一季度上海楼市成交量或降两成 众房企闭门商对策

　　3月28日，易居中国召集了上海近百家房地产商的营销操盘手开闭门会议，会议内容是如何应对当前市场成交相对低迷的压力。《每日经济新闻》记者获悉，期间，克尔瑞信息集团副总裁于丹丹给出的上海房地产库存去化周期数据，让在场的诸多开发商营销操盘手感到忧心忡忡。

　　此前，诸多房地产商内部下达的销售目标都在去年的基础上更进一步，然而，一季度的商品住宅成交量和成交金额，却让很多开发商感到了“寒意”。

　　根据德佑地产、佑威等多家房地产企业的统计数据，1、2月份上海的商品住宅成交量均较去年同期下滑2成～3成，3月前23天的成交量，也比去年3月份105.62万平方米有两成左右的缩水。根据中房信研究总监薛建雄的大概预计，一季度上海商品住宅成交量大概下跌了两成。

　　楼市春寒

　　事实上，这一波楼市“倒春寒”，在上海大部分开发商的预料中。

　　今年初，上海一部分银行收紧住房按揭贷款，有开发商表示，今年上海的商品住宅成交量会低于去年。原因很简单，去年是从2010年开始压抑了三年的需求集中释放的成果。当这些需求被集中释放后，新产生的需求不可能再达到去年那样的量。

　　旭辉集团董事长林中告诉 《每日经济新闻》记者，过去十年的房地产市场每三年就是一个周期，向下的时间分别是2005年、2008年和2011年，今年恰恰是第四个三年周期将要结束的时间点。

　　“房地产的小年”，这是很多地产商对今年楼市的评价。已经过去的三个月，似乎证明了这一观点。不仅上海商品住宅成交量出现了下滑，杭州、常州等地还出现了新房价格的下调，一些开发商甚至推出了分期付首付等方式来拉动销售。

　　于丹丹介绍，今年春节以后，有一批上海人赴澳洲等海外市场置业，这些人群是上海中高端市场的主力购房者，他们的离开无疑加大了部分楼盘的销售难度。

　　根据她展示的数据，目前上海市场的主要购买力仍然是刚需购房者，正是这一人群的支撑，上海住房市场才没有出现大面积的成交下滑。

　　危中有机

　　即便市场出现了下滑，由于年初公司就已经决定销售规模进一步增长，不少开发商依然给上海地区的营销负责人定出了较高的销售目标。

　　“不要拼指标。”面对低迷的市场，于丹丹给开发商们开出了 “药方”，其中之一就是对销售目标的调整。她说，很多企业依然按照去年的销售情况给营销部门定指标。她发现正是很多企业不合理的销售指标，令开发商错失了很多的机会。

　　于丹丹说的拼指标现象，实际上在去年就已有显现。然而，当这些公司回过头看项目的利润率，却发现为了冲刺销售目标，企业牺牲了相当大的利润率。

　　世茂集团副主席许世坛就告诉过《每日经济新闻》记者，去年没卖的房子放到今年卖之后，项目的销售溢价普遍增加了5％～20％。

　　今年的市场形势极可能比去年要差一些，不过，于丹丹说，今年同样也是部分销售规模排在后面的开发商提高市场份额、大量挖人、弯道超车的机会。对于行业来说，今年将是个格局变动比较大的年份。