市场会出现进一步分化吗?后限贷时代,老百姓究竟该不该立刻买房?14日,几位来自河南省内房地产行业的大咖,围绕“限贷解除,市场会井喷吗”发表真知灼见,上演了一场酣畅淋漓的思想碰撞。
【议题一】限贷松绑 是救市吗?
李晓峰:央行选择在这个时间点解除限贷,是用心良苦。各位如何评价央行在这个时候宣布解除限贷?究竟是什么促使央行下决心支持楼市信贷?这对有关房地产的金融市场有何深远的影响?
李涛:实际上,限购解除后,市场受影响不是很大。十一黄金周之前解除限贷,与当前的经济有所下滑有关。同时,当前的房地产市场一直没有真正用市场那只手去调整,这次限贷解除后,可以说目前宏观调控手段都松动了。
限贷松绑,对刚性需求、改善性需求的释放肯定会有影响。因为前几年没有限购、限贷时,许多人买房都是从小户型开始,他们正面临改善居住环境换二套房,因此改善性需求也很大。
至于投资性需求,我认为可以用“蠢蠢欲动”四个字来形容,但真正的投资、投机者,应该不会真正进入市场,他们还在观望是否会真正实施房产税。
王沥锋:此次限购、限贷的松绑,对房地产金融市场的刺激明显,政策利好下必将刺激楼市销量的增长。而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放,市场活跃度必将加大。开发商方面,资金链紧张的局面将有望得到缓解。一线销售促使库存压力趋缓,也将促成土地市场再次活跃。同时,房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重,房地产的回暖也将带动全国经济的进一步增长,经济下行的情况从而有望得到改善。
朱洪杰:此次放开限贷,我个人理解不是为了救市。2013年全国的成交量达到了历史最高点,而通过今年土地的放量,供求不存在矛盾,因此限贷放开后,也不会对市场价格起到决定性影响作用。
韩洪涛:我曾经和银行方面探讨过一个问题,就是现在银行到底压了多少房款没有放出来?结果令人吃惊。因此,如果此次取消限贷,还不能够刺激房地产业的健康发展,我个人推测,不排除下一步开发贷政策逐步放宽的可能性。事实上,解除限贷以后,目前郑州市各大银行尚未开始执行,因此市场也没出现预想的爆发。政策需要消化,银行也需要消化。
另外,外部的购房环境已经发生了变化,购房者的心理也发生了变化,他们越来越理性了。至于对下一步金融市场的影响,我认为是利好的、积极的,上升通道已经打开。
唐玮:过去,我认为限购解除之后,会使市场产生变化,但现在看来没有什么太大的变化。而当整个经济环境、消费者心理以及供需关系发生变化时,一些政策性手段的推出是早晚的事儿。解除限贷后,较能刺激改善性刚需购房人群,因为改善居住环境的成本降低了很多。那么改善性需求到底有多大量?业内有一个普遍认知,是占到整个购房需求的15%,实际上这个比例会超过15%。仅从我们的项目来看,限贷取消后,井喷现象并没有出现,只是看房人数增加了,成交额增加了20%左右。目前这个阶段应该是一个窗口期,我们将迎接房地产行业的白银时代。
王鹏:回归市场是大家的共识,但我想多探讨一下,限贷限购取消后,房地产税收制度改革对房地产业将有怎样的影响。有专家曾说,中国税收体制改革一旦实施,地方财政基本不再有缺口,意即可以不再依靠于房地产业。
另外,现在中国的房地产业存在一个问题,一线房的市场占有率仅20%左右,远远低于其他传统行业的龙头企业市场占有率,这说明目前的房地产行业品牌参差不齐。
【议题二】井喷不会出现 市场将长期稳定
李晓峰:限贷松绑后,郑州楼市销售会出现短时井喷吗?限贷松绑对楼市的销售究竟有多大影响?
朱洪杰:我们在地市有几个楼盘。尤其在县城销售楼盘时,我们从来没有感觉到首付比例大小是客户关心的问题,他们能不欠就不欠,能少贷款就少贷。目前的郑州房地产市场,除了投资性需求之外,其实市场容量很稳定。但为什么今年下降这么多?我一直在思考这个问题,我认为是购房成本的攀升抑制了购房欲望。房价没有变,却因为贷款的利率上升,造成隐性房价升高。限贷放开了,但银行利率一直不落地,很多购房者纷纷开始观望。
唐玮:现在没有出现井喷,主要因为各银行还没出台实施细则。从我们楼盘的情况来看,看房量比上个月增加了约60%,但大都是只看不买,大家都在询问银行政策。预计具体政策落地后,市场会有变化,但井喷不大可能。
韩洪涛:从短期情况来看,不会出现井喷,原因很简单:政策落地需要时间,购房者更加理性。但是接下来几个月对开发商是利好势起,一些计划明年、后年买房的人可能会提前实施。真正的改善性购房者,有可能会提前消费。所以说从短期来看,对房地产的发展销售起到很好的积极作用。
李涛:我认为不会井喷,因为郑州市场一直都呈现小幅上扬的态势,目前解除限贷,可能在短期内促成市场小幅上升,但长期看还是会持续稳健发展。郑州楼市一直相对比较理性,原因是首先河南只有一个中心城市郑州,郑州的吸附能力很强,再加上河南人口基数比较大,这就能支撑起整个市场。调控最严厉的时候,市场都没有出现降价或大幅的市场波动,现在可以预见市场即便有上行态势,也不会波动过大。因此限贷解除后,会有短期井喷,但长期看应该比较平稳。
【议题三】取消限贷后 涨价只是为促销
李晓峰:随着房贷新政的出台,不少楼盘对外宣称“即将涨价”,也有人说这只是楼盘的炒作,那么房贷新政会影响房价走势吗?郑州未来的房价将呈现什么趋势和特点呢?
