“当前房地产市场正处于一个新的阶段：变态、变味、变型。”近日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受新华网记者专访时表示。

顾云昌进一步表示，对于当下房地产的现状以及未来走势都给出了分析和预判，他表示，房地产市场现在面临着市场变态，政策变味，产业变型的一个新阶段，预计市场要在明年某个时段见底回升，整个行业处在深度调整阶段，房地产企业要经历一个冬天。”

行业正在“变态、变味、变型”

根据中指院发布的百城房价指数，继5月份、6月份百城房价连续下跌后，7月份这一跌幅则继续扩大。7月全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平，环比上月下跌0.81%，跌幅扩大0.31%。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌。

顾云昌认为，当前楼市可以用一句话来形容：市场变态，政策变味，产业变型。在他看来，房地产市场的状态已发生改变，正在由买方市场向卖方市场变化。政府的房地产政策也在调整，从控房价到去库存。在此大环境下，房企正在由粗放式经营，转变成集约型经营。

而这与当前中国整体经济大环境相关，也与房地产本身的市场需求有关。整个房地产的发展离不开宏观经济发展的影响，而当前正处于经济增速的换挡期，结构调整的阵痛期和原有政策的消化期。与此同时，过去“房改”带来的红利逐渐减少，市场需求下行。

整个市场已经在“变态”，再加上楼市小周期的变化，顾云昌预计，下半年楼市依然不会见好，“实际上现在市场还在下行当中，投资增长速度还在放慢，我觉得现在还没有见底的这种趋势，但是崩盘不会。我认为明年某个时段见底以后会往上走。”

地方政府松绑限购是合理的

据统计，截至目前，已有36个城市在限购方面有不同程度松动，几乎占全部46个限购城市的八成。明文松绑限购的城市多数效果有限，少数迎来成交小高峰，政策效果还有待观察。

顾云昌认为，为了保证地方财政状况，地方政府放松限购是合理的。“总理在政府工作报告中提到，针对不同城市情况要分类调控，市场发生变化了，调控也应该有变化，这才是符合实际情况的。”

但他同时认为，限购松绑能否起大的刺激作用现在还不好说。限购之外决定房地产热度的另一个更重要因素，乃房地产金融环境，尤其是个贷。“中央政府层面，银行金融系统如何使房地产平稳增长，满足首套房贷款的刚性需求，既是民生问题又是经济问题。当前的状况是总体上我们的金融杠杆不高。”他表示。

据新华网记者了解，在央行、银监会相继“喊话”支持首套房贷款后，目前上海、深圳、浙江等多个城市出现了首套房贷款松动的现象。针对首套房贷，上海有银行抛出了9.5折的优惠利率政策，杭州部分银行甚至取消了“限贷政策”。

对于北京自住房存在的“弃购”现象，顾云昌认为，自住房应该在质量、配套、交通、地段等方面有所提高，与此同时，应该吸取经验将个人信息资料方面发展往前推进。“中国的个人信息资料不全有关。保障房面向中低收入家庭，但是却无法准确判断和鉴定中低收入家庭。”

新型城镇化未必会过快推高房价

对于房改之后的中国房地产市场发展动力，顾云昌认为主要来自新型城镇化。而新型城镇化是否过快推高房价则由供求关系决定。“供应问题是土地问题，需求问题是杠杆率问题。”他表示。

“如果供应量足够，需求量和供应量之间平衡了，供大于求房价便不会上升。比如中国的中小城市房价并不高，是因为房屋的供应量和需求量基本匹配的，北京上海房价高，是因为需求量太多了，房屋供不应求。 ”

与此同时，货币问题亦十分重要。过去几年中国的M2广义货币猛增，每年广义货币的增加量超过了20%，而GDP的增长只在10%，剔除大约4%的物价指数，剩下的6%就是货币的超发量，而这6%的超发，大量流入了房地产市场，导致了房价过快上涨。

顾云昌认为，处理好了上述方面问题，就不会出现新型城镇化而导致的房价过快上涨。