长三角楼市频传降价声 分析称打折风还刮不到北京

　　杭州别墅卖成公寓价、上海豪宅7.2折促销、常州楼盘每平方米降价1000元……近期长三角一带的城市相继传出楼市降价的消息。虽然由于北京开发商现在热衷开发刚需盘，降价打折风暂时还刮不过来，但是截至4月26日，北京新建住宅库存为69992套，达2013年3月20日来的库存最高点。

　　近日长三角几个城市相继传出房产降价消息，杭州有别墅半价促销，上海有楼盘7.2折。虽然其中主要是开发商推出的特价房噱头，但一季度楼市量价齐跌已经是不争的事实。由于北京楼市目前主要以刚需盘为主，这股降价打折风暂时还刮不到北京。

　　杭州别墅卖成公寓价

　　上个周末，杭州楼市迎来今年最大的一波开盘潮，12家楼盘在周末集中开盘。而日前一则别墅卖成公寓价的消息让开发商的新项目蒙上了一层阴影。

　　位于杭州临安青山湖的一个高档楼盘湖光山社日前发布促销信息，促销价格6388元/平方米的单价，一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元。该项目最高时售价在12000元-13000元/平方米。这一总价此前只是杭州一套公寓的价格。北京青年报记者就此事询问湖光山社后获悉，实际上这一降价主要是营销噱头。6388元/平方米的独栋别墅只有一套。不过，这一楼盘其他别墅的售价也已经调整到7000元/平方米左右，比起之前也有不小的降幅。

　　实际上，除了湖光山社，同样位于临安青山湖，广州颐和地产青城山语间项目也在促销，目前在售的450至600平方米准现房独栋别墅，可享受均价5800元/平方米，总均价290万元/幢，而且还赠约350平方米精装庭院。这些别墅降价，主要是因为临安距离杭州还有很长一段距离，这里的别墅一般不作为第一生活住宅。

　　开发商加快推盘抢夺刚需客户

　　不过，即便在杭州城区的豪宅，现在也是压力重重。今年3月份，滨江集团位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源，起价1500万元，折算单价约5万元/平方米，而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。

　　和火爆供应市场形成鲜明对比的是，杭州一手住宅成交市场显得尤为冷清。根据伟业顾问数据平台，杭州市场4月份前三周新增商品住宅共成交2352套，同比下降46%。由住宅新增量和成交量二者数据对比可以发现，4月前三周一手住宅去化率仅40%，创历史新低，供过于求的矛盾继续加剧。

　　伟业顾问市场分析师赵红娟表示，2014年以来，受银行信贷收紧、中国整体经济形势下滑、楼市观望情绪浓厚等因素的影响，全国各地房地产市场成交量均出现不同程度的下调现象，杭州也不例外。通常情况下，在市场交易环境不景气的形势下，开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少，而与之相反的是会增加供应量、加快推盘节奏以抢夺刚需客户。两方面因素叠加，造成近来杭州一手住宅供需比增大、去化率降低。

　　上海楼盘卖不动7.2折促销

　　无独有偶，上海也传出了豪宅打折的消息。位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，原均价50000元/平方米，现均价36000元/平方米。

　　记者从售楼处获悉，这一价格也是营销策略，开发商拿出了一批特价房吸引眼球，面积分别是220平方米、260平方米、300平方米。该项目的备案价格在50700-63700元/平方米之间，此前的成交均价也在50147元/平方米。

　　据记者了解，这一项目大幅促销，主要还是因为销售压力。该项目2013年10月开盘，一共113套，截止到目前总共才卖了7套。由于户型偏大，这一项目每一套房都过千万，大户型的定位影响了销售，开发商有回笼资金的需求。

　　不过，并不是只有近郊的房子打折，上海徐汇区的一个高端项目也加入了特价房的阵营，开发商一口气推出30多套特价房源，均价53000-55000元/平方米。而这一项目以前的成交价格都在60000元/平方米以上。

　　业内预计，即便是上海这样需求旺盛的城市，最近楼市也有些感冒。有调研显示，包括万科、绿地等大型房企在上海的项目都会加速推盘，而且在价格上可能会有更大的优惠力度。

　　上海周边的常州楼市也是人心惶惶。之前，九龙仓在常州的年华里项目降价，去年8月开盘时为6000元均价，今年3月份一下子降价到5000元，降幅达16.7%。常州雅居乐星河湾的成交均价也从1.5万元降到9000元，不过减去了5000元每平方米的装修费用，实际降价也就1000元左右。

　　北京基本维持平稳价格体系

　　无论是杭州、上海还是常州，降价的楼盘都有一个共同点，都是大户型项目，总价在当地都比较高。这类型房子一般属于改善型需求。由于限购政策、银行信贷收紧，这些楼盘的需求一下子就被压缩了。为了能够把项目脱手，开发商不得已用特价房这一名号进行降价促销。

　　相对而言，北京的开发商略微乐观些，并未出现大幅降价或者促销的情况。虽然此前也有万科橙等项目新开盘价低于此前预期，但基本维持了平稳的价格体系。这主要是因为北京开发商现在热衷开发刚需盘，即90平方米以下的两居、三居，只要价格合理，仍然不缺少买家。

　　但因为自住型商品房的大量入市，北京刚需盘的供需结构也有些调整。中原地产首席分析师张大伟表示，大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。

　　由于新项目今年不断上市，北京新房库存在不断攀高。4月26日北京新建住宅库存为69992套，相比春节后的2月18日库存最低点55227套，上涨了接近1.5万套。这也是从2013年3月20日以来的库存最高点，连续13个月最高。（范辉）