王鹏:前段时间一些楼盘积压的房源较多,所以要抓紧时间出手,不会真的涨价。现在购房者都很在行,相中就买、相不中说再多也没用,比置业顾问还精通这里面究竟有没有猫腻。
唐玮:所谓的“即将涨价”,实际上是营销手段。10月8日当天,我们通过电话问了一圈,没发现有涨价的。其实,我们为应对竞争楼盘涨价也出过方案,结果现在搁置了。
李涛:我认为此时涨价是愚蠢的,一些公司或营销负责人为迎合买涨杀跌的心理,做出错误判断,哗众取宠。开发商应当勇于承担社会责任,主动稳定市场。
李晓峰:这也说明一个问题,限购政策和限贷政策,来的时候影响很大,走的时候波澜不惊,它对于市场几乎没有任何影响,对于企业的销售包括定价,影响也不大,对老百姓影响也不大。
朱洪杰:这跟买股票一样,有人希望跌,有人希望涨。如果供求平衡的话,那么价格应该随价值而定,就没有把价格涨上去或是把价格降下来的说法了。
王鹏:其实是把房价看得太高啦。
王沥锋:供需比直接影响房价波动,此次限购、限贷松绑释放大量购房客群,因此可以预料,银行政策落地后房价还是会上涨的。
【议题四】房企分化 将进一步加快
李晓峰:着眼整个房地产市场,后限购时代已经到来,随着限贷的解除,郑州房地产市场发展将会出现哪些转变?房企分化会进一步加快吗?
韩洪涛:出现分化的最根本原因,是行业利润在下降。随着行业利润一再降低,一些项目被整合,最后的结果就是分化。在这个过程中,并不是所有的人都会成功,肯定会有“大鱼吃小鱼”,那么最后“小鱼”就要退出房地产行业。
房企分化会进一步加剧,大量的重组现象会发生。实际上不管是大企业还是小企业,下一步都应重视资源整合。你有资源、我有资金,就可以整合,目前郑州已经有很多成功的整合案例。这对行业发展是有利的,也是政策层面能够接受的。
李涛:非限购区将不再那么红火,学区房在短期内受到市场热捧。至于房企分化,现在有一种不好的导向,很多外围话语权持有者,都在误导这个行业不断走向急功近利。在这里,也提醒房企大佬和营销人士,一分真诚一分人心,千万不要被误导。正确的导向应该是:你一定要把用户放在第一位,做好产品,让客户满意。这样无论市场出现什么样的波动,只要你有客户的信任,都将赢得市场。
王鹏:有些企业只把房地产作为盈利工具,而不是毕生追求的事业,因此,分化是必然的。把专业的事交给专业的人去做,对行业发展是有利的。
唐玮:市场将越来越细分,针对细分产品的领域,会出现一些小公司。任何一个大的行业门类里面,最终都是往这两个方向去发展:一类是做大公司,一类是做小特色。做自己擅长做的事,在自己擅长的领域里去取得合理的利润。
朱洪杰:分化肯定有,可以选择自己擅长的板块、擅长的区域,做擅长的产品。
王沥锋:此次限购、限贷政策的松绑,促使房地产市场完全进入市场化经济时代,市场发展将依赖市场需求点,房企的成长将更依赖购房者的支撑,品牌效应将越发受到市场关注。大房企凭借较强的抗风险能力和土地储备量,更能开发出迎合客户需求的房源,而“打一枪就跑”的房企,将没有生存空间。
【议题五】购房好时机 或许就在春节前
李晓峰:在诸位看来,现在是购房者买房的最佳时机吗?请大家给购房者一些客观的指导意见。
韩洪涛:通过对比近几年的数据发现,春节前后是最便宜的时机,购房成本最低。
此次限贷解除以后,投机性客户依旧存在,但是很多投机性客户已经在观望楼市,正把目光转向日益上行的股市。若给大家一个建议的话,我觉得如果是纯粹的投机性购房,最好就不要再去买住宅产品了,不妨去涉足写字楼产品。
投资真正的住宅,意义不大。价格每年以不到1000元/平方米的幅度上涨,再加上新房购买后也不能快速流通,还要牵涉近20%的过户费等,自持出租基本不够抵银行月供的。
李涛:有购房需求的朋友,一定要根据自己的实际情况来选择。如果说前段时间受政策影响,改善性需求和刚性需求受到抑制,现在限贷限购政策解除了,我们可以根据自身的条件来释放自我的需求。但受舆论影响认为房子即将涨价而盲目跟随,是不理智的。
王鹏:急需买住宅的,什么时候都可以买,但要是现在有房住,仅仅是为了改善一下,倒不妨观望一段时间。如果是投资的话,那就最好不要碰住宅,投资商业产品还要区分不同项目,不能盲目投资。
唐玮:我觉得春节前这一段时间,应该是很好的出手时机,或者是一个窗口期。投资性的需求,我不主张这个时候买。尤其是短期投资的话,这个市场还是不要进了,没太大的意义。
朱洪杰:房价活动不大的情况下买房目的是什么?我觉得是以幸福感提升为主。对于刚需客户来讲,从长期来看买房就是娶媳妇生孩子,该买就买。现在库存偏大,到明年下半年,随着这些库存的消化,将会迎来供求关系变化,那时候房价有可能会有所上升。对于投资性需求来讲,投资性需求和炒股是一样的,别人都干的时候你别干。
王沥锋:我认为房价将稳步增长,降价不可能,同时主城区价格稳定,新兴区域越来越活跃,其中主城区内的新房源后补不及,遇到现售的好房源要赶早不赶晚。同时,也不妨把目光投向郑上新区、航空港区等新兴区域。