张玉良：楼市基本面没有变 房地产市场平稳增长

　　导读：金丰投资3月18日复牌之后已经连续7个涨停，而在金丰投资背后则是绿地集团655亿元借壳上市，这是A股历史上最大规模的借壳上市。在这场资本盛宴中，绿地董事长张玉良引入的有限合伙机制成为关注焦点，而绿地整体上市之后，绿地也将和万科直接竞争行业第一。张玉良是如何导演了这场资本盛宴的？有限合伙制又是怎么回事？绿地能不能成为房企新老大？张玉良对近期不断爆出降价信息的楼市又是如何看的？近日，北京青年报记者采访了堪称眼下股市和楼市最热人物张玉良。

　　借壳上市员工持股成为焦点

　　此次绿地的整体上市方案中，最大亮点是管理层如何用最低成本实现对员工持股的控制，最终既能满足上市要求，又能够保证持股员工的权益。

　　在绿地集团的持股结构中，除了代表上海国资的上海地产和上海城投，其中最抢眼的是持有绿地集团28.83%股份的上海格林兰，这一公司就是绿地员工持股平台，其中包括张玉良在内的股份。“绿地80%的管理层都持有公司股份，这是绿地人员稳固的一大原因。”张玉良告诉记者。

　　如果按照资产置入方案，员工持股对应着188亿元的资产价值。此次绿地整体上市，将在绿地集团内部培养出一批千万富翁。历史资料显示，绿地集团早在1997年3月就设立了职工持股会，当时后者持有集团18.88%的股份。在此次重组之前，职工持股会成员达到982人，但股权分散成为制约绿地A股上市的一大难题。

　　如何解决股权分散问题，符合资产重组的要求。张玉良提出设立上海格林兰投资，这是为规范职工持股会而专门设立的有限合伙企业。此后在公开的文件中，绿地集团管理层43人出资10万元设立格林兰投资，通过一系列复杂的“有限合伙人”安排，绿地管理层以极其微小的代价代持了3759.74万元的绿地员工持股权。通过这一操作，格林兰投资最终控制了28.83%的绿地股份。

　　说到这一财务安排，张玉良很高兴地拿着股权结构图给记者讲解，“我们通过这个方法，能够最大程度地代表员工持股人的利益，因为这些人是由员工持股会选出来的。如果持股人代表不能代表大家利益，他就会被选下去，这么多人监督一个人，才能保证效果。”据记者了解，张玉良的持股市值也会超过14亿元，这一水平远超万科王石、郁亮等人。

　　绿地会不会取代万科做行业老大

　　绿地整体上市，对整个行业最直接的影响是，最终谁是老大将会公开竞争。在上市之前，绿地和万科的比较还是建立在推测之上。因为万科是上市公司，万科的销售数据更为透明，而绿地未完成上市，其销售数据只是部分公开。但此番上市完成，谁才是真正行业的老大将立即呈现。

　　从股本来看，绿地上市之后，股本约118亿股，而万科为110亿股。如果按照目前的股价推算，绿地市值约1230亿元，万科只有880亿元。2013年，行业老大万科完成销售1709亿元，而绿地完成1625亿元。但在2014年的销售目标上，绿地公司的野心更大，绿地定下房产销售2400亿元，而万科为2000亿元。

　　“万科是我们的好朋友，在行业中我们尊敬万科，我和郁亮（万科总裁）每年都会有好几次交流。”面对不断被提及的万科，绿地集团董事长很是客气。但老大之争已经难免，张玉良向记者表示，绿地今年房地产板块预计销售额超过2400亿元，明年或超过3000亿元。其中海外收入今年会达到200亿元，明年会达到300亿。“数字只是一方面，更重要的是竞争能力的体现。”

　　两地上市超低融资成本

　　此次绿地上市，有股民质疑，绿地如此大规模的整体上市，会从股市抽血，更担心绿地会从股市融资。对此，绿地董事长张玉良告诉北青报记者，绿地只上市不融资。

　　张玉良向记者表示，相对于国内其他一些房企，绿地上市晚了一些。“这有两个原因，第一是绿地早早实现了混合所有制，机制已经搞活了，有较强的内部竞争力，所以当时对上市不太迫切。另一个原因是，绿地不差钱，所以也导致了在A股上市步伐较慢。”

　　收获内地A股和香港红筹股双平台后，张玉良坦言绿地融资方面非常便利，“不差钱”。他指出，绿地母公司是混合所有制，而且今年全球化能力更强，很容易受到资本市场的青睐，跟只在国内做的企业，完全是两个配置资源的能力。“在香港市场，3.5%的资金成本，想要多少都行，这就是优势所在。”（范辉）

　　人物观点

　　楼市基本面没有变

　　房地产市场肯定平稳增长

　　对于中期市场预期，张玉良仍然看好，“现在房地产大的格局没有变化，市场基本面没有变，市场消费能力仍在，房地产市场肯定会平稳增长”。有业内分析人士指出，当前国内市场，人均房屋保有率已经很高，购买力或难以持续。

　　张玉良表示，唱衰中国经济，看空房地产的声音有一些“不合适”。他提出了三个方面的理由：首先，他主张从人口结构分析，原来100万人口假设有3万家庭，但现在是3.5万家庭。家庭细分的前提下，需求仍然在增加。其次，收入水平增长，不动产需求量也随之增加。人均2万美元的收入比人均1.5万美元的收入时，拥有住房水平提高很多。最后，全国两会还提到“三个一亿人”，促进一亿农业转移人口落户城镇、改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导约一亿人在中西部地区就近城镇化，这些均是未来市场的坚实基础。他认为，像杭州等个别城市虽然现在房价下跌，但属于短时间的小幅波动，是阶段性情况。