9月楼市刚刚开局,开发商即开始发力。上周,恰逢中秋节假日,开发商并未因此停歇,在连续两周的调整后,有3个项目入市,还有9个项目开放营销中心和样板房,新房供应开始放量。不过,成交量并未见明显提升,楼市“金九”开局略显平淡。

“金九”开局成色不足

市规划国土委统计显示,上周,全市一手住宅成交523套,环比继续下降33%,成交均价为22630元/平方米,环比下降9.1%。受龙岗和宝安成交占比上升影响,全市价格结构性下降。

从各区来看,除南山大幅上升48.6%以外,其余各区变动都不大。南山上周成交主力为高价盘曦湾天馥,区域均价被大幅拉升至58118元/平方米。

根据深圳中原地产的监测,9月伊始,新房市场锋芒初露,有星都豪庭、华业玫瑰四季和联投东方3个项目赶在节假日入市,颠覆了过去假期期间难见推盘的传统,推盘总量为544套,从成交情况看,定价较低的楼盘,都能取得不错的销售成绩。

业内人士分析,目前的库存量居高不下,深圳新房市场去化周期已高达15个月,处于近年来最高的水平,开发商压力不小。

深圳中原研究中心王飞经理认为,对开发商来说,走量去库存才是现阶段的终极目标,从近几个月的开盘项目情况来看,有明显降价或明显低于周边楼盘价格的项目销售情况都比较好。随着“金九银十”的到来,开发商的营销策略会不断升级,在销售策略上推陈出新,各种概念炒作的背后实际是楼市的促销战。

二手住宅市场降温明显

与一手房市场相比,近期二手住宅市场同样表现平淡。根据深圳中原地产的监测,上周全市二手住宅共成交779套,环比下降42%。成交均价为22449元/平方米,环比下降19.3%。

从成交情况来看,成交量占前五的片区分别为龙华新区、宝安的宝城,龙岗区的布吉、龙岗中心城、福田的华强北。成交格局延续8月份走势,但华强北、新洲等片区小户型投资再度活跃。

中联地产研究表明,9月份第一周二手住宅成交量回落,首先是受评估价调整的影响。此外,中秋小长假令看房量、成交量均有所缩减。预计中旬左右,二手房市场将开始升温,原因是一些置业者会把购房计划安排在国庆长假前落实。

信贷政策决定后市走势

虽然“金九”开局不利,但对后市的走势,市场分析人士多数仍抱乐观情绪。有分析称,推盘量的增加和价格的合理回归将助推销售回升。另外,按揭贷款利率正在缓慢下行,也有助于促进需求释放。

世联行市场研究部专家认为,在政策走向明朗化、推盘增加、价格合理回归和按揭贷款利率下行的情况下,商品房销售面积环比将出现明显好转。至于市场能否走出底部、房价能否企稳?依然取决于流动性的形势,其核心是利率水平能否出现显著下降。

深圳中原地产王飞也认为,今年的“金九银十”必定会来临,然而这却是一个相对意义上的“金九银十”,市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持。9、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。