六年捂到十倍楼板价 上海唐镇七二折甩卖楼盘曾滞销

　　御珑公馆的一位售楼人员告诉《第一财经日报》记者，该楼盘上周末推出60套特价精装修房源，均价在36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。据此推算，这一楼盘的优惠幅度达到七二折。

　　在做出此番价格调整后，这一原本去化缓慢的项目终于“解冻”，售楼处亦被购房者挤得水泄不通。根据售楼处提供的说法，“这批房源已基本被预订光了”。

　　网上房地产数据显示，金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证，最高报价84800元/平方米，最低报价50700元/平方米，报价可浮动幅度为-20%。总套数为113套，已售套数为7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。这意味着，该项目2014年以来，一套也没有卖出去。

　　佑威机构执行董事黄志坚对记者分析称，这个项目的前期定价明显过高，且去化套数不多，因此不能简单对比前后售价就得出这个项目的折扣力度。价格调整过后，该项目市场反响不错，说明价格确实是降了，但降价的幅度到底有多大，还很难判断。

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟也认为，御珑公馆的前期定价是“虚胖”的，这也是该项目去化缓慢的重要原因。“结合项目的品质并参考周边项目情况，36000 元/平方米的均价确实有一定优惠，但整体上看仍是一个比较合理的价格。但即使是这个定价，考虑到开发商的拿地成本低廉，还存在较大的盈利空间。”

　　事实上，这个去年底才首次开盘的项目，拿地时间为2008年1月。当时，金大元集团（上海）有限公司以4.3亿元的总价拿下唐镇新市镇A-11-1地块，折合楼板价仅5000元/平方米。

　　此后，绿城、仁恒等大牌开发商纷纷进驻唐镇板块，区域地价亦节节攀升。2009年12月，绿城集团以16.61亿元的总价拿下唐镇一幅地块，楼板价高达19040元/平方米，成为名副其实的唐镇地王，这一纪录至今未被打破。

　　然而，绿城在区域地王地块上打造的项目早已卖得风生水起，而握着廉价土地的金大元集团却玩起了“捂盘惜售”的把戏。公开资料显示，位于唐镇的绿城御园于 2011年4月首次开盘，至今共推出8批、共390套住宅房源，目前已基本售罄。而金大元集团则在拿地约6年后，才慢吞吞地推出了首批房源。

　　“赚土地升值的钱，是很多中小开发商惯用的策略。但小开发商在产品打造和营销手段方面，都比不上大开发商，所以价格也卖不上去。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，该项目此前的定价偏高，其降价不具代表性。

　　上海中原地产研究总监宋会雍认为，唐镇楼盘降价的消息对上海楼市肯定会有一个比较大的冲击，一方面会影响开发商对后市的信心，也会进一步加重购房者的观望情绪。“考虑到目前的市场情况，开发商如果不在价格上有较大优惠的话，就很难吸引购房者了。”

　　金丰易居&佑威监控的数据显示，上海4月前20个交易日仅成交商品住宅47.81万平方米，若以前20个交易日的日均水平推算，则4月上海的商品住宅成交量在71.72万平方米，低于3月成交量的概率越来越大，今年4月很可能形成楼市“倒春寒”。

　　“其实我们也在准备做一些价格上的调整，但又很担心引起老业主的不满。”一位不愿透露姓名的沪籍开发商告诉《第一财经日报》记者，“现在要涨价几乎是不可能的，价格向下的趋势也已经出来了，但真正下定决心降价的开发商还是少数，唐镇的案例说不定会成为打破市场僵局的导火索。”