市场出现倒春寒 北京土地出让昨现“一冷一热”

　　北京土地市场出现分化，旧宫地块竞争激烈，楼面价达到3.456万元/平方米，而平谷地块则出现了降温，溢价率不到2%。

　　昨日，备受关注的大兴区旧宫镇地块公开拍卖，经过一小时71轮的激战，中铁建最终以26.45亿元配建19000平方米自住型商品房、25800平方米限价商品房和146300平方米定向安置房的代价夺得该地块，溢价率为49.01%。

　　现场竞拍的房企有首农集团、恒大、中铁建、泰禾等。该地块将建设除普通商品房外的三类住房，其中包括25800平方米限价商品房，限价为11500元/平方米；146300平方米定向安置房，限价为9000元/平方米；最后还有19000平方米的自住型商品房，限价为19000元/平方米。同日，3月首宗经营性用地拍卖落槌，仅仅经过一轮竞拍，中弘以8.27亿元摘得平谷区夏各庄镇地块，溢价率1.47%，折合楼面价3953元/平方米。

　　叠加昨日两地块土地出让金，北京今年土地出让金总额达到707.86亿。相比2013年一季度的480亿有非常明显的上涨，也创造了历史同期的最高点。中原地产首席分析师张大伟表示，土地市场出现了明显的分化，热门地块竞争依然白热化，而部分远郊区地块因为受自住房供应影响，而可能会温度降低，竞争力度下降。信贷的收紧不仅影响成交，也约束了开发商拿地的资金。

　　相对于北京的冷热不均，杭州土地市场突遇倒春寒。日前进行的萧山国土局地铁宅地拍卖会，原本期待的地产大鳄争夺场景却没有出现。拍卖会正式拍卖时间其实不到10分钟。整个拍卖犹如走程序，并没有房企参与竞价，两家公司的拿地价格均为各自报价。即中国铁建以22.85亿元的报价，拿下萧政储出(2014)7号地块。而众安房产则以7.36亿元的报价，斩获萧政储出(2014)8号地块。

　　无独有偶，据《证券日报》记者从中国房产信息集团（CRIC）获取的一份数据显示，仅2013年前11个月，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额即高达4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。

　　“2013年个别上市开发企业在拿地开拓方面比较积极，全国热点城市土地市场也呈现‘量价齐升’的态势，市场预期向好，开发商积极拿地补仓，这是2013年各大上市企业库存大幅上涨的重要因素”。美联物业全国研究中心向记者如是表示。

　　对此，链家地产市场研究部张旭认为，虽然房企为了保持竞争优势，拿地动作频繁，但是整体来看，考虑到房企的资产负债水平和销售回款等情况，目前房企的存货增长还处在比较合理的范围，并未出现明显的盲目扩张现象。

　　高库存敲响资金警钟

　　事实上，美联物业全国研究中心曾向《证券日报》记者表示，“在我们统计的138个上市房企中，83%的房企按季度统计存货均有上升的趋势，表明上市房企控盘能力提升”。

　　不过，相对于存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企，中小房企的控盘能力稍显不足，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢。例如，宣布业务转型的房企，或者被标杆房企抢占其产品布局“主场”市场份额的房企。

　　对此，严跃进向《证券日报》记者表示，房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成,比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张。当然，也不乏部分房企有意减慢存货周转速度，捂盘惜售。此外，从目前的市场表现来看，部分库存高企的城市已经开始调整房价，出现房价增速放缓或者下行的迹象。

　　事实上，有研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50%，属于普通水平。但杭州2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此，加上2013年未消化的库存，杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。

　　“开发商主动降价，意味着其已经意识到风险。”上述机构分析人士如是称。

　　鉴于此，宋延庆表示，房企在高调拿地的同时，也要提高存货周转率，加快三、四线城市项目去化速度，确保现金流安全